借り主都合での建物買取請求権

質問

旧借地法下での借地契約で、借地上に借主所有の建物が建っている場合ですが、「借主側からの都合で契約解除をしたいと申し入れた」場合、地主に対する建物買取請求権は適用されるのでしょうか？

(1)一度契約更新され、その後再び更新時期がやってきた時に、借り主側からもう借りたくないとして更新をしない旨申し入れた場合

(2)契約期間の途中でもう借りたくないので、契約解除をしたいと申し入れた場合

この二つのケースについて、どのように扱われるのでしょうか？
ちなみに原契約書では更地に戻して返還する旨は記されていません。
建物買取請求権に関する特約も記されていません。

あと、契約更新時期が来ているのにそれを知らずに放置していた場合でも、そのまま地代を払っていた場合には、それは自動的に更新したと看做されるのですか？遡って解除することなどは出来ないのでしょうか？

回答No.2

Zechariah

質問者さんのお立場は借地人側ですか。

　借地借家法は戦後の住宅難によって　建物の保護に関する法律　を継承する趣旨として改めて制定された法律ですから、借地人が借地契約を望まない例は稀として、多くの場合、借地人は自らが建築した住宅に住み続けるべく借地契約の継続を望むと解し、契約期間満了の際に黙認していれば更新されたと解釈する法定更新も本来は借地人側にとっては有利に働き、借地権は売買の対象にも成り得る所有権に次ぐ強い権利であって、もし借地権が不必要となった場合には建物と共に借地権を第三者へ譲渡するか、建物を賃貸物件として有償化する事も可能です。

　その一方、地主としては借地を返して欲しいと考えても、この強い権利に阻まれ自分の土地にも係わらず、その利用価値は極めて薄い為、仮に借地人から　中途解約　の申し出があれば、これは都合が良いと考えて了承する例が通常と考えられ、ここには当事者間の自由意志として、これらを否定する条文や罰則規定もありませんから、質問者さんが借地人であれば地主たる相手側の将来に向けた心理状態を考慮し、例えば 「　借地権を売りに出すには色々と面倒なので、出来れば地主さん側で買い取って戴けると、以後は両者にとって有益になる。」 等として上手く交渉なさっては如何でしょうか。

回答No.1

Zechariah

建物買取請求権が発生する場合は以下の２つです。

　・　契約の更新を請求したにも係わらず、地主が認めないまま契約期間が満了し、借地権が消滅した時。（旧法第4条2項）
　・　第三者が建物を譲り受けた際に、地主が借地権の譲渡を認めない時、その第三者が地主に対し、建物の買取を請求出来る。（旧法第10条）

　以上から、ご質問の内容では該当しませんね。

　次の２つは更新や解除に係わる何れも契約期間が定めてあった場合ですね。
　こうした際は、その期間の満了によって契約が終了し、期間内の勝手な解除は認められませんから、借主は借地権が不必要になっても借り続ける義務が生じてしまい、この契約を終了させる為は予め「 次回は更新しない」 等と申し入れる必要があります。

　また、契約の終了時は更地へ戻す等の規定は法では一切触れていませんから、これらは契約の際に特約として当事者間で取り決めを交わすか、事後の交渉によって決定して構いません。

　最後の更新時期を放置してしまったとは正に　法定更新　が成立した状況ですから、既に更新された契約にも係わらず後になって、これを撤回する等は法では認めていません。

参考URL：

http://www.houko.com/00/01/T10/049.HTM

お礼

ご回答ありがとうございます。

やはり借り主側の都合で中途で契約解除する場合はそのような権利は認められないということですね。

また、「更新時期を放置してしまった」ということは借り主側に落ち度があるということでしょうか。