• ベストアンサー
  • 困ってます

地盤改良工事の要否

30年前に建てた自宅の極近くにもう一区画土地を所有しています。セカンドハウスを建てようと思っています。先日、家を解体して建て替えをする近隣の区画があります。 この住宅団地は改良土工法で2mの地盤改良が行なわれております。それであるにも関わらず、攪拌セメントの柱状杭の地盤改良工事が行なわれています。不思議に思い、工事関係者にスウェーデン式サウンディング方法のデーターを見せて貰いました。約1.8m深さまでの改良土が確認されています。 私の土地もいずれ調査が必要ですが、駐車場として使用されているのですぐにはできません。 同じデーターが出たとしたら、柱状杭の施工をせねばならないのでしょうか。神戸の地震以来、法律が変わったのでしょうか。 私は年齢的にもローンを組むことは考えておりません。住宅瑕疵担保保険で要求されても、柱状杭工事をしないで建てたいのです。セカンドハウスに大掛かりなことは必要がないと思っているからです。 以前、あるHMは保険適応しない建物は工事契約しないと言っていました。建てられるのでしょうか。

共感・応援の気持ちを伝えよう!

質問者が選んだベストアンサー

  • ベストアンサー
  • 回答No.2

地盤改良の必要の有無は、地盤の状態のほかに、その上に建つ建物によっても違ってきます。 木造の平屋、2階建て程度なら、2mの地盤改良済みの土地では、さらに改良する必要は、まずないでしょう。 しかし、その、改良済みの部分のサウンディングのデータ(換算N値など)はどうなっているのでしょうか? 普通、改良土は換算N値が10以上ぐらいあるのですが、これが3ぐらいだったら、改良土とは言えないでしょう。その場合は柱状改良(あるいは表層改良)も必要かもしれません。 (前の回答にもあるように、3というのは、改良が必要か不必要かのさかい目ですが。) なお、サウンディングは誤差が大きいので(ドリルを地面にねじ込んで判断するので)、あまり数字を信用されません。私はいつも数字半分ぐらいに考えています。ほんとに2m固い層があるのなら、木造程度ではそれ以下の層の固さは問題になりません。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

自分の土地のデーターを取る時にデーターが理解できるようにしっかりと勉強します。 回答、ありがとうございました。

質問者からの補足

現場責任者がデーターをちらりと見せてくれて、建築会社に見せたと言わないでくれと言いました。工事を見ていると、ドリルが滑って入らず、重い工事車両が浮き上がってしまうので、止めて戻してを何回も繰り返していました。工事を見ていても不思議でした。

その他の回答 (2)

  • 回答No.3

補足への話; 本当にそうですよね。 以前、15年前くらいに、「瑕疵担保責任」が出てきた頃から厳しくなりました。 それまでは、地盤調査をおこなっても、結果、弱い・強いのデータを建て主に見せて、地盤改良しますか?しませんか?という問い合わせが出来たと聞きます。 弱い場合でも建て主の意思で「改良しない」判断も出来ました。 (その場合に住宅会社は「地盤のせいで傾いた建物は保証しません」と言う内容の覚書を取ったようです。) ところが、「瑕疵担保責任」によりこの”覚書の効力が無くなった”と同然の状況になっております。 地盤の良悪を言わず、地震などの災害以外では、”全て住宅会社の責任”となった事で、出来る限り会社側が安全を取りたい考えが強くなった様に思います。 実際、以前のやり方で、どんな不具合も「地盤のせい」にされては、建て主側もたまったものではありません。 こんな、やりとりを無くす法律でもあるようですので、完全に駄目な法ではなさそうです。 これに付け込んで地盤改良工事で儲ける会社もありそうですね。 そんな会社とは付き合いたくないものです。 改良工事については、会社の個別判断に従うしかなく、どうにも出来ないです・・・。 ”ローン”とはまた別物で、「第三者機関の設計審査」に影響するくらいです。 この、「第三者機関の検査を受ける事」が住宅ローンの金利等に影響する事は有りました(過去形)が、直接はあまり関係ありません。(今は、住宅会社は瑕疵担保責任保険の都合、第三者機関の検査を”建築する条件”にしています。) 「法律で決める」って難しいですよね。みんなが納得できる細かい規定がない限り、一長一短なものになります! 結論としては契約前に「地盤調査をする」事で、その結果を見て判断する事が、良い結末を迎えそうな気がしております。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

地盤改良工事の要否と費用を建築工事請負契約の中に入れて契約をするのが良さそうですね。 回答、ありがとうございました。

  • 回答No.1

地盤調査のデータは判断がすごく難しいです。 と言うのも、木造住宅の場合、スウェーデン式サウンディングでN値 3,0以上有れば大丈夫!と言うのが一般論な感じになっていますが、各調査ポイントのバランスや地盤表面強度だけでない2m以下の地盤の支持力も判断基準とする会社が大半です。 特にスウェーデン式の場合表面が固いとロッドを締め付けるので下層が弱くても強いデータが出てしまう!?なんて事も想定に入れる場合もあるようです(笑)。 また、昔や今がどのような地形であったとか近所の家の状況、電柱が傾いているなどの周りの状況も加味する様です。 これではデータだけの判断は難しく、結局、地盤調査会社の判断としか言い様がなくなります。 根本的には千分の三の水平を十年間、保てる家。以外の決定的な決まりが無く、建てる会社に委ねるしかないかもしれません(悲)。 地盤ネットと言う会社では総合的な判断をしてくれて、「本当は必要無い地盤改良工事に対してメスを入れる」的な内容を、インターネットで見た事があります。(見た事あると言うだけなので詳しくわかりません、ごめんなさい。上場会社です) 時々、「基礎をダブル配筋にすれば大丈夫」とか、曖昧な話も聞きます。 結論は住宅会社次第!となりそうです。 2件目、羨ましいです。自分もそんな事が出来るように今から精進していきたいと思います! 計画が上手くいくように影ながら願っております。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

回答、ありがとうございます。 本当は必要が無い地盤工事なのだと思っています。これをしないとローンが降りないのでみんなやっていると工事の人が言っていました。 以前にHMに見積りを取ったときに、地盤工事は工事請負契約後に別途相談などとブラックホールのようなことを言うので止めました。

質問者からの補足

住宅会社が儲けたくて地盤改良が必要と判断すれば、施主が従わねばならないのも理不尽な仕組みだと思っています。 30年前はこの地盤で家が建てられたのに、何が変わったのかの根拠がわからないのです。

関連するQ&A

  • 地盤改良工事について

     先日、スウェーデン式サウンディング試験で地盤調査をしました。  結果は、4.5mぐらいまで1~5kN/m2、4.5mを過ぎると50kN/m2を超えるというものでした。(6点試験しましたがすべて同じような結果でした。地質は砂のようです)  工務店は地盤改良をしないといけないということで後で見積を出すということでした。  杭工事、柱状改良等色々あるようですが、価格等を考慮してどのような工事がよろしいのでしょうか?  ちなみに、基礎面積は60m2ぐらいで、総2階建て、木造軸組です。  予定外の出費なのでどの程度の値段になるか心配です。宜しくお願い致します。  

  • 地すべり地域の地盤改良について

    住宅の新築を考えています。 地盤改良について詳しい方がいらしたら教えてください。 元々田んぼだった土地なので地盤改良は当然必要だと思っています。 サウンディング調査の結果から地盤改良の見積もりをとってもらったところ「6m程度の鋼管杭を41本打ちこむ」とのことでした。 柱状改良なら4m程度で済むようですが、工務店の方から鋼管杭の方が固い地盤のところまで確実に届くのでお勧めだという説明を受けました。 せっかく家を建てるのだからきちんとしたいという思いがありますので、鋼管杭の方で進めるつもりです。 一つ心配なのが、土地が「地すべり」地域に指定されているということです。(自治体で井戸を掘って地すべりを止めるような工事をしてくれてはいるのですが・・・・) 鋼管杭を打ったとして、地すべりのような横からの力に耐えられるものでしょうか? あるいは他の方法で地すべりにも対応できるようなものがあるでしょうか? そんな場所に家を建てること自体間違っていると思われるかもしれませんが、主人の実家所有の土地で他に土地を購入する事が許されません。 よろしくお願いいたします。

  • 地盤改良について

    土地を購入し某ハウスメーカーにて建築予定(鉄骨)なのですが、地盤調査(スウェーデン式サウンディング試験)の結果、7箇所測定し、一部3m程下まで硬い地盤がないところがあったものの大部分は1m程下に固い地盤があるという結果で柱状地盤改良が必要とのことでした。 地盤改良計画の話を聞くとどうやら一番地盤の悪かったところに合わせて直径600mm、長さ3mの杭を24本作り、費用は140万円ほどかかるというものでした。 素人的な考えでは固い地盤まで杭を作ればいいのではないか、1m程下に固い地盤があるところに3mの杭を作る必要はないのではないかと思い質問してみてのですが、摩擦力で支えているので全箇所同じ長さが必要と言われ、地盤で支えるのではないかと聞いても、私では詳しい話は分からないと言われるばかりです。 地盤の悪いところに合わせて全箇所、同じ長さの杭を作る必要があるのか教えてください。また、直径600mm、長さ3mの杭を24本作り、費用は140万円はここの掲示板に書かれているほかの人の値段と比べてだいぶ高い気がするのですが、どうなんでしょか? 詳しい方、建築業界の方、よろしくお願いいたします。

  • 地盤改良工事費用についてコメントを頂きたいです。

    地盤改良工事費用についてコメントを頂きたいです。 都内に家を新築することとなりました。スウェーデン・サウンディング式地質調査の結果、地盤改良工事が必要と判断され、ハウスメーカー数社から地盤改良工事費用の見積りが出てきましたが、100万円から250万円までの開きがありました。どれも、鋼管杭打設工法でしたが、最も高い250万円の工事内容は羽根付鋼管杭139.8mm径 x 4.5mm厚 x 翼径419.8(3D)mm x 10.5m長 x 28本 = 総改良長294meterでした。少し高い気がしますが、この工事内容ですといくらくらいが妥当でしょうか? 尚、建坪は15坪です。

  • 地盤改良が必要なの???

    マイホームを建てるのに、土地を購入しました。土地の登記も終わり、いざ地盤調査となったのですが、何と地盤がやわらかい事が判明。5点測定のスウェーデン式サウンディングの結果、場所によりかなりばらつきがあるのですが、 表層から50cmは盛り土 換算N値 2.0~4.1 3.0mまでは換算N値 1.5~4.2の粘性土 6mまでが 換算N値 2.3~11の砂質土の地層。 杭を打ち込んでの地盤改良が必要で、100万位かかりそうとのこと。 その土地は、畑を2年前に宅地化分譲したもので、裏のお宅は地盤改良は全く必要なかったとのこと。すぐ隣でも地盤は違うと聞きますが、ここまで違うものなのでしょうか?建てるハウスメーカーや工法で地盤改良に差があるのでしょうか?(ちなみにウチは布基礎、40坪弱の二階建てを予定しています。)調査会社によっても、違うものなのでしょうか?(調査はハウスメーカーが提携している会社がしました。)周りは古くからの畑で、住宅もあり、平らな土地だったので、まさかそんなに改良が必要だとは考えてなく、大変困っています。

  • 地盤改良工事について

    今週地盤改良工事が入るものです 我が家は「柱状改良」で行います 工事を行う上での注意点や良く見ておくことなど アドバイスを頂ければありがたいです。 宜しくお願いします(ペコ

  • 地盤改良工事について

    GW明けに夢のマイホーム着工予定の者です。 地盤調査の結果、柱状地盤改良工事が必要との判定となりました。 我が家の場合土地を造成販売した不動産業者と住宅建築メーカーは別の業者です。住宅メーカーには地盤調査に基づく保証が付いており、この地盤調査により軟弱地盤であることが判明しました。地盤改良工事を行わないと不同沈下の恐れあり、また当然保証も受けられないということになります。 この造成地は元は田んぼであり、住宅メーカーからは最悪ベタ基礎になるかもしれないとの話は聞いていましたが、今回の結果はそれを上回る状況でした。 地盤とは土地という商品の一番重要な品質。この品質に問題が有る以上、不動産業者に責任があると思います。標準の布基礎以上の基礎の構造変更、地盤の改良の費用は造成した不動産業者に負担させることが可能でしょうか? (事前に不動産業者が地盤調査なりを行い、土地の品質を表示した上で商品を売り出すできではないでしょうか?) 業界の常識など、ご教授頂ければ幸いです。

  • 地盤改良について

    地盤が良いにこした事はありませんが、隣地が問題なくても地盤改良必要になる土地もあり、調査しないと分かるものではないと聞く為、土地購入に際し参考にさせてもらいたく質問させて頂きます。 ・地盤改良しても意味がない程の土地というのも、結構あるのでしょうか?また、それはどのような状態でしょうしょうか?  (田んぼの中とかではなく、あくまで3、40年程前から住宅街として区画されている様な場所前提です) ・鋼管杭の場合、金額関係なければ何mまでが限界でしょうか?また、軟弱地盤と言われる場所だとどの程度(m数)打ち込んでいるものなのでしょうか? ・大きな縦揺れ地震の際、沈下はしなったが杭と基礎がぶつかる事による家の柱破損が結構発生したという記事見ましたが、性質上しょうがない事なのでしょうか?(家は木造在来工法) ・杭の耐年数超えた時の処理方法と費用はどのぐらいでしょうか? ど素人で何点も質問してすいませんが、よろしくお願いします。

  • 地盤改良工事について

    新築の地盤改良工事について質問です。 敷地45坪、建坪18坪、延べ床36坪の木造2階建てを新築予定です。 スウェーデン式サウンディング試験対策工法で建築予定の4箇所の地盤調査をしたところばらつきがありますが、換算N値深度3Mで2.3、深度2M~3.5Mで1.5~2.3、深度2.5M~3Mで1,5~2.3、深度2,5~3.5Mで2.3という結果になりました。3以上あれば良いといわれました。 換算qa、KN/M2は15~22.5です。30以上あれば良いといわれました。 深度2Mくらいまでは粘土層で、それより深いところは砂質土層です。 不同沈下するので柱状改良工事6Mが必要といわれました。費用は91万円なのですが、必要でしょうか? 基礎は布基礎です。 改良したほうがよければするのですが4Mではだめなのでしょうか? 素人目には何も手を加えなくても良いような気もしますが、、、、 アドバイスお願いします。

  • 地盤改良工事 どちらがお勧め??

    地盤調査の結果、深層地盤改良が必要となりました。 調査結果の引用 「表層は回転層であるものの、GL-1~-2m付近に、自沈~低回転の軟弱層が分布」 1,25~1,7m付近のN値が3.0ほどです。 深さ1,9mからは硬い地層になっています。 そこで、2社に改良費の見積もりを取ったところ、代表的なJ社は (1)表層改良工事 H=2000 3m  70万円 (2)湿式柱状改良杭 400mm L=1,5 ~2m  46万円 もう1社 セカンドオピニオンの見積もりは (1)転圧工を実施した後、ベタ基礎 スラブ配筋D13@200で建築可   5万円     となりました。 両社の見解に差がありすぎて、どちらにすればいいのか分かりません。 以前、四階建ての賃貸ビルが建っていた土地なので、地盤はしっかりしていると思っていたので 驚きです。 おそらく70万でゴソっと改良した方が安心なんでしょうが、5万のランマー走行でOKなら・・・とも 思ってしまいます。 皆さんがこの状況でしたら、どちらの改良方法を選択しますか?教えて下さい!!