借地上の建物に無断で設定された根抵当権の有効性は?

質問

建物所有を目的とする土地の賃貸借契約を平成19年に締結して、土地をAさんに貸しています。Aさんはその後、地主たる私になんの連絡・承諾も無く建物に根抵当権1000万円を設定しました(根抵当権者Bは個人であり、街の金融屋のようです)。
賃貸契約してからほどなくして、地代の延滞が発生。
口頭での度重なる督促により、数ヶ月分を支払いますが、また延滞が続き、今は12ヶ月以上の延滞常態になっています。

かかる状態が恒常化しており延滞の解消も見込めないため、地代不払いによる賃貸借契約の解除をする予定です。
賃貸借契約書に基づき、建物も収去させ更地にして引渡を要求するつもりです。
(それだけの資力はないとおもわれますが、当方でも全く不要な建物なので、当然ながら要求します)

内容証明でこの旨をAに通知し借地契約を解除たあとで問題になるのは、この根抵当権利者Bとの関係です。
借地権が解除されたあとでは、この根抵当権もその意味が無くなると思います。
競売により債権を回収しようとしても、借地権が無い土地上の建物は競売が出来ないのではないかと思います。
そもそも、地主の承諾も無く設定されている根抵当権は有効なのでしょうか?

借地権の解除を通知した後に、この状況を知った根抵当権者Bから建物買取請求があっても買い取るつもりはありません。
なんの面識もない根抵当権者と交渉は望むところではありません。

以上の状況ですが、どのように借地者Aおよび根抵当権者Bと交渉するのが望ましいでしょうか?

ご教示願います。

回答No.2

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

　が、うちは土地は、駐車場以外には貸しません。必ず、こちらで建てて建物を貸します。

　なぜか、というと、質問者さんのようなケースがたくさん発生しているのを知っているからです。

　こういうQ&Aサイトでなぜ質問が出ないのかと不思議に思っていたくらい、たくさん実例を知っていますが、私の知る範囲では地主は例外なく抵当権者に屈服して、抵当債権以上の価格で建物を買い取っています。

　青くなって弁護士に相談すると、こう言われるんです。

　「あなたね、何十年も裁判がんばって追い出すよりは、さっさと買い取って別な人間に建物ごと貸した方が儲かりますよ」

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　四面楚歌、孤立無援、・・・ なんとも絶望的な話で、質問者さんにとってのベストアンサーどころの話ではないのですが、第三者的には「参考になった」ボタンをクリックしてもらうくらいの役立ちにはなるはずだ、と思いながら書いています。
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（１）　地主の承諾も無く設定されている根抵当権は有効なのでしょうか?

　所有者は自由に使用収益できますので、その過程として根抵当権を設定して借金することも可能ではありますね。

　もし同意がなければ設定無効なら、登記にあたって「地主の同意書添付」が条件になっていることでしょう。

　まあ、「根抵当権は設定しないこと」と契約しておきながら根抵当権を設定したのなら「契約違反」とはなるでしょうが、だからどうなるという話でもないですね。

（２）　借地権が解除されたあとでは、この根抵当権もその意味が無くなると思います。

　借地権がなくなっても、建物がなくなるわけでも、建物の所有権が自動的に消滅するわけでもありません。

　したがって、それを対象とする根抵当権も存続します。

　同様に、地主と言えども勝手に建物に手を出すことはできません。

（３）　どのように借地者Aおよび根抵当権者Bと交渉するのが望ましいでしょうか

　裁判などになっても、目的を達成できないばかりか、心労の余り地主が病気になったケースもありますので、あまりに高圧的にならないことですねぇ。

　高圧的になると、借地人は逃げます。

　借地人は、仕事もうまくいかず、地主と債権者の間に挟まれて「どうでもいいや」状態ですので、債権者から「地主から取るから、もうおまえには請求しない。むしろ逃走資金50万円やろう」とか言われると、短期賃貸借契約だろうが、極度額ギリギリの金銭消費貸借契約だろうが、言われた書類なんにでもサインして姿を消します。

　すると、所在不明で土地明け渡し訴訟を起こすことが難しくなるばかりでなく、債権者が第三者異議の訴え（と言ったかな？）だとか、誰かが住んで短期賃貸借人保護の規定だとか持ち出して、延々と紛争が続くことになります。

　自力救済は禁止で手足を縛られているので、訴訟が続く間は現状維持です。その間、高い税金は取られ続けるだけで、地代は入ってきません。ひどい話です。

　そういう不公平な訴訟システムの中をどこまで突っ張れるのかは、質問者さんの資金力と健康状態と余命とをお聞きしないと、なんとも言えませんねぇ。

回答No.1

misawajp

借地上の建物に抵当権を設定するのに、地主の承認は必須ではありません

根抵当が設定されている建物を競売にかけても、競売で得られた代金は抵当権者から先に支払われます

質問者の抵当権が設定されていなければ、上位の抵当権者から債務の弁済にあてられ、残りがあれば質問者の請求額の支払いにあてられます

残りが無ければ、骨折り損です　競売の分け前で抵当権に勝てるのは税金関係だけです

弁護士に相談することです