建物の取得価額

質問

似たような質問があり失礼致しますが、
建物の取得価額の算定方法についてご教授頂きたくお願いします。

去年、不動産投資用として中古アパート1棟を購入しました。
減価償却費を算出するために建物の取得価額が必要になりますが、
調べてみたところいろいろの計算があるようです。

当然、建物の取得価額が多い方が減価償却費出来るため、
当方としては有利になりますが、私が調べた限りだと以下のような計算がありどうしたらよいかわかりません。

１．固定資産税の評価額から按分
２．固定資産税の課税標準額から按分
３．都市計画税の課税標準額から按分
４．建物の単位あたりの標準価額から算出
５．不動産取得税から按分

一般的には項1か項4あたりが多いようですが、
（ここでは消費税からの算出は無しとしてください）
気になっている項目として項2の固定資産税の課税標準額から按分って
有りなのでしょうか。
というのは課税標準額の場合、土地が住宅用地の場合、軽減されています。
そうなるとかなり建物の取得価額が高くなるため、当方としては有利なのですが、このような方法で行う人は少ないのでしょうか。。。
税務署担当者によっても変わるというところもあるようなので
この辺がすっきりしません。

とりあえず、自分の有利な方法で提出して、
指摘を受けたら変更するっていうのも有りなのでしょうか。

回答No.1

seanpenn · ベストアンサー

会計事務所に勤めています。

土地建物を込みで購入し、契約書に具体的に土地がいくら、建物がいくらといった記載がある場合は、あくまでもそこに恣意性が無い前提ですが、その数字に従う事が多いです。

ご質問の件はそういう内訳が無い場合だと思いますが、一般的には土地と建物の「時価」を算定し、その割合で取得価格を振り分ける事が多いです。
ところが建物の時価を算定する事は非常に難しい為、土地の時価を合理的に見積り、取得価格との差額を建物の取得価格とする事が多いのではないでしょうか。

下記に土地の時価の算定の仕方を記載します。

(1)路線価から見積もる方法
http://www.rosenka.nta.go.jp/
上記サイトから取得した土地の路線価を調べてください。
非常にざっくりとした計算方法ですが、仮に取得した土地の面積が100m2、路線価が50,000円であるとすれば路線価より算定した土地の時価は50000円×100m2＝5,000,000円となります。
一般的に実勢価格の８割が路線価と言われておりますので、5,000,000÷0.8＝6,250,000円が土地の時価であると見積もる事ができます。

(2)固定資産税評価額から見積もる方法
まず、ご質問者の「軽減後の固定資産税の課税標準額から按分」、これはあくまでも固定資産税を課税する上での軽減措置上の数字なので、当然時価を算定する上では使えません。
一般的に実勢価格の7割が固定資産税「評価額」と言われておりますので、その価格を0.7で割った数字を時価と見る事ができます。
例えば固定資産税評価額が4,500,000円であれば、時価はおおよそ6,400,000万円となります。

(3)もう一点近隣の土地の売買記録を調べて、実際の価格から面積按分した価格を参考にする方法もあります。

上記のどれかの方法、もしくは(1)、(2)の方法で求めた数字の平均値を土地の時価とするといったやり方もあると思います。

ただ、上記のやり方は絶対的な物ではなく、あくまで一例であります。
大事な事は「時価」を求める必要があると言う事、そしてその時価の求め方に恣意性が無いのであれば、税務署も修正申告を促す事はないと思います。

＞とりあえず、自分の有利な方法で提出して、
＞指摘を受けたら変更するっていうのも有りなのでしょうか

有りですが、そこに明らかな仮装隠蔽があったとすれば、重加算税の対象になります。
自分なりにでも合理的な理屈があってそうしたといえる場合は、仮に修正を促されたとしても、本来収めなくてはいけない税金×延滞率（その時から納付義務があったとして算定）で済みます。

ここからは、余談で聞いて頂いていいのですが、個人の不動産所得での税務調査なんていうものは、例えば質問者様が法人の代表でもされていて、そちらからの調査といった紐付きを除けば、滅多に無いといって良いでしょう。
税務署も暇ではありませんので、税金を取れるところにしか基本的には調査に来ません。
調査に来ないから何をやっても良いという訳ではありませんが、何をやっても良いじゃないかという意見も間違っては無いと私は考えております。（笑）

これだけ長文を書いて、好きにすれば良い、という結論もどうかと思いますが。。。
少しでも参考になれば幸いです

お礼

詳しい内容、且つ丁寧な回答ありがとうございました。
確定申告は初めてなので右も左も分からないため、
ご助言頂き非常に助かります。参考にさせて頂きます。

回答No.2

fwyokota

購入者が建物の取得価額がわからない、

売り主も建物の売却価額がわからない、

不便な契約ですな、

売り主は建物の売却価額を按分で計算ですか、