地盤改良工事について

質問

知り合いのM工務店での話。
地盤調査を依頼すると、調査会社からの調査報告書には、調査結果と共に、地盤改良工事の有無や方法についての考察が含まれていたりします。既存住宅の建て替え物件で、地盤調査を行ったところ、地盤改良工事が必要との考察が記載された報告書が届きました。いままで家が建っていたところなのに改良が必要？！と思ったM工務店は、この調査結果を基に、別の調査会社の意見を聞いてみました。すると既存の住宅が建っていた土地でこの調査結果であれば地盤改良は不要、という判断がでました。ただ、最初に依頼した地盤調査会社も、地盤改良が必要という判断を乱発するような会社でもないらしく、今回珍しく必要という判断だったとのことなんです。
それらをもとに、施主にやるかやらないかを尋ねたところ、やらないという回答だったから、今回は地盤改良工事をしなかった、という話。う～む、それって施主に判断させていいわけ？という疑問をM工務店にぶつけたところ、住宅の品質確保の促進等に関する法律における瑕疵担保責任から、地盤に関することは外れているので、施主が不要と判断しそれに従ったのであれば、地盤の影響で何かあったとしてもビルダーは責任を負わない、ということだったのです。
微妙なケースだとは思うのですが、仮にこの物件で不同沈下などの問題が発生してしまった場合に、M工務店に、責任が及ぶことはないのでしょうか。また、他の工務店さんは、こういう場合に、それでもやったほうがいいという意見が多いのか、うちもやらないと思いますという意見が多いのか、どうなのでしょう。
ちなみに、M工務店は、お客さんの信頼が厚い、お客さん思いの会社で有名です。

回答No.6

shino32316 · ベストアンサー

4ですが再度補足です。不同沈下は保険の支払い対象となります。国交省でも保険法人でも同様の見解をしめしています。
しかし、不同沈下の補修は１０００万円と高額になる場合があり保険会社から工務店に保険金が支払われる場合は約８０パーセントしか支払われません。別途地盤保証に加入しているということなので、地盤保証では１００パーセントの保険金が支払われます。地震などの天災は別ですが・・・

お礼

何度もご回答ありがとうございます。引っ張って恐縮なのですが、よろしかったら、「保険会社から工務店に保険金が支払われる場合は約８０パーセントしか支払われません。」このあたりの詳細がわかるＨＰなどあったら教えていただけないでしょうか。

回答No.7

shino32316

国土交通省から指定された５法人のＨＰの瑕疵発生時の対応に記載があるはずです。ここで解りにくいのが保険会社から工務店に対して約８０パーセントの支払いしかありませんが、工務店は施主に対して一切負担を求めることはできません。
私がＭ工務店さんの立場なら、「品確法では不同沈下も瑕疵として設計者施工者責任を求められます。決して良い地盤であるとは思いませんが、地盤調査会社の保証もつくため、万一の時でも当社は対応ができます。地盤改良工事はされますか？」と話をすると思います。

お礼

たびたびの補足、感謝いたします。
私も、ビルダーであれば、shino32316さんのような話をするのが、最上の対応だと思っています。
しかし実際には、M工務店さんは、施主が希望したとはいえ、地盤保証をつけることもなく、地盤改良工事もおこないませんでした。
実は、他の知り合いの工務店も、施主が希望したらそうすると答えたのです。
私としては、施主がそういっても、設計者もしくは施工者の責任は免れないのでは？と思っていたのですが、意外とそう考えないビルダーが多いのか？と思ったのがこの質問をするきっかけになりました。
shino32316さんのお考えですと、この状態で、仮に不同沈下が起こった場合、あくまで設計及び施主者責任を問われるから、工務店が責任を持って直す＆施主の自己責任を問うことはできない＆ただし保険の対象になるから８０％の費用は補填される、という感じでしょうか。
一般的に施主に不利な契約はできないようになっていると思いますが、施主の希望で施工しないという契約文であれば、どうなのでしょう？？
追加の質問は、これで最後にしますので、よければお答えお願いします。。

回答No.5

shino32316

４ですが補足です。Ｍ工務店様の品確法に関する解釈が間違っています。確かに地盤自体は構造耐力上主要な部分には含まれないですが、設計者は地盤調査を適切に行い適切に基礎の設計をしなければいけません。つまり、地盤が原因で不同沈下をした場合は基礎の瑕疵として、設計者施工者責任は免れません。

お礼

回答ありがとうございます。
そうなんです。品確法に関する解釈が疑問なんです。
たしか品確法では、瑕疵担保保険に加入する義務がありますよね。
この家に関して、保険に加入しようとしたら、「この地盤で改良しないんですか？」と尋ねられたそうで、「施主が不要だって言うから」と答えたらしいんですが、それで通ったって言うんですよ。だから、品確法では地盤に関することは除外されるから通るんだよって説明でした。
地盤が原因による不同沈下が基礎の瑕疵となるのであれば、瑕疵担保保険の範囲だと思うのですが、保険は下りるんでしょうか？
それとも、それとこれとは、また違う問題なんでしょうか・・？

回答No.4

shino32316

３のご回答とほぼ同意見です。万一、不動沈下した場合の責任はいかなる場合も設計者、施工者にあります。品確法ではあくまでも施主様を保護しなければいけないという内容の為、施主が地盤改良工事は不要であり設計者、施工者に責任を求めないと一筆書いていた場合でも責任は免れません。プロである設計者は素人の施主を説得しなければいけないのです。 今回のケースですと、改良工事をしない場合も保証がつくということなので、施主に判断を委ねることで良いと思います。

回答No.3

inon

地盤改良の必要の有無を判断するのは誰か・・・
これは設計者になるのですよ
１００m2を超える建物は一級又は二級建築士が設計しなくてはいけないので、当然、確認申請書の設計監理欄には設計者の名前が入ります。これは地盤の安全性の判断も入ってくるのでもし、設計者が安全と判断して、地盤沈下が起こった場合等は設計者にも賠償責任が発生します。当然その判例もあります。

これは法的な問題ですが、それを避けて地盤の判断を施主に任せて良いかどうかだけに絞れば、それは良くないでしょう、企業としての姿勢としてはリスクヘッジも含めて、二つの判断があれば、より安全な判断を選択すべきです。又それを施主に勧めるべきだと思います。

地盤改良の費用なんて、将来の安全を考えれば安いもんです。

お礼

回答ありがとうございます。
設計者の責任、たしかにそうですね。
Ｍ工務店では、基本的な図面は自分で引きますが、建築確認をとるのに、外注で設計士を頼むらしいんです。
そうなると、責任はその設計士になるのでしょうか？
であれば、設計士も簡単に自分の名前で確認を出すところ、その設計士もよくわかってないってことなのでしょうか・・？
それとも、一応地盤調査書を確認して、自分でもいいと判断したってことなのかな。
結構シビアな地盤調査会社らしいので、その会社が必要と判断したものを、責任が及ぶ立場であえて覆すのは、ハイリスクローリターンな感じがしてしまいます。

回答No.2

atelier21

建築は、ブラックボックスの多い見積書内容と言われています
地盤は、調査＆工事其れに工事費用が暗箱内

HMでも地盤調査は無料というケースは、必ず改良要そして工事となる
調査そのものがスウェーデン何とやらと過っての地盤調査者から見ると不信
しかし、保証とやらの基準から（机上の思考者）調査と工事は一体でなければならない
ブラックボックスは工事内容なのではなく、基準定めた者の頭の中だと思う

施工社の調査が不信の時には、別な調査社に替え、別な結果が見られる事がある
誰も何所にも責任の先はない、此の事が暗箱です

回答No.1

森 大輔（@dmori）

私も工務店を経営しています。

地盤に関してはとっても難しいです。

ですので、「たとえ話し」で説明しますね。

例えば建築基準法に定められている耐震性能以下の住宅は法律で建築が許可になりません。

しかし、長期優良住宅のように通常よりも高い耐震基準（基準法の1.5倍）で建てるかどうかは

施主が判断するのは当然の事ですよね。

+

具体的なことを。

通常、地盤調査会社は地盤保証をつけてくれます。

改良工事をすれば工事に対する保証をつけ、改良なしなら地盤に保証がつきます。

１．最初に地盤調査した会社は改良工事が必要と判定しました。

⇒おそらく改良工事に対する保証が付きます。

２．次に地盤を判定した会社は地盤が安全だと判断しました。

⇒この判断に保証は付きませんか？

保証なしの判断だと信頼するには不足ですね。

といった具合に当社であれば地盤の保証を基準に提案をしていきます。

+

そもそも構造物が乗っていた地盤は弱いことが多いんです。

「雨降って地固まる」

建物があっては雨が降りませんからね。

ご参考までに。

お礼

回答ありがとうございます。
地盤が安全だと判断した会社の保証もつくようでした。
ただ、今回は保証費を施主が払いたくなかったようで、保証もつけなかったようです。
施主の判断に委ねるのが基本というのはわかります。
プロの２社が判断して、１社は○、もう１社がおそらく○だけど念のため・・　みたいな結果であればいいのですが、今回のように１社は○、もう１社が×、みたいな結果の場合に、素人の施主に判断させるのは、酷ではないかと思って質問してしまいました。