公園横の凄く気に入った中古戸建物件（それなりに築浅）が見つかったのです

質問

公園横の凄く気に入った中古戸建物件（それなりに築浅）が見つかったのですが、建築基準法第43条第1項にあたり接道義務をはたしていない、再建築不可となっているみたいです。（物件位置画像添付しました）ただし、「同項ただし書」の規定が適用される可能性あり、再建築時に事前協議書の提出、建築審査会の許可がいるとのことです。再建築不可・・・凄く重い響き。立て替え・転居等も買う前に想定しておかないと後々大変になると思い今回ご相談させていだきました。物件周辺は築浅の戸建が並んでいますが、なぜ前面道路がこのようになっているのか謎です。再建築できない事を知りながらみなさん建売を買ったのでしょうか？

●上記の事をわかりやすくに説明していただければ嬉しいです。不動産屋から聞いた話では前面道路が4m以上あるので行政の許可は取れるのではとの回答（詳しく確認中）。もし行政の許可がとれても心配なのは建て替え時にその私道を保有している方との交渉などです。交渉になった場合はトラブルの方も多いのでしょうか？（金銭要求や裁判になってしまうなど）

●このような物件が一般的によくあるものなのでしょうか？

●ロケーションや物件は本当に気に入っていますが、土地物件を買うとしてデメリットが大きすぎるのでしょうか。素人は絶対に手を出さない方がいいのでしょうか。デメリットを教えてください。

●添付画像から再建築の可能性があるのでしょうか？

●もし物件を買う場合、売主である業者（競売物件を買った）に確認や取り決めをしておくべき事項があるでしょうか。

以上何卒よろしくお願いいたします。

回答No.1

kita52326 · ベストアンサー

●なぜ前面道路がこのようになっているのか。
　元々の開発は一体だったと思われます。
　開発業者としては、できれば公道か、位置指定道路にしたかったのでしょうが、
　公道＝行き止まりは原則不可、位置指定道路＝行き止まり道路は延長距離の上限あり、
　でそれが果たせず、平面的には公園まで道路を延ばすことで、
　防災上のリスクを軽減する計画として、
　４３条但し書き道路による建築許可が得られる開発計画にしたものと思われます。

　道路の所有者は、沿道宅地の所有者による共有なのではないでしょうか？
　もしそうなら、分譲時点で維持管理のルールを取り決めている可能性があります。
　全く無関係な人や会社が保有していたり、ルールが不明確だったりすると、
　将来、費用面、維持管理、利用方法や権利移動など、将来的に不安が残ります。

●「4m以上あるので行政の許可は取れるのでは・・・・」
　不動産屋の曖昧な説明ではなく、市町村の建築指導課に確認照会すべきです。
　建築審査会は常時開催ではないので、
　実質的な事務局業務は建築確認を扱う役所の職員が行っており、
　基本的な照会・問合せには応じてくれます。
　「現時点でここを改築しようとしたら、審査会でどんな条件がつきますか？」
　と問い合わせてみれば、現時点の感触はつかめます。
　ここで、あまりにあいまいな回答しかないなら、やめるべきでしょう。
　但し、未来永劫その条件は不変というわけではありません。
　たとえば、１０年後には「４ｍ道路を6m幅になるよう１m後退せよ」など、
　防災上の理由等で再建築時の許可条件が厳しくなる可能性も考えられると思います。

●このような物件が一般的によくあるか？
　都市部の既成市街地などではそこそこありますが、
　比較的新しい建売住宅地ではそう多くはないのではないでしょうか？

●デメリットを教えてください。
　通常の公道接道物件に比べれば上記不安要因があるので、評価は多少下がります。
　また、再建築時に新たな条件の追加、あるいは不許可の可能性もなくはありません。
　売却・引越しをする予定が全くなく、建替ではなく建築許可不要のリフォームしかしない、
　と固く心に決められるなら、購入しても良いと思います。

●添付画像から再建築の可能性があるのでしょうか？
　沿道戸数が多いこと、公園に接していることで災害時の危険も少ないと思われるので、
　条件が増えることはあっても、再建築一切不可までにはならないような気はします。
　役所に確認して、現時点の感触を聞いてみると良いでしょう。

●売主業者（競売物件を買った）に確認すべき事項
　・道路の所有者
　・道路の管理ルールや費用負担の有無
　・再建築に関する役所の所見（自分でもに聞きに行った方がベター）
　・競売時の評価書（裁判所の不動産鑑定士が価格評価しているものがあるので参考に）

お礼

分かりやすく丁寧な回答、本当にありがとうございました。大変よくわかりました。法律もころころ変わるので現時点でなんともいえないのは物件が魅力的なだけに歯がゆいです。また道路の所有がどうなっているのか明確に調べる必要がありますね。そこまで苦労して手に入れたい物件なのかが最後の答えですね。ありがとうございました。

補足

ちなみに行き止まりである公園には、高いネットがありここから公園に入る事はできません。本当の行き止まりです。

回答No.4

oochanchan

実におかしな話ですねぇ。
家の軒数が多いので、恐らく真中にあるのは位置指定道路ではなく、開発道路。開発道路なので建築基準法的には建築が可能であった。で、通常開発道路は市や区に帰属させるものだが、最終的にどこにも抜けないし、転回広場など条件を満たさなかった為に開発道路のまま移管されなかった。
開発道路のまま所有権がデベロッパーにあり、その業者は倒産したため現在のまま、当然に再建築不可となった。
そういう事ですかね？まぁ分かりませんが、こういう例はあまり無いと思いますけどね。なんだが裏がありそうというか、当初のデベロッパーがかなり悪質なのか無知なのか…。
その公園が高い塀で囲まれていてこの道路から出入りできないのであれば、但し書きにも該当しないので、将来的に全住人が力を合わせて動き出せば解決の糸口があるだろうが、現時点では欠陥物件。
事実関係は役所に行けば分かりますよ。仲介業者など無視してご自身で調べた結果、確実に欠陥物件なら、その物件おやめなさい。

お礼

ほんとおかしな話です。本日役所で調べたところ再建築不可の欠陥物件でした。的確なご指示本当にありがとうございます。みなさんのアドバイスでこの問題を回避できたと思います。調べれば調べる程、日本の不動産がこんなにもずさんなものが多いのには本当にショックです。

回答No.3

takapiii

もう回答は出ているので付けたす必要はありませんが、「再建築不可」と書かれた物件を購入した時点で、建築可能になる可能性が若干でもあったとしても、結果建築不可であってもだれも責任などとってくれません。

購入した方々も新築だったので、再建築の事は考えていなかったかもしれませんし、価格も安かったはずです。土地が無価値なわけですから。
うっかり買ってしまった人たちが、次のうっかり者をアリ地獄のように待ち構えているように思えてなりません。
ご購入は慎重に。

お礼

目からウロコのお話です。アリ地獄まさにその通りです。「再建築不可」は絶対に手を出してはならないのがよくわかりました。こんな物件が一般に売られている事に凄く違和感を覚えます。日本の不動産（特に中古戸建）を調べれば調べる程やっかいな物件が多い事にビックリです。今回は本当にありがとうございました。でもこの物件を誰がか買ってしまうのかなと思うとやりきれません。

回答No.2

dr_suguru

物件を含む敷地の数＝14戸
単純に一敷地100m2として
全体で1000m2超えであり
市街化区域であれば
1000m2以上となり
都市計画法の29-1の開発許可
に該当するから
基準法の位置指定道路は使えない。
↓
http://www.city.gifu.lg.jp/c/40113202/40113202.html
なお、道路の位置の指定を受けて、土地利用を図れる区域の面積は、市街化区域内で都市計画法による開発許可の対象とならない1,000平方メートル未満の土地に限られます。
※面積に行政用の差異があれど
これは法律であり全国一律で
位置指定はありえない。

＞公園

公園は施行区域3000m2以上で
3％要求される
最低でも90m2必要。
これも都計法33条技術基準で示されいてる。
http://web.pref.hyogo.jp/wd24/wd24_000000014.html

まとめると
団地開発と公園とは無関係だと思われる。

＞建築基準法第43条第1項にあたり接道義務をはたしていない、再建築不可となっているみたいです

当初の建築での接道がどのようなものであったのか
調べる必要があります。
不良物件みたいですので
行政の窓口で確認しましょう。

お礼

計算までしていただいたご指示本当にありがとうございます。本日役所に確認したところ絶対に再建築できないことが判明。的確な回答をいただいたこと感謝いたします。日本の不動産がこんなにもずさんなものが多いのには本当にショックです。たぶんこの物件も安さや立地の良さにつられて知らずに誰かが買って行くと思うとなんともやりきれません。