計画停電における賃貸テナントの家賃減額交渉への対応

質問

計画停電における賃貸テナントの家賃減額交渉への対応はどうしたら良いでしょうか？

私は、某都市の不動産屋で、店舗ビル（主に居酒屋系）を管理しています。

現在一部のテナントから地震、そして計画停電により、集客・売上減になったので、家賃を減額して欲しいとの交渉がありました。

減額の要望は非常に分かるのですが、オーナーもローンや税金を払っていくなかで、減額をすることは大きな決断になります。

テナントへは、(1)家賃減額の程度（何％減額するか？）、(2)期間（３ヶ月～６ヶ月程度？）、を決めた上で、回答をする予定ですが、同業（不動産業者、オーナー様）の方で、具体的にどのような対応をされている（していくのか）教えてください。

宜しくお願いします。

回答No.3

hirohiro0303 · ベストアンサー

テナントさんとは数カ月限りの契約ではないですよね？
所有する不動産の立地にもよりますが、今のテナントに出て行かれて困るなら今後のことも考慮し、契約書条項うんぬんよりその計画停電期間中に限り、一時的な値引きに応じて互いの結束を強める方を選択します。

この計画停電、夏場はもっと酷くなる可能性があります。
賃料交渉には一切応じませんという姿勢では、そのうちテナントが出て行くかもしれません。
ただでさえ、酷い不況で空きテナントが増えています。
賃貸経営はテナントが出て行くといえばそれまでです。

すぐに次のテナントが入る可能性が高い好立地であれば、強気に出るのも選択肢ですが、そうでなければ多少の譲歩も検討しなければならないと思います。大事なことはきちんと条件(計画停電の行われている月のみの一時的な減免処置)をつけることです。
テナントが居なければ賃貸業は成り立たないですからね。

回答No.5

hirohiro0303

何度も回答してしまい、申し訳ありません。

うちでは計画停電の期間のみに限定した覚書を作成し、３月に限って賃料を３３％減免処置をしようと思っています。ただあくまで、計画停電の行われた月のみです。なぜ33%かと言われると二つあります。３月の計画停電による営業時間のロスが通常営業時間のだいたい33%であったことが理由の一つです。もう一つの理由は、全国に展開している大手の某商業施設ディベロッパー(名前を言えば誰でも知ってる大手です。)がそうした答えを出していことを聞いた為、それを参考にしました。共益費については、休業した日があれば1/31分ずつ減額するそうです。今後は、セブン＆アイホールディングスやイオングループなどもなんらかの指標を示すということらしいので、こうした計画停電による一時的な賃料緩和処置は、今後東京や近隣の県のあちこちの館で増えてくるのではないかと思っています。

ちなみに、契約書に「天災による営業時間の短縮については家賃の変動は無い」旨が記載してある場合でも、関係ないようです。やはり、私が最初に書き込みをしたように、ここは譲歩してテナントさんとの関係を深めて長く居てもらおうという考え方のオーナーが多い様です。

何度も書き込み失礼しました。
具体的な数値をご要望されていたので、再度書き込みさせて頂きました。
ご参考になればと思います。

お互いに頑張りましょう。

お礼

ご丁寧な回答ありがとうございます。

大変参考になりました。
同業（おそらく）の方の意見として具体的な数字を含め、今後の参考になります。
私は、地方（北関東）の不動産会社ですので、駅前の数少ない情報のみで動いております。
大手のテナントの今後の意向を踏まえ、対処していきたいと思います。
私なりに考えていますのは、
・３月　→　地震の発生と計画停電に伴う売上減は明らかであったので、減額に応じていく。
※短期的に見舞金として後日対処する。金額（割合）はまだ未定。
・４・５・６月　→　計画停電の実施される回数は少ないと見て様子見（なるべくならば減額に応じない、若しくは気持ち程度で対応）。
・７・８月　→　冷房需要の増加に伴う計画停電の実施が行われる可能性が高いので、今後の計画停電のあり方（実施頻度と、前もっての通知の程度）、世間の心理的ムード（自粛ムード）の様子を見て対処していく。
のような方針で考えています。
加えて、オーナーとしても減額の数字を出す根拠が必要であるので、各テナントの毎月の売上（昨年度との）比較を綿密に行いたいと思っています。
また追加情報がございましたら、教えて頂けますと幸いです。
宜しくお願いいたします。

回答No.4

hirohiro0303

先ほど回答を書いたものです。
間違って他の回答者の[回答を評価する]にクリックしてしまいました。
一度つけると自分では消せないのですね。。。

私の回答とは相反する意見だったので、混乱させてしまったかもしれないと思いましたのでもう一度書き込みさせて頂きました。
使い方を理解しておらず、大変失礼を致しました。

回答No.2

bara2001

名古屋郊外でテナント物件を所有する大家です。
今回の震災では直接的にも間接的にも被害は受けていません。
ただ、過去に火事やらなんやら想定外の事故も経験しておりますので、私だったらこうする、という想像で答えさせていただきます。

計画停電については店子さんにも大家にも責任が無く、まったく天から降ってきた災難です。
平時であれば、店子さんと電力会社の契約関係なので、大家が口をはさむことはありません。
ただ今回の震災では、どんなに駄々をこねたって無い電力は回ってこないのですから、そこは考慮しなければなりません。店子さんが東京電力に補償を請求しようとしても、実際にお金を貰えるのは何年も先でしょう。
むしろその間に店子さんが倒産されたり、そこまでいかなくともお店をたたまれたりするのが大家にとってはダメージです。
公式発表では今のところ４月末までの計画停電のようなので、私なら３月４月分の家賃を半額にします。実際には３月分は満額入金されていれば４月分を免除します。

一般の住戸が火災とその後の消火活動(下の階が水浸しになりました)で被害にあった時には、実際に居住できなかった期間は家賃ゼロにしたこともあります。

回答No.1

ウジェーヌ ドラクロワ（@radiostarokwave）

まず、物件自体に瑕疵があるのか、年数も経っているのか、周りとの相場はどうなのか。
計画停電をしているからと云って家賃を下げねばならない合理的理由があるのか。また、それは大家に原因があっての計画停電なのか。税金が極端に下がったのか。物件が地震によって半分壊れたのか。

物件の賃借人の売上が減ったからと云って家賃減額をしなければならない義務が大家にあるのか。

中央区銀座はどこも集客減、売上減。そんな状況下で家賃減額を請求するバカ店舗はいるか。仮にあったとして減額に応じているバカ賃貸人はいるか。

あなた、不動産屋でしょ。プロでしょ。家賃減額請求とは何ぞや。どういう時に家賃減額をしなければならない義務が大家に発生するのか。
そんなこと少し考えれば答えは自ずと解かる。

家賃が払えなければ連帯保証人から家賃を取ればいい。