ローン返済中の家、どうにかしたい

質問

はじめまして。

我が家には１０年以上前に立てた一戸建てがあります。

詳しくお話ししますと、主人がバツ１で当時立てた家なのです。
離婚後すぐに知り合いの知り合いに貸して現在に至ります。

その家に子供が小学校に上がる前に
引っ越そうという話しになっていますが
私的には場所がどうも気になる・・・というかはっきり言うと嫌なんです。

結婚前には家の話しはちゃんと聞かされていて
いずれリフォームして家族で住もうと言うことも言われていて
私もその時は了承していました。

でも現在住んでいるところが交通の便などすごく快適で
更に近くに売土地が結構あるため
ここに家を建てて住めたらどんなにいいだろう・・・・といつも思っているのです。

現時点でその思いを主人には冗談ぽく伝えてますが
即却下。やっとローンを半分返済できたのとやっぱり自分が建てた家と言う
思い入れが強いのです。

私がお聞きしたいことは

・現在住んでいる人が希望すれば簡単に引き渡すことは可能なのか？
（ローンの残りを引き継いで支払ってもうらう）

ということなのです。

主人は人が良すぎてローンより－１５，０００円で貸しています。
私には全く理解できません。結構大きな家で今後探しても絶対この
条件で借りることはできないと思われます。
ローンに少し上乗せして払って頂きたいぐらいです。
家のボイラーが壊れた、テレビ壊れたと頻繁に連絡があり
もちろんこちら持ち（当然なのでしょうが）

こちらはローン＋アパートの家賃＋修理代もろもろとかなり支払っています。
（我が家のアパード家賃は貸している家の家賃より高いのです）

もうなんだかこの先考えていくのが嫌になってしまい
どうして離婚後すぐ売りに出さなかったのかとまで最近は思ってしまいます。

どなたか、アドバイスよろしくお願い致します。

回答No.5

-phantom2-

＞・現在住んでいる人が希望すれば簡単に引き渡すことは可能なのか？
（ローンの残りを引き継いで支払ってもうらう）

簡単では無いでしょうね。

まずローンの残りを引き継がせるのではなく売買することになります。

つまり賃借人が住宅ローンを組んで金借りて質問者さんからその家を買うのです。

そこで賃借人にまず与信（金銭的な信用）がある事が条件です。

つまり住宅ローンを組もうと思えば普通に組める人かどうかって事です。

過去にクレジットで滞納とかブラックなどであったら駄目ですね。

次にローンの残債と現在のその家屋の価値の話です。

仮りに3000万でローンを組んで旦那は買いました。半分払って残りは1500万です。とします。

しかしその周辺の不動産相場も不景気などで下がっていて、その家屋の担保価値は1000万しかないと銀行が判断したら・・・

賃借人は1000万しかローンが組めませんから・・足らずの500万は質問者さん側が現金で用意して今の銀行に返済しないと売買できません・・・銀行は1500万満額返済されない限り抵当権を外さないので売るに売れないのです。

500万を質問者さん側が負担って言うのは、賃借人に1000万の評価額の家屋をローン1000万＋500万で買えっていうのは無理でしょうって事です。

簡単に言えば・・・住宅ローンの残り＝今の家の価値では無いのです。

前述とは逆で1500万の残債だけど、家屋の評価額は2500万ある！なんて場合も有り得ます。　

こんな家を残債（1500万）で売っては大損でしょう？　この場合は2500万で賃借人に買ってもらって1500万は銀行に返して1000万は儲けって事です。

＞家のボイラーが壊れた、テレビ壊れたと頻繁に連絡があり
もちろんこちら持ち（当然なのでしょうが）

ボイラーはその家屋の付帯設備（なくてはならない設備）ですから、修理は大家負担ですが・・・

テレビは通常は違いますよ・・・一般的には賃借人（入居者）が買い揃えるものでしょう。

もし最初からあったもの（つまり旦那が置いていったテレビ）であっても、そのような家屋の性能に関係の無いものは壊れたら賃借人負担が普通ですけどね・・・まあ契約書に「テレビ修理も大家負担」と謳ってあるなら別ですけど・・・

もしかしてテレビアンテナの事でしたら・・・大家負担でもおかしくないですけど・・

回答No.4

0621p

ローンを引き継ぐ、という考え方はありません。住んでいる人に現金で買ってもらうか、ローンを組んで買ってもらうかです。しかしこの際に問題なのは、売る場合はローンの残高を全額返済しなければならないので、ローンの残高以上で売らなければなりません。ローンの残高が相場以下であればいいですが、相場の値段で買ってもらってもローンの残高に足りなければ、足りない金額を用意しないと売れません。

相場と言いましたが、今住んでいる人が相場で買ってくれるならいいのですが、他の第三者に売ろうと思っても、おそらく相場の値段では売れません。
まず今住んでいる人に退去してもらわなければなりませんから、話がすんなりまとまらない場合には立退費用などを払わなければならないかもしれません。
次に住んでいる人が退去したとしてもそのままでは売れにくいでしょうから、リフォームするか、リフォーム代金相当分を安くしないと売れません。

私が借りていて「買わないか」と打診されたら、上記のような事があるので「安くしてくれるなら」と言います。今住んでいる人にプロが付いたらそういう交渉をされるかもしれません。

という事で、ご主人がその気になったとしてもなかなか難しい問題です。

回答No.3

kei1966

≻どうして離婚後すぐ売りに出さなかったのか
ここを理解できないとご主人がかわいそうです
売れば多額の借金だけ残り、家なし、不動産財産なしの生活からスタートです。
いまどき、貸してもローンを上回ることなどめったにないそうです。
決して人がよいのではなくそれが相場だったのかもしれません。
そんな経済的負担を大きく背負わない再スタートは「貸す」これが最良です。
家の価値は落ちますが、土地の価値が残債を超えたときに売ればかなり損害を防げます。

少し話は違いますが、前の彼氏の贈物でもすごい豪華な指輪なら心情的に返さないで持っていても一緒にいいところに売りに行けるから許すなんて彼氏さんの笑い話を聞きますが、この家は贈物でもなく実質ご主人がご購入になった不動産です。大きな買い物ですし、できるだけ経済的負担を減らしていくにはもちろん住むのが一番負担がありません。その選択の苦労も少しはわかってあげて欲しいなあ。

≻現在住んでいる人が希望すれば簡単に引き渡すことは可能なのか？
これは購入意思があったらということですよね。万一購入したいといってくれば有利ですが、買いませんかと話しかければ値落ちは激しいということになるでしょう。それにとてもまれなことだと思います。簡単ではありません。

別に貸したままでも今売れるのであれば入居者ではなく販売してもよいでしょうが、それには融資先との相談も必要です。貸すときもマイホームローンなのに人に貸すことになれば相談しているからです。ご主人は、残債が多いのでそう簡単に売買できないことを知っているのだと思います。

回答No.2

potitboo

こんにちは。
＞ローンの残りを引き継いで支払ってもらう
これは基本的にできないと思います。というか賃貸しているということはそれに近い状態です。

仮に残りのローンをそのまま誰かに肩代わりさせるようなことが可能だったとしても、大損する可能性があります。それまで払ったローン代金をその人にあげてしまうのと一緒です。
ローン返済中の持ち家を手放して人に譲るには、その家を売り、代金で自分のローンを返済するのが一般的な方法です。

更に借りている人に購入意思があり買ってもいいよと言う場合、その人が住宅ローンを組める人（もしくは現金で買えるくらいお金持ち）である必要があります。その人が住宅ローンを組んで銀行なりからお金を借り、そのお金で買い取ってもらうということです。

また不動産の売り買いにはややこしい手続きがたくさんあり、一般的には不動産仲介業者に手続きを依頼します。そうすると仲介手数料が不動産金額に比例してかかり、これも結構高いです。

一番損しないのは、今支払っているローンより高い家賃で住んでもらうことだと思います。

回答No.1

katsupoco

家の値段は相場で決まります。
中古は家が古いと建物の価値は見てもらえません。
専門家でないので、１０年落ちの建物が幾らの評価額になるかはわかりませんが、
値段の大半は土地の価格に左右されるでしょう。
また売り買いを考えると、買って欲しいとなると足元を見られる可能性大です。
ローンの残債はいくらかわかりませんが、簡単に引継ぐことは現実的には無理でしょう。
買う方もローンの審査が通るか不明です。
時価は近所の不動産屋さんでも、大手住宅販売業者でもすぐ査定してくれます。
場合によっては買ってくれるかも知れませんが、賃貸に出していると自用に比べ
やっかいですので、ケースバイケースとなるでしょう。

老婆心ながら、奥様が冗談ぽく言っても、旦那さんは気付いていると思います。
大きなトラブルにならないように。