集会の議事録について

質問

躯体・付帯設備（ライフライン）である共用部・共有部について、機能・構造を全く知らない役員が多い。議案の内容を的確に説明することができない。討議・討論する集会であるはずが、無知な議長＝理事長が反論に対して無視し、賛成意見には過剰な賛同をしむける誘導を行う。
機能が損なわれたのか？　構造が損傷したのか？現場を見ていない。

こういう状態だから議事録は、賛成の意見を記載し、反論の意見を記載しない。
マンション管理会社の営業（マンション管理士）は、議事録にはＹｅｓかＮｏの結論を記載すれば良しと
軍国時代の旧態依然の助言をする。

米国で考案されたQuality Controleは米国では普及しなかった。
日本の大学の教授達が分担して日本の産業界に実用化を図り、品質管理を普及させた。
議事録を打ち合わせ記録と改名した。重視すべきことは、
・反対意見、賛成意見、全貌を明示せよと言う意見を列挙すること。
・争議争論の記録は、５Ｗ２Ｈを述べているか？　計数値・計量値を使っているか？
・議事進行が的確か？

職制の能力・資質が表れ、議事録を診た経営首脳陣は、能力不足の職制を区分けする。

マンション管理の専門家・実用書の大部分が、組合員の意見を記載する意義を損ねる削除を推奨している。

果て、皆様方の組合では、結論のみではありませんか？
高額な修繕工事の場合、躯体とライフラインの機能・構造とともに、施行実施会社から入手する見積もり条件の提示を的確に履行できない無知なる役員達の場合、無用なコンサルタントを介在させ、それで責務を履行していると錯誤しているケースが多い。
建築土木業界は、修繕工事現場に資機材を搬入し、役務者を集めて修繕工事を行うから、機械製造業等の品質管理・工生産管理等のレベルよりも極貧の状態が多い。

マンション管理の在り方について、「議事録」を参考に問題点を示しましたが、できない者にやらせるから高額な公金が流出するのです。
技術系の永年理事制度を設ける規約改定の時節だと思います。
勿論、自立化の目的はマンション管理会社と縁を切ることです。

回答No.1

noname#143550 · ベストアンサー

まったく同感です。

私も理事を仰せつかったことがあるのですが、管理組合員の無関心をいいことにマンション管理会社の「横暴」」「口先三寸」「その場限り」と、その程度の低さはひどいものでした。（管理会社は大手マンション販売会社の子会社です）

おっしゃるとおり、過去の記録というものは総会議事録に結論が記載されているだけで、経緯なんかまるで残されていない。とにかく文書を残さない。理事長処理の書類や居住者からの打ち上げも勝手に処理してしまう。都合の悪い意見は煙に巻くような口先で封じてしまう。特定の区分所有者と密着している。等々、かなり策略的かつ悪質でしたね。
（この危機状態を打開しようと動き、少しは改善されたのですが、任期一年だったので無理でした。今では元の木阿弥。これも管理会社の計算通りなのでしょう。）

管理組合員の意識向上を望むのは無理な社会的現実を踏まえて、国交省は「マンション管理会社」及び「管理業務主任者」に関する法規制を、消費者側の現状に沿って見直すべきです。まだまだ業界寄りです。

私たちは、もっともっと声を大にしてこれらの現実と諸問題を社会に広告しなくてはなりません。
業界も、このままでは先が無いことに早く気付き、自浄に努めるべきでしょう。

お礼

助言を賜りました。御礼申し上げます。
集会（総会・理事会・修繕委員会）の実態　考える会と言う懇談会が存在します。管理組合の下部機関ではありません。が、実態は違法な第二組合活動です。
議事録・打ち合わせ記録：上記の集会の記録は、すべて、改竄です。
何故、異常な事態にあるか？
建築土木業界は、贈収賄・口銭・仲介料・キックバック等、なにもしないで稼ぐ事ができるから、多重構造の修繕工事体制を設け、上層階層に１級建築士・元請・下請けが介在し、最下層の孫請けが修繕工事の施工実施を担う。
理事長・修繕委員長が事務系・総務系・商学部出身者が、考える会のメンバーで、非組合員（奥さん達）に美辞麗句・詭弁を駆使して、彼らの業者との癒着構造に巻き込むと言う状態です。
自分たちのお金が湯水の様に無駄に流出して行く実態を食い止める意識が働かないのです。
組合員が裁判所に告訴し、係争中ですが、議事録は、後から都合の良い内容に改善する行為を理事会で行っているありさまです。
仲間を集めて奮戦中です。
ありがとうございました。

回答No.4

kofusano

NO2です
もうひとつ付け加えます
管理費滞納が２千５百万円を超えたので弁護士に依頼して２年かけて９５パーセント回収しました。未回収の５パーセントは総会で損失処理して会計上の誤差を無くしました。
ほっておくとどんどん膨らみ修繕積立金などに食い込み管理組合の運営が出来なくなっていずれはマンションがスラム化して住む人がいなくなり廃墟になります。

回答No.3

kofusano

NO2です
質問を何度読んでも質問のポイントがわかりません。

　>マンション管理の在り方について、「議事録」を参考に問題点を示しましたが、できない者にやらせ　　るから高額な公金が流出するのです。
　技術系の永年理事制度を設ける規約改定の時節だと思います。
　勿論、自立化の目的はマンション管理会社と縁を切ることです。

あなたの主張通りにしたいならばまず希望にそった人材を見つけることです。それが駄目ならあなた自身が理事長に立候補して改善案を提案して総会を取り仕切ることです。
そして管理会社やコンサルタントを切るのが最上策ですが実際に管理事務全部を管理組合で行うのはほとんど不可能です。したがって、管理会社やコンサルタントの言いなりにせずに上手に利用することです。

回答No.2

kofusano

まず、マンション管理についての問題の質問でしようか。
集会とはマンションの総会のこですか。もしそうでしたら自分たちのマンションの事ですから管理会社に苦情を言う前に居住者自らが積極的に自分の事として問題解決に向かって行動を起こすのが先決でしよう。私が住んでいるマンションの初代理事長をやった時（正直、いやいややらされた感じです）のことです。そもそも理事長の仕事とは何なのかだれもわからないままでしたので、ない知恵をしぼりながら１年やってみてとても任期１年では諸問題への対応は不十分だと思い次の総会では全役員の任期は２年にしてほしい旨提案して可決しました。築１８年になりますが管理会社の言うままにならず第一回めの大規模修繕は管理組合で見積もりを取り直して２千４百万で完了しました。植栽剪定回数や共用部分の清掃回数見直しで半額になり廊下の電灯を間引いて年間３５万円の電気代削減、管理組合での見積もり取り直しで水道のポンプ交換１００万円削減などやるとはいろいろあります。
絶対に管理会社まかせではいけません。オートロックでなかったので近日中にこの工事が１２００万円で始まります。管理会社の見積もりでは３千万円でした。
なお、当マンションは１０８戸です。

お礼

助言をありがとうございます。当初の管理状態は、司法書士の方がいて的確なコントロールを行って呉れましたし、マンション管理会社も区分所有法に基づき、高額な公金流出防止に務めて呉れました。管理規約はシンプルでした。
しかし、法律ではない高層住宅標準管理規約→マンション標準管理規約が出現し、あたかも法律であるかの様な擬制化を国交省が告示してから、事態は一変しました。
竣工当初の躯体・ライフラインと言う共用部・共有部が備える機能・構造を維持（保全・修理）する事が管理組合の活動目的であるのに、生活面を重視する奥さん達（非組合員）が徒党を組んで、これに組する後期高齢者の組合員（事務系・総務系・商学部出身者）が、業者（建築土木業者とマンション管理会社）と談合して、利益供与・便宜供与を繰り返すのです。
この異常事態に気が付いた組合員が裁判所に告訴し、現在、係争中です。

近隣の実例ですが、技術系だけの理事達が永年理事を担い、管理費月額５千円、修繕積立金月額１万円を履行しています。
マンション管理会社は介在しておりません。
経理・毎月の収納状態は、管理員に委ねております。
管理員は集会（総会・理事会）の議事録も作成します。

暇な高齢者が過半数を超えて来ましたから、シンプルな管理規約と修繕工事の計画から実施の工程毎の管理点を明確化し、近隣の建築土木業者に
施工実施見積＋アフターサービス契約を含めた、妥当な金額を重視した
形態に替えるべく仲間を集めております。
施工現場の原価は、契約金額の三分の一以下が資本主義の原理です。
残る三分の二は、間接費用・運送費・広報宣伝費等ですから、地元の業者であれば、間接費用・運送費・広報宣伝費は不要ですから、施工現場の原価の倍額以下で契約締結をする事です。

それから鉄筋コンクリート造りの躯体の３０年間の維持費は、住戸購入金額の１割以下です。過負荷・変動荷重が僅少ですから自損は少ない。
問題は付帯設備の運用経費です。月額が僅少でも３０年間ｎ累積金額が高額になります。この中にマンション管理会社への支出がダントツですからこれを削減する事が最大のターゲットです。
議事録・打ち合わせ記録を診るとその管理組合の管理レベルが判ります。
大部分が改竄ですし、また、部位別の保全・修理記録をすぐに検索可能な状態にありますか？
マンション管理会社は何の便益があるのか？
所得格差が著しい築後３５年を超える管理組合は所要金額の最適化と公平な費用負担化を諮らねば夜逃げする方が出現するでしょう。
躯体は共用部・共有部ですからこれらの柱・壁をの除く内法空間が専有部ですから、共有持ち分割合は内法面積方式が正解です。
３０年間で目安とする修繕積立金の負担は、共有持ち分割合をかければ各住戸の負担金額（３０年間）が容易に計算する事ができます。
月額負担金額の算出式を規約化することです。
管工事などは痛んだ箇所のみの部分交換方式に切り替えるのです。
ＰＳの中を見ると配管が屈曲している実態が判ります。
非組合員はＰＳを診たこともない。
火災報知器が誤作動しても開放廊下に出てこない。
耐震強度は震度５であるのに、３．１１で震度５弱を被っても崩壊しなかったが、なぜ崩壊しなかったのかを知らない。ゆとりを持たせているのです。６．５が限界なのです。
・・・・・ほかに多々の事項を広報して仲間を集めております。
・・・・・隣は誰か？　会話をしたことが無い。
・・・・・長屋・アパートだと言うと毛嫌いする婦人たち。
・・・・・マンション＝大豪邸だと捉えている７５才の女性。
　　　　その方は同居別居と言う有様。夫婦が別個に自炊・食事・洗濯・・・
　　　　ご主人が酸素吸入器を携えてコンビニで弁当を１個購入。
　　　　１年後に逝去。
　　　　後期高齢化を辿る終の棲家の一端を垣間見る昨今です。
・・・・・・外国籍が２住戸入居。私は気軽に話をしたが皆さんは避けている。
　　　　「お上」・「役人」を崇める世代の存在は迷惑居住者にかわりつつあります。

ありがとうございます。