地盤改良工事費は、誰が負担するのでしょう？

質問

もともと田んぼであった場所に造成工事をし、住宅を建築します。
瑕疵担保責任による地盤改良工事費は別途として見積書が来ましたが、地盤改良工事費は造成工事費の中に含まれないのでしょうか？
そもそも、地盤改良工事と造成工事は別物なのでしょうか？業者が別にいるということでしょうか？

回答No.4

tatami_angel

宅地分譲や住宅建築などをしている会社の営業マンです。
私の会社や知り合いの住宅メーカーの場合でお答えさせてもらいますね。

私の周りでは改良工事費用はお施主様負担です。
しかし建築会社や分譲会社が負担するケースも多々あります。

(1)造成工事について
元々の土地が田んぼであった場所の造成工事では、まずは田んぼの土を取り除いてから、
新しい土を入れて土地を形成します。
その際に取り除く土は田んぼの土なので数十cm程度だと思います。
点圧などで徐々に固めながら土を入れたとしても、地下数十cmまでの工事内容となります。
（深さや入れる土の量については、接道状況や土地の形状によって違ってきます。）

(2)地盤調査について
建物の形が決まったら敷地に合わせての配置計画をしますよね。
それが確定してから通常は地盤調査を行います。これは建物を支える土地の地下の様子を調査し、
どのぐらいの加重まで耐えられる土地なのか、どの深さに弱いポイントがあるのか調査します。
この調査は数ｍ～数十ｍの深さの調査となり、造成工事ではとてもそこまでの深さは工事しません。

配置計画に沿って行いますので、配置計画が変わると調査も当然やり直しになります。
そして地盤調査の結果に基づいて改良工事が必要かどうかを判断する事になります。

(3)改良工事が必要だった場合
地盤改良工事は特殊な工事となっており、造成工事をする業者とはまた違い、
建物の10年瑕疵保障の関係で、国から認定を受けた専門会社が請負います。
建物を支える支持地盤がどの深さなのかによっても、改良工事の内容が変わってきます。
（表層改良工法や鋼管杭工法など様々な工法があります。）

今回の質問者様の建築工事に地盤改良工事が必要なのかわかりませんが、
改良の有無が決まるのは、上記(2)の段階になってからですので、
造成工事の段階ではとても対応できないのです。

分譲地などでは区画によって改良が必要な場所と、必要でない場所があったりします。
土地の地盤の強さは、調査するまではっきりわからないのです。
土地契約の条件で予め改良があってもいいように費用分の値引きを・・は可能だと思います。
ただしご自身の土地を造成されるのであれば、値引き交渉出来ませんがね。

また建築の見積りをもらった段階であれば、請負契約の条件として、
改良工事をサービスしてもらうのもありだと思いますし、
土地を購入する場合であれば、調査費用は掛かりますが、先に地盤調査をしてみて、
その結果を見てから契約を行うのも１つの方法だと思います。
調査費用数万円の出費は後にかかる改良工事費に比べれば遥に安い金額です。

良い家が建つといいですね。

お礼

回答ありがとうございます。
調査費用が数万円ならば、先に地盤調査してみるのはなるほどと…早速家族と相談してみます。