借地の返還について

質問

先月父が亡くなり、その住まい家としていた家屋が必要なくなりましたのでたたみたいのですが、土地が借地です。
この土地は祖父の時代にお借りしたもので、すでに５０年以上貸借関係にあり、また家屋も築３０年経過しております。
借地権は私が相続するものと考えられますが、聞くところによりますと「路線価の借地権割合に応じて相続税が発生する」らしいのですが、借地権には市場における金銭的価値が無いとも聞いております。
この借地を大家へ返還するということになりますと、相続税の持ち出しのみが発生するのでしょうか。
また大家から「更地として返還」するよう求められた場合は家屋の撤去費用も負担せねばならないのでしょうか。

建物買取請求権というような言葉も耳にしたことがあるのですが、
住人である父が死亡している場合は買取りをお願いすることはかなわないのでしょうか。

知識に乏しくお恥ずかしいのですが、よろしくご教授くださいますようお願いします。

回答No.2

agboy · ベストアンサー

一度にあれこれと考えると、何から手を付けて良いのか分からなくなると思いますので、優先順位を提案しますと、
(1)あなた名義に家屋の所有権を登記する
(2)近隣の不動産業者に『借地権付一戸建て』としての査定を依頼する
(3)地主さんに名義変更する際の書換料を相談する
でしょうか。借地権付一戸建てにも十分市場価値はあります（私の実家も家内の実家も借地です）。
ただ、売却する場合にはどうしても地主さんの承諾が必要ですから、(3)の相談を行った時に『popstar88さんだから土地を貸したんだ。他の人には貸さない。使わないんだったら返してくれ』と言われたときに『買取請求』することになります。＃１の方の回答にもあるように、旧法借地契約ですから『更地として返還』が契約に盛り込まれている可能性は低いのでは、と思います。

お礼

早々にご回答いただきまして感謝いたします。
近隣の不動産屋より「市場にのせることはまずできません」と回答され
売却ではなく返還を考えてご相談させていただいたため、所有権登記を
する予定は全くなかったのですが、「登記があれば買取請求ができる」
という理解でよろしいのでしょうか？
父の遺品をさがしてはみたのですが、「契約書」に相当するものが
見つかっていないものですから、祖父の時代に契約書の取り交わしが
あったのかすら判断できないでおります。
実は大家さんと父の間で数年前に賃料でもめたことがありまして、
今回私がお話に伺っても難しい展開になるのではと想像しております。
「更地にして返還せよ」と言われたとき、何を材料として交渉したら
良いのかがわからず困っております。
いずれにしましても参考となりました。
ありがとうございました。

回答No.5

agboy

#2です。大事なことを忘れてました。実家の登記費用が安くついた理由に遺産分割協議書を取引先の司法書士の先生に文章案を教えていただき、自分で作った事がありました。この文章を司法書士に依頼すると数万円は掛かると思います。あとは、被相続人と相続人の関係（家系図のようなもの）を作っておけば更に費用が安くなるでしょう。私の場合、私の父の名前に生年月日と没年月日を書いて、私の母それから兄弟と私の関係を書いた『agboy家相関図』で、９千円取られました。

参考URL：

http://www.bekkoame.ne.jp/~ta.kawai/kyogi.html

お礼

ご親切な対応心から感謝いたします。
なるほど、遺産分割協議書というものが必要になりますよね。
是非自分の手で作りたいと思いました。ＵＲＬもありがとうございました。
考えなければならないこと、やらねばならないことが山積みですが、
教えていただいたお話を参考にしながら片付けていきたいと思っております。
agboyさんには本当に親身にご教授いただきました。
ありがとうございました。

回答No.4

agboy

#2です。
＞「登記があれば買取請求ができる」
という理解でよろしいのでしょうか？
意味合いが少々異なります。買い取り請求をする当事者となる為にも、第三者に売却する際にも建物の所有権を登記されることをお勧めしたのです。というのも相続登記は時間が経過すると相続人の変動（引越し等）により必要な書類が増えるので早めに済ませたほうが良いのでは、と思いました。築３０年の建物であれば、それほどの費用は掛かりません（私の実家で１０万円掛かりませんでした）
また、借地件付建物では市場性が無い、とのことですが、地主さんと話しさえつけば底地と一緒に売却するという手法もあります。

お礼

ご丁寧に返答を頂戴くださったこと感謝いたします。
地主さんとの話し合いがどのようになるかはわからないのですが、
みなさんのお話を伺って「借地権付として建物を売却したい」という
お話をまずはさせていただこうと考えております。
そのためには登記が必要なようですので、それも併せて考えてみる
つもりです。
本当にありがとうございました。

回答No.3

mahopie

前2件の回答の通り借地権というのは当事者が思っている以上に強い権利だと考えて下さい。それ故に税金の面ではご懸念の通り　＜更地の平米単価　×借地面積　×借地割合（通常住宅地で６０％、商業地では７０％～９０％）＞が相続税算定上の土地の評価額になります。路線価と借地価格は国税庁HPから当該地の具体的な数値を確認することになります。路線価図上道路毎に平米・千円単位と借地割合がA～D記号で表記されています。330Cなら330千円/m2、借地割合６０％ということになります。大規模土地や2つの道路へ接する場合等で特別な考え方がありますが、まずはおおよその評価額の確認をされることが第一でしょう。
http://www.nta.go.jp/category/rosenka/rosenka.htm

その他の資産内容や相続人の構成により相続税の計算をした上で、当該借地を売って相続税支払いに充てることを考えられるなら、先のアドバイスの通り、並行して周辺情報を得ることや物件の客観的な市場価格を固めることも当然の動きだと考えますが、まず話を持っていくのは地主に対してだというように考えます。他者へ売るにしても、地主に買い取ってもらうにしても、借地契約の名義変更と建物名義の変更が必須になります。通常地主は周囲一体でまとまった土地を多くの借地人に貸しているので、こういったケースには慣れていて購入金額・条件のラインが予めできているケースや、借地を買い取って一団の土地にした上でマンション建築計画などがあり、その地区から離れたくないという他の借地人に対して近隣の同環境土地を確保しておきたい、というケースがあったりもします。

お礼

早々にご回答をいただきましたこと感謝いたします。
やはり「今後使用しない住まわない土地」だとしても相続税が発生する
のですね。借地割合は５０％となっておりました。頭が痛いです。
名義変更が必要ということは登記費用も発生するということなのですね。
他者といっても近隣の不動産屋から「市場にのせられない」と言われており、
また父と地主の関係が円満でなかったものですから、買取りをお願いできる
ものかどうかも定かではありません。
まず地主の方にお話をと思ってはいるのですが、住居に充てる考えのない家に対し
相続税・登記費用を支払った上、さらには地主より更地にしての返還を
求められた場合、応じなければならないのかと思うと割り切れません。
よい知恵をお貸しいただきたくご相談させていただきました。
お話参考になりました。
ありがとうございました。

回答No.1

timeup

＞50年以上
⇒旧法ですから、かなり強く保護されているはずですので、とりあえず近くの不動産屋で良さそうな人に相談してみたら如何ですか？　
其の不動産屋で売るという事も視野にいれてです。

お礼

早々にご回答いただきましたこと感謝いたします。
実は数日前に父宅の近隣の不動産屋に相談をさせていただいたのですが、「築３０年の家屋付の借地では市場にのせることができません。」
という返答をもらっており、売却は不可能と判断し返還しようという
心積もりでご相談させていただきました。
他の不動産屋でも聞いてみる価値はあるのかも知れないですね。
ありがとうございました。