旧借地法上の建物が無くなったとき。

質問

現在、旧法の借地借家法によって、３０年更新で、土地Ａ（私の所有）、土地Ｂ（土地Ａの隣地で、Ｘさんの所有地）に、築６０年のＸさんの建物が建っています。木造一部２階建てです。このたび、Ｘさんは、自分の土地Ｂと私の土地Ａに、建蔽率いっぱいで、賃貸アパート３階建てを建てたいようです。契約上は、現在の木造１部２階建ての建物の利用に限り、３０年の旧借地法での契約なので、私が、３階建ての建物の建築を承認しない限り、現行の木造一部２階建ての住居（現在は無住）を、壊した時点で、契約が満了すると考えておりますが、私、地主Ａの承諾なしで、３階建てアパートを建築できるものでしょうか。地上権など、物権の登記はなく、一般的な賃貸借契約です。
もし、相手が、現在の自己所有の住宅を壊した時点で、自分の土地を測量して、更地になったので、建築バリケードで、地主の承諾なしに建築不可の看板を、自己所有地のみに掲示して、アパートの工事を差し止めできるのでしょうか？

良くわかりませんので、教えてください。説明不足の点は、ご指摘いただければ、補足します。相手は、私が反対しても、強引に建築して、財産権を主張したいようですが。。。多分、後日、若干の地代値上げで和解勧告を狙っているようですが、本日、地主の承諾なしに、新規建築には合意できない文面をまずは、配達証明で、意思表示はしました。

当方の希望は、土地Ａを私に返還し、土地Ｂで、Ｘさんの建物を自由に建てていただくのが希望です。

回答No.3

tetu246 · ベストアンサー

契約期間中は建物がなくても借地権はあります。（一部おいといて）
居住権・住民票は考えないほうがいいですね。

先ほどのまたがってる土地に地主の介入権が使えないのは
一例でして、それよりも
1.用法違反云々より無断立替は信頼関係の破壊で契約解除。
2.建物が無断で建つことに損害金の請求→建物の差押→競売申立。
3.困るでしょ？
がやりずらいのが私には痛いのです。（かなり脅しにはなりますが）

私の想像ですがあなたは町の名士なのでは？
強いことをやってこないだろうとなめられてるんでしょうね（失礼）
事務的に進める第三者が入ってくると相手も考えが変わる思います。
「もお奴に全部任せたから」と

建物が建ったら地代ではなく莫大な損害金を請求する強い姿勢を
いまのうちにみせるのがよいです。

それでも相手が建てたら私にはおもしろい案件に思いますが。

補足

強いことをやってこないだろうとなめられてるんでしょうね＞＞＞＞

まあ、そんなところでしょうね。私が、養子に入り、全部を相続するまでは、良い人で、母は通ってましたから。。
1.用法違反云々より無断立替は信頼関係の破壊で契約解除。
2.建物が無断で建つことに損害金の請求→建物の差押→競売申立。
3.困るでしょ？
のことは、考えております。ですから、現状は、客観的な相手の動きの確認で、こちらからは、Ｘさんが、実力行使にでるのを待ってる状態なのと、

「本日、口頭で、立替申し出がありました、地主の文書許可、合意なく、建替えの実力行使に出てば、契約の信頼関係がなくなり不本意ながら、契約解除にやむなく至るので、ご注意願いたい」という内容証明のみ出してあります。

建物が建ったら地代ではなく莫大な損害金を請求する強い姿勢を
いまのうちにみせるのがよいです。
＞＞＞＞これは、具体的に、どうすればよいのでしょうか？内容証明郵便を出せばよいのでしょうか？

母の時代は、借主の言いなりでしたが、私が相続してからは、異変があれば、最低配達証明書留で、事実確認依頼文を出しておりますので、調停、裁判での和解勧告に有利な材料を集めてはいますが。。

回答No.5

tetu246

いやいや、入れてくるのはいませんってｗ
もしいてもせいぜい
（競売に出た所有権の方の土地の価格）－（建物解体費用）
－（登録免許税2％＋取得税）－（利益）＝落札価格　
これが買い受け可能価格より低けりゃね。

権原のない土地の所有者が申立債権者（boobooxさん）なら
なおさらだし、ほかがおとせばもう一回競売かけりゃいいんです。
落札する側からいうと底地・地上権・持分等よりある意味厄介です。

すくなくとも、一番競争のはげしい首都圏で、上記のような変な物件を
多数落としてる私はやりません。
いまは競売も落札金額が下がってるので、他の簡単なのやりますｗ
それが時代の流れにそって仕事することですからね。

補足

そうですか？一度、競売物件になれば、チャレンジしてみますね。でも、競売成立なら、現状、木造ですから、解体費用はそれほどかからず、自分の土地だけで、分譲１戸建てで、売却も可能ですし、そこへ、ワンルームマンションも可能ですので、誰が落としても、負債額とのバランスだけで、良い物件だと思われます。もちろん、こちらに、はみ出た建物は壊してもらうことになるでしょうが。。Ｘ氏の自分の土地だけで、かなりの運用展開が可能なのに、借地権のある隣地土地＝自分のものと言う意識が強いらしいです。まあ、こちらの土地まで、建築面積に入れると、土地形状がよくなり、建築しやすいのですがね。当方、同じ面積なら、場所形状を変えて、借地面積分、お返し願っても良いなど、良い条件は、出しているのに、どうしても、借地権土地は自分の土地と同様と言い張ります。これが、不思議で、金の亡者ですよね。借りてる土地は、あくまで、借りてるので、けんかしないほうが良いと思うのですがね。

回答No.4

tetu246

競売申立まで考えているのであれば相手にハッキリ伝えるべきですね。
それで解決する案件だし、似たような案件では100％私は解決してます。

他人の土地に建物を建てるのは　1.借りて　2.約束を守ること
この二点が守れないと建物を自ら収去しなきゃならないことを
誰でも理解できるようにboobooxさんが説明できるかにかかってます。

Xさんが地代の上乗せ分くらいで考えているならそれは大甘で
数千円/月の地代が数十万/月の損害金になることもあります。
それを内容証明よりも口頭で説明すればいいのです。

ただ競売のときはboobooxさんが落とすしかないですよ
「土地半分と建物の競売で、残り半分の土地の利用権はない」のなんて
だれも落としませんから。私もｗ

補足

ただ競売のときはboobooxさんが落とすしかないですよ
>>>>>これ、実は難しいですよね。競売に参加はもちろんしますが、果たして、落とせるかどうか？一般的な妥当と思われる金額ですと、可能性がありますが、どなたが、どんな金額を入れてくるのか、ちょっと、解らないです。当該地域は、ちょっとした、アパ、マンブームになってる地域で、複数のデベロッパーが、入って、チラシを撒いて、安く底地権だけ買ってみたり、先回も、地上権（住宅では珍しい）だけ、買ってみたりする不動産屋が居たりして。。。多分、競売になれば、複数の参加者は、出てくるでしょうね。物件としては、魅力がある立地なので。。

2.約束を守ること
この二点が守れないと建物を自ら収去しなきゃならないことを
＞＞＞＞＞約束、これについては、言った言わないにならないよう、通告文を内容証明で送ってありますので、裁判の証拠資料に添付する予定です。

回答No.2

tetu246

契約書の内容はどうなんでしょうか？
特に改築の地主の承諾に関してです

建物を壊したからといって借地権がなくなるわけでもなし
バリケードはできないでしょうｗ

自分の土地と借地上にまたがる建物はただの借地権とは違い
たとえば、地主の介入権が認められません。

仮処分で攻めるのがよいと思います。

しかし解らないのが、借地人にとって強引に建て替えをすることは
何のメリットもないのになんでこんなことするんでしょうね
あなたが承諾料高いこといったんでしょうか？
それとも思惑があって底地を買ってんでしょうか？

補足

契約書の内容はどうなんでしょうか？
特に改築の地主の承諾に関してです
＞＞＞契約の内容は、現行、木造建物を、自己の居住を目的として使用し、その建物がある間は、３０年ごとに、契約を更新するとなっています。

建物を壊したからといって借地権がなくなるわけでもなし＞＞＞誰も住んでいない建物は、居住権があるのでしょうか、ここ数年は、空き家です。本人は、１００坪の自宅を所有しています。

自分の土地と借地上にまたがる建物はただの借地権とは違い
たとえば、地主の介入権が認められません＞＞＞＞

建物は、一体化しており、自分の土地の建物を残して、私の土地の建物のみ壊すことは、建築技術的に相当困難な状態、すなわち、土地Ａ、Ｂとも、更地に一時せざるを得ない状況です。ですから、壊した時点では、またがった建物自体、存在しないと思われます。

仮処分で攻めるのがよいと思います＞＞＞＞具体的な建築差し止め仮処分の方法など、ご教授願いたいです。何しろ、初めての経験ですので。。。

あなたが承諾料高いこといったんでしょうか？
それとも思惑があって底地を買ってんでしょうか？
＞＞＞＞承諾料は、１円も支払いたくない。
底地は、私は売っておりませんし、先週の登記簿上は、私のものです。特に乙欄に、地上権など、対抗登記はなく、賃貸借契約のみです。

私がわからないのは、自分が住んでいない、空き家に、居住権があるのか？もちろん、住民票を持つものも居ないです。旧木造建物の全部をすっかり壊して、更地にしても、住宅の所有を目的とする賃借権の主張ができるの？しかも、賃貸収益マンションの建築のために。。。？

回答No.1

jetaime

こんばんは。

　我が家も借地権で家を建替えました。
　その時、経験したことや本で確認したことや、気づいたことなのですが、

１　もしXさんが、建替えにあたって、何らかのローンを借りる予定ならば、「建替えにおける地主の承諾書」を金融機関から求められる場合があります。これを提出しないと借り入れできない恐れがあります。
（全額自己資金で建替えをするなら関係ないですが。）

２　借地権の契約書に「建替時は地主の承諾を得ること云々」の文言が入っていれば、あきらかに契約違反なので、実際に裁判等になれば有利に働くかもしれません。

３　最終的に双方折り合いがつかず、裁判になった場合、通常であれば双方のその土地に対する必要度を検討されますので、特にご質問者様に解除相当理由がなければ、建替承諾が認められる可能性が大。
この裁判で、「契約書にうたっているのに、勝手に家を取り壊して建築しようとした。」という案件があれば、判定の材料になるかもしれません。実際に相手が取り壊し始めたら専門家を入れて早く動いたほうが良いですね。

　どれも既にご存知のことかもしれませんが、書き込みさせていただきました。

補足

１）全額自己資金で建替えをするなら関係ないですが＞＞＞自己資金はあるようです。自分の土地Ｂには、６，０００万円の根抵当権がついていますが、残金がいくらかは知りませんし、完済していても、新しい家（賃貸収益マンション）の新築資金で、再度借り換えをするのかもしれません。

２）建替時は地主の承諾を得ること云々」の文言＞＞＞当然、入っています。

３）特にご質問者様に解除相当理由がなければ、建替承諾が認められる可能性が大。
＞＞＞＞相手は、そこの土地に居住していません。１００坪の庭付き住宅、自己所有に住んでいます。今回の土地は、収益マンションを建築したい模様です。現状、空き家です。近所から、不審者進入で、放火がされないかと心配で、要注意建物になっています。相手側こそ、自分が居住する訳でもなく、収益マンションなので、居住権があるのかどうか？（現在、木造建物には、だれも住んでいません）

実際に相手が取り壊し始めたら専門家を入れて早く動いたほうが良いですね。
＞＞＞＞いちおう、そのつもりで手配はしてあります。