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借地返還請求について
祖父宅の借地についての質問です。 祖父宅は母屋と離れがあり、離れが借地に建っています。 その借地を返還するように請求されています。 借地に関してですが、 (1)借地契約書なし 昔の口約束のように借りているらしく、 (2)地代も固定資産税も支払っていない 地主の方からは、数十年の固定資産税の支払い、立ち退き、借地を更地にすること、もしくは買取を求められているそうです。 ちなみに両親は別に家を構えており、買取などはまったく考えておらず祖父の死後は更地にして返還しようと思っていたようです。 こういった場合、祖父は (1)地代をさかのぼって払わなければならないのか？ 支払うなら相当額は？ (2)固定資産税の支払い義務は？ まだ裁判などには至っていないようです。 わかる・想定される範囲で構わないので教えていただけたら、と思います。よろしくおねがいします。
- shitamin
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まず、離れの建物が登記されているかどうか確認してください。 離れは使用状態にあると言う認識で話を進めます。 賃貸人(祖父に土地を貸している人)が、どういう理由で返還するよう請求しているのか聞いて確認を取ってください。第三者に新たに貸す予定であれば、建物が登記されていれば、その第三者には対抗できます。 もう一つは数十年前の契約であったことから、権利の取得時効が成立する可能性があります。つまり、契約して20年以上経っていれば、土地の使用権利は祖父に存在している状態にある可能性があります。民法182条1項「二十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する」の要件を満たし、かつ、(1)土地の継続的な用益という外形的事実の存在、(2)それが賃借の意思に基づくことが客観的に表現されていること、という要件を満たしていれば、取得時効が成立します。 ただし、時効成立の利益を享受する場合は、利益を受ける人(祖父)が時効により利益を受ける意思を表明する必要があります(時効の援用)。 また、時効を成立させたら、地代請求あるいは税金請求は厳しいかと思います(時効利益をあらかじめ放棄することは原則認められない)。 とりあえず、ポイントは建物の登記の確認と、返還請求の理由確認でしょう。取得時効は潔くないと言う日本人的な感情もありますので、最終的に考えていただければよいと思います。 まずは誠意と礼儀を見せ、話し合いによる解決を図ることが大事でしょう。ちなみに行政書士などに相談すると話の展開を示してくれるかと思います。展開的には裁判に至るほどではないと思いますが、裁判に至るようであれば、それはそのとき準備されればよいと思います。 以上、ご参考になれば幸いです。
その他の回答 (2)
無料での貸し借りなので、登記などがなければ、賃貸借契約ではなく、使用貸借という契約になっていると思います。この場合借地借家法の適用がなく、立ち退きに対して借地権を主張することができないので、返還要求に対して対抗するのが難しくなります。 使用貸借契約は無料での貸し借りですので、地代を支払う必要はありません。 ただし、使用貸借契約では、民法５９５条により、原則として必要費を借り主が負担することになっていますので、法律の原則に従えば、固定資産税などは必要費と考えられますので、それの支払いは負担することになります。 ただし、長年にわたっていますので、時効がかかります。 時効が適用になる前の分については支払わなくてもよいのではないかと思います。
お礼
わかりやすいご回答ありがとうございます。 時効も関係してくるんですね。。。 固定資産税・地代のことも含め家族で話し合ってみます。
- takumaF
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こんにちは。 まず、土地の権利を土地登記記録で確認します。地上権又は賃借権の登記がされていれば、借地権ですし、登記がなければ、借地権かどうか微妙です。 地代等払っていないということは、使用貸借であり、賃貸借ではないので、借地権ではないと思います。 使用貸借の場合、そもそも、地代の支払義務がないので、地代を支払う必要はありませんし、固定資産税も同様です。 そうはいっても、今まで無料で長年使っていたわけですから、それに対するお礼として、いくらかの支払をした方がよいかもしれませんね。 法外な金額を要求されたら、弁護士さんに相談すべきです。 なお、土地に借地権の登記がある場合も、地代等微妙なことになりますので、弁護士さんに相談すべきと思います。 ところで、取得時効は、「所有の意思」が必要ですから、貸借による占有は、取得時効の対象となりません。
お礼
事情がわかりにくい説明にもかかわらず丁寧な回答ありがとうございます。 登記に関しては両親から何も聞いていなかったので確認してみます。 祖父のためにも今後のことをしっかり相談して、双方が納得のいくかたちで対処したいと思います。 ほんとうにありがとうございました。
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