住宅ローン 決定するまでの流れ

質問

住宅購入を考えています。建てたい工務店も決まっていて
あとは　土地が決まればいいのですが　これがなかなかです。。
ローンについて　自分なりに　本を読んだり、ネットで勉強したりしていますが
いざ土地が決まれば　そう時間がないと思うので　今のうちに
調べたりできる事はしておきたいと思うのですが　自分では限界があります。

保険を検討していた時、いろんな会社の保険を取り扱う専門店のようなお店で
話を聞いたら　すごくよくわかり、満足した保険に入りました。
住宅ローンの場合　そういうのはないのですよね？

まだ土地が決まってない場合、各銀行に行っても　あまり意味がありませんか？

皆さん　最終的に決めるのは　給与振込みの銀行で優遇があるとか、
不動産屋さんまたは工務店さんの取引先で優遇があるとか、で
そう選択肢はないものですか？

ネットで検索すると　ネット銀行などは　手数料が安かったり、金利が安かったり
しますよね。
１％違えば　総額はかわるし、色々比較してみたいと思うのですが
ネットで検索しても　同じような内容ばかりで
どうすればいいか、いまいちよくわかりません。

初歩的な質問ですいませんが
皆さん　住宅ローンを決めるまで　どんな流れでしたか？
よろしくお願いします。

回答No.3

Domenica · ベストアンサー

> 住宅ローンを決めるまで　どんな流れでしたか？
私自身、住宅ローンを返済中ではありますが、「住宅ローンを貸す立場」からお話をさせていただきますね。

まず、ご質問者さまの場合は、「住宅購入」ではなく、「土地購入＋住宅新築」になります。
「住宅購入」というのは、自らが施工主とはならず、施工主が別にいる「建売住宅」、「分譲マンション」、「中古住宅」を「購入」する場合になります（既存の住宅とは限りません。新築分譲マンションなどは、着工前に購入することもありますから）。

一般の方には解りづらいかもしれませんが、「住宅購入」と「土地購入＋住宅新築」では、途中経過が違うこともあり、「お金」が必要となる「時期・タイミング」が異なっていることも多いんです。
ですから、＃２さまがおっしゃっているとおり、取り扱っている住宅ローン商品の特性によって、利用したいと思う金融機関や住宅ローン商品が利用できない…ということもあります。

ご質問者さまは、「住宅」に関してはほぼ考えが固まっているけれど、住宅を建てる土地の方が見つかっていない…ということですね。

土地が決まらないと、あまり話は進みません。
なぜならば、土地によって「場所、広さ、建ぺい率、容積率、建築条件」などが異なっていることから、その土地の価値が確定しないからです。
また、土地が決まっていないということは、「必要資金がいくらになるか」も決まらないということになります。
さらに、ご質問者さまにとっては「理想の土地」が見つかったとしても、最悪の場合、「その土地では融資できません」と金融機関が回答することすらあり得るんですよ。

> まだ土地が決まってない場合、各銀行に行っても　あまり意味がありませんか？
ご質問者さまは、住宅を建てたいと思っている「地域」は決まっているのでしょうか？
そして、そのあたりの土地についての「地価」や「需給」について、既に把握されていますか？
でしたら、土地について「何平米くらいの土地をいくらくらいで購入する」というおおよその目安は立てていらっしゃると考えられますので、この段階で相談に行かれることも、全く意味がない…とは申しません。

相談に来られた場合のご質問が、「家を建てたいんだけれど、いくら借りられますか。」では、回答をすることは難しいです。
「土地＋建物の総額でいくらくらいと考えていて、自己資金からいくら出せる。だから、住宅ローンをいくらくらい借りたいと考えているのだが…。」というご相談ですと、お答えがしやすいです。

「土地購入＋住宅新築」の場合、希望の土地がみつかれば、次は「土地の売買契約」ということになります。
土地の売買がある場合、土地の売主が「土地の代金」を売買契約と同時に払ってほしい…と言うことが多いです。土地の代金を自己資金で支払うことができればいいのですが、あまりそういう方はいらっしゃいません。

「土地購入＋住宅新築」の場合、
・土地の購入代金＋土地の売買契約に必要な諸費用…土地の売買契約時
・住宅の工事費、住宅の取得にかかる諸費用、住宅ローンに関する諸費用…融資実行時
というカンジになったりします。
また、工事費については、着工前に何割、棟上げ時に何割、残りを引き渡し時に…というカンジで、何回かに分けてということもあります。

実は、これがネックになったりすることもあって、金融機関や住宅ローン商品を選べない…ということもあり得るんですよ。
あとは、土地分と住宅分で、住宅ローンが２本になる…ということもあります。
住宅ローンが２本になれば、住宅ローンにかかる手数料も２本分になります。

> 保険を検討していた時、いろんな会社の保険を取り扱う専門店のようなお店で話を聞いたら　すごくよくわかり、満足した保険に入りました。
> 住宅ローンの場合　そういうのはないのですよね？
そうですね。
ローンの場合は、お客さまが「この金融機関で借りたい」と思われても、その金融機関で「借りることができる」とは限りません。
金融機関がお金を貸すということは、その金融機関がそれだけの「リスク」を負うことにつながりますから、お金を貸す・貸さないについて判断ができるのは、自分自身＝「その金融機関」だけ…ということになります。
ですから、保険の専門店のような窓口機関を作るのは難しいですね。

ただ、住宅展示場などでの「住宅ローン相談会」では、複数の金融機関から担当者が出向いていたり、そのような場から、複数の金融機関に一斉に「仮審査」の依頼をする…というようなシステムはあります。

すみません。長くなりますので「その２」に続けます。

お礼

注文住宅の場合　あまり銀行の選択肢はないんですね～。

親からの支援などもないので　郊外に地域を絞りましたので
土地代だけなら　自己資金で支払うのは可能です。
その場合だと　銀行の選択肢は　少しはありますか？

でも　自己資金は　土地代に払ってしまうと　頭金はあまり
いれれないし、工務店に３分割などで払う建築費はもちろん
手元にありません。

その場合　銀行さんからは　建った時に　一括で入るのですよね。
工務店さんに払う建築費は　つなぎ融資となりますが
どこの銀行でもつなぎ融資はしてくれるものですか？

手持ちの自己資金を　頭金にまわすか、土地代にまわすか、で
損得はあるのでしょうか？

建てたい地域は決まっています。だいたいの相場もわかります。

回答No.4

Domenica

（その２）

> 皆さん　最終的に決めるのは　給与振込みの銀行で優遇があるとか、不動産屋さんまたは工務店さんの取引先で優遇があるとか、でそう選択肢はないものですか？
そうでもないですよ。
「優遇」というと、たいていが「金利」の話になりまして、「どこまで金利を下げてくれるか」みたいな話になりますが、そこには結構落とし穴があったりしますからね。
給与振込に関しては、確かに「金利優遇の条件」にしている金融機関が多いですから、ごく一般的な話なのでいいんですが、「不動産屋さんまたは工務店さんの取引先」という程度では、大した「優遇」はないと思います。
マンションの販売業者とか大手ハウスメーカーならば、金融機関との間で「提携住宅ローン」を設定したりしていますので、そういったものを利用されると、金利の優遇「は」大きかったりしますけれど。
ただ、先ほど、落とし穴と申し上げましたが、「提携住宅ローンの商品特性」として、金利パターンが「固定金利期間が短めの固定金利選択型しかない」といったことがあったりします。１年固定とか３年固定とか５年固定とか。

このご時世（超低金利時代）ですから、先々のことを考えれば、「今の低い金利が、ずーっと先まで、長い期間固定される」方がいい…とも考えられませんか？

住宅ローンの借入先を選ばれる理由はいろいろありますよ。
単に「行きやすい」ということもありますし、
住宅ローンの相談に来てくださったお客さまに、お話を伺う際、「おそらく、いくつかの金融機関にお話を伺われると思いますが、差支えなければ、私どもを選択肢に加えていただいた理由を教えていただけないでしょうか？」とお訊ねしますと、いろいろな理由がありますから、いろいろですよ。

> ネットで検索すると　ネット銀行などは　手数料が安かったり、金利が安かったりしますよね。
ネット銀行は、「人件費」がかからないので、その分だけ、手数料を安くしたり、金利を低くしたりすることができます。
でも、お客さまの中には「ネット銀行は、銀行の『顔』が見えないからイヤだ。」とおっしゃられる方もいらっしゃいます。

> １％違えば　総額はかわるし、色々比較してみたいと思うのですがネットで検索しても　同じような内容ばかりでどうすればいいか、いまいちよくわかりません。
住宅ローンは、お借入額も大きければ、お借入期間も長いので、おっしゃるとおり１％違えば総額は大きく変わります。
ですが、金利が全てだとは思っていただきたくないです。
金利の設定につきましては、日本は「順イールド」といいまして、金利が固定される期間の長さと金利が比例しています。
ですから、金利だけに目を向けるとどうしても「変動金利型」に目が向きますが、お客さまによっては、結果的に必ずしも「金利が低い方がお得」とはならないこともあります。

また、ネットは全てではありません。
ネットに掲載するのは、ごく一般的な話だけだったりします。
ですから、私は、「実際に住宅が建つところの近くにある、複数の金融機関に、お客さまが直接出向いて、相談されるとよろしいですよ。」とアドヴァイスを差し上げることが多いです。
住宅ローンは、長いお付き合いになる可能性がある商品ですから、お客さまにも「この金融機関なら信頼できるし、長く付き合っていける」と思っていただけないと、「うまくいかない」こともあります。

住宅ローンは、多くの方が一生に一度利用されるかどうかという商品です。
ですから、一般の方には分からないこと、簡単には理解できないことがたくさんあって当然なんです。

そういったことについて相談をすることによって、相手（金融機関）の体質も見えてきます。
ぜひ、いくつかの金融機関に直接足を運んでいただきたいと思います。

お礼

大型マンションなどでなければ　工務店や不動産屋さんの紹介だと
そう優遇されないんですね。

下にも書いたのですが　検索中に発見して、不動産屋さんに紹介してもらった
だけで　融資手数料１０万とられた！と書いている方をみました。
自分なりに調べたのですが、必要な手数料と間違っておられるのか、
単に不動産屋さんによって　無料の所と有料の所があるのか
よくわからなかったのですが、聞いた事ございますか？

それともう１つ質問よろしいでしょうか？
どのタイプがいいかは　誰も決めれないと思うのですが
先日　友人が変動３５年で分譲マンションを購入しました。

その時　マンションのFPから　今超低金利なので　固定にすると思って
その差額で貯金して　今１０年は　国の政策で　金利がそう上がらないから
１０年貯めて、１０年後にあがっていれば固定にするか、決めればいいと
言われたそうで、頭金も極力いれない方が　今は得だといわれたそうです。

５年１０年近い将来はいってもそう上がってない気もしますが、２０年３０年先
なんて　どうなっているかわかりませんので　３５年変動にする勇気は
私にはありませんが、確かに今低金利なので　それで固定は安全パイですが確かに　差額で繰り上げもなるほど～とも思います。

詳しく聞いても　それ以上はわからないという事でしたので、自分で
検索しているのですが　難しい言葉ばかりで　見つけられません。
もしお分かりになれば　検索できるワードを教えてください。

フラット３５で１０年マイナス１％のことでしょうか？
でも　これだと固定ですよね。変動も同じような金利優遇制度があるのでしょうか？

追加に質問してすいません。よければ回答お願いします。
それと　お礼が遅くなりすいません。体調を崩していて遅くなりました。
回答ありがとうございます。

銀行って　とっても敷居が高く行きにくい印象があります。。
だけど　直接行って　その対応などもありますし、勇気を持って
行くことにします。

回答No.2

oyazi2008

土地を住宅ローンで購入して（残金を支払いご自分の所有にして）、その後建築し別途建物資金も借り入れする。
というパターンだと推察します。
上記の様な場合は、取り扱い金融機関が限られます。ネツト系の銀行などはほぼ扱わないと思います。
完成している建売や分譲マンション、中古など一度にすべて手続きが完了する物件に対しての融資が多いのです。都市銀行などの商品も大概これです（一部取り扱いますが）。
まずは、上記の様なパターンで貸し出しをするか？どうか？が一つの選択肢です。
次に、土地を先行で融資をしてくれる銀行などでも、その際に建築確認済み証の提出を条件にしているところが多いと思います。
通常、土地を契約してから残金を支払うまで2ヶ月程度の時間です。その間に工務店と打ち合わせをして建築確認に必要な図面作成が可能かどうか？が問題となります。ハウスメーカーさんなどの「商品」的な住宅だとプラン集から選択しておしまいですから、間に合うでしょうが。
建築士事務所などを経由しての家創りでは、到底時間がかかりますので、建築確認済み証を必要としない土地だけの融資が行える銀行を選択しなければなりません。
このあたりも工務店さんがどのぐらいの期間で、建築確認までこぎつけるか？また、工務店さんへの支払い条件なども着工時何割？上棟時何割？など良く聞いてみてください。
上記の様な大きな条件の選択肢をクリアした金融機関の中で、条件が良い金融機関を選択して申し込むという事になります。
上記の様な条件をすべてクリアするという選択肢だとおそらくそう多くは候補に残らないはずです。
例えばフラット35などでも土地融資からつなぎを行い金利が安いＳＢ○や楽○などがありますし、銀行ですと地銀さんが対象となるでしょう。
フラット35ｓなどは見かけの金利は現在1.4％などと安いのですが、つなぎの費用や団信などを考慮し、実際の実行時の金利などを考えると、銀行の10年固定の1.7％前後の金利のほうが当初10年間は有利だったりします。
この手の具体的な比較は意外とＦＰさんなども出来ない方が多く（諸々の不動産購入や登記、諸費用などを反映して計算するノウハウが無い）不動産業者やメーカーさんなどでも適正に計算出来る方は少ないでしょう。金利以外にも諸々の諸費用がかかりますので、それをすべて計算して少なくとも当初10年間程度の支出総額と10年後の残高比較での検討をされる必要があります。
ご自分では出来なくとも、借入対象先では個別に自分の商品の結果は計算してくれますから、その結果を元に判断されれば良いのではないでしょうか？
また、住宅ローンは地域性がありその地域で融資条件も異なりますから、ご参考程度に。

お礼

注文住宅で　土地、建築と別れていると　借りれる銀行が限られるんですね。

田舎のほうに　エリアは決めているので　土地代だけは自己資金で
準備可能です。
が、工務店さんに３分割などで　払わないといけないですよね。
さすがに　そこまでは自己資金がありません。

そうなると　つなぎ融資が必要ですよね。
つなぎ融資はどこの銀行もしてくれるものですか？
でも　金利が高いんですよね。

地域性があり、融資条件もちがうんですね。
今は市内で　郊外に引っ越すのですがそちらの地域の地銀やJAも
調べたので　行ってみます。

フラットで　団信や手数料を加えると　１０年固定の方が安かったり
するんですね。
素人意見ですが、１０年固定にする位なら１０年変動にして差額を貯め
繰上げ返済した方がよくないですか？

それか、やっぱり　今は　低金利なので　高いけど３０年３５年フラットで
固定にして　繰上げしていく。
総額は　変動よりかかるでしょうが、１０年先はそう金利もあがってない気が
するけど　２０年３０年先はわからないので。。

でも、難しくて　ぜんぜん理解できない事が多いです。。
専門に知識がある方は　すごいし、うらやましいです。
お礼が遅くなり　すいません。体調が悪かったので
お礼が遅くなりすいませんでした。
ありがとうございます。

回答No.1

shuusan101

不動産の契約の場合、「ローンが通れば購入」という契約にしてもらえるので、土地を見つけて買う段取りをつけるなかで、ローンの申請があります。よって、買ったけど、ローン審査が通らなくて払えないので違約金を支払わなければならない、などというケースはないので安心してください。

買う場所が決まってから、ローンを申し込んだほうが金額が分からないでの良いと思います。

私の場合、不動産屋の紹介・広告で安かったJAバンク・その他銀行と比べて不動産屋の紹介してくれた銀行にしました。

車のローンはネット銀行にしましたが、手続きがちょっと煩わしいものの、便利でしたよ。

数社で金利の見積もりをとれば良いと思います。

お礼

お礼が遅くなりすいません。体調を崩しておりました。。

不動産屋さんの紹介だと　違約金がかからないんですね～。
ローンが通らなくて　違約金って痛いですもんね。

融資手数料というのか、紹介してもらっただけで１０万取られた、と
書いている方がいらしたので　検索したのですが、
取られたと書いている方、うちはなかったという方、あと
手数料を誤解しているのでは？などというのがありました。

とっても難しい世界ですね。。