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土地の測量が違っている可能性がある場合
30年以上前に死亡した祖父の土地がそのままになっていました。 権利書もない状態でしたが、母が手続きを取り母の名義となりました。 名義を変更してからまだ3年ほどです。 １・この土地が500万で売れた場合、税金等はどのようになりますでしょうか。相続とか贈与とかどのような扱いになるのでしょうか。 ２・その土地はどう見ても、土地の広さと明記されている坪数が合わないように思います。測量が不確かな可能性があるように思われます。 こういった場合、どのような手続きで正しい数字を出せばよいでしょうか。 よろしくお願いします。
- cafesweets
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追記します。 このケースは不動産業者の仲介無しの本人どうし売買と推測します。 金額の確定。実測せず公簿売買の確定、境界ポイントの隣地立ち会いなしの現状のままの引き渡し、以上を確認した後、契約書を作成してください。 実測と地積更正を買い主が求めるなら費用の決まりはありませんから、買い主負担でも折半でも言いやすい方法で交渉してください。 売買契約書のひな形はネットにあります。 そこに先ほどの特約条項を入れてください。 現実は買い主指定の司法書士にその契約書を点検してもらった方がいいです。 買い主指定の司法書士事務所で売買契約締結、売買代金の授受、登記とを併せて行えば１日ですみます。 買い主が不動産業者を入れた場合、多々あなたに仲介手数料を請求する場合があります。 あなたは仲介業者に仲介を依頼したのではありませんから、最初に仲介手数料は払わないことを明確にしてください。
その他の回答 (9)
返信ありがとうございました。 このサイトは専門家が返答はしておりません。 今回成功したということでこのサイトで具体的な解決策を求めるのは危険です。 今後の交渉は買い主指定の司法書士と相談してすすめてください。
＞その土地の隣人は自営業をやっており、 ＞その仕事上どうしても母の土地は欲しくて以前にも声をかけられたことがあります。 このケースですと公簿売買ですね。 その代わり特約条項に公簿売買につき地積の変更により売買代金の変更ししないとする旨を記載して後日問題の出ないようにしてください。 通常の売買では、契約をかわす際に１m2何万円とし、決済時実測面積により売買価格を調整するとなります。
- marronmama
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１についての回答です。 下の方々の回答で、 （譲渡収入500万－取得費－譲渡費用）×20％の税金がかかることはご理解いただいていると思います。 取得費は、実際にその土地を取得するためにかかった費用ですが、それが譲渡収入500万×5％＝25万円に満たない場合には、その25万円を取得費とすることができます。 実際にその土地を取得するためにかかった費用とは、 御祖父様が土地を購入した時の購入代金のほか、 お母様が相続するために払った登記費用も含まれます。 今回の場合、購入代金が不明であれば、お母様の相続登記費用と25万円を比較して大きい方を取得費とすればよいでしょう。 譲渡費用は、今回の場合では、 譲渡のために建物を壊したのであればその取壊し費用、 測量をすればその測量費用、 仲介者がいれば仲介手数料 などが含まれると思います。
お礼
所得費というのがあるのですね。 登記費用や建物の取り壊し費用も含まれるのですね。知りませんでした。 取り壊しの領収書が残っているので、それを費用に入れたいと思います。 教えて頂き助かりました。 ありがとうございました。
土地の実測について 買い主が実測面積で売買したいとういうのであれば実測の必要があります。 買い主が不動産業者の場合、買い主指定の測量士の実測を求める場合もあります。 費用負担はケースバイケースですので、買い主との話し合いになります。
補足
土地の実測は買主次第ということでしょうか。 その土地の隣人は自営業をやっており、その仕事上どうしても母の土地は欲しくて以前にも声をかけられたことがあります。 ですので、買主はその土地の広さ云々ではなく、単純にこの土地が欲しいということであると思います。そういった場合、問題になるのは価格であってあまり広さは関係ないように思われるのですが、どう思いますか？ あまりする必要のないものにはお金をかけたくないと思っています。 よろしくお願いします。
- fwyokota
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境界線からの面積が実際の大きさになります、 坪数では表示されません。 それでも違う主張するならば、 境界線の確認が必要でしょう、 基準の境界線から順番に計測しなおしです。 土地の値段以上かかるでしょう、
お礼
測量はとてもお金がかかるのですね。 測量するメリット、デメリットをよく考えたいと思います。 ありがとうございました。
- ma-fuji
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＞１・この土地が500万で売れた場合、税金等はどのようになりますでしょうか。相続とか贈与とかどのような扱いになるのでしょうか。 ３０年前の相続はもう時効です。 今回売ると譲渡所得になり所得税の対象です。 建物を取り壊し土地を売った場合、その取り壊し費用は譲渡費用になります。 登記費用は譲渡費用には含まれません。 参考http://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/koho/kurashi/pdf/17.pdf ＞２・その土地はどう見ても、土地の広さと明記されている坪数が合わないように思います。測量が不確かな可能性があるように思われます。 こういった場合、どのような手続きで正しい数字を出せばよいでしょうか。 測量していない昔からの土地は、通常、”縄のび”といって測量すると登記簿面積より多い場合がほとんどです。 それは、明治時代に測量し公図を作った際、少しでも地租（土地の税金）を減らすため少なく申告したからです。 土地家屋調査士に測量を頼みましょう。 面積が増えれば土地代金も増えるし、測量費用は譲渡費用にできます。
お礼
参考URL、とても参考になりました。 ありがとうございます。 解体費用の領収書があるのですが、それで譲渡費用になるのですよね。 また、隣人がとてもその土地を欲しがっており、その人にまずは声をかけるつもりでいるのですが、そういった場合、測量するメリットは高いでしょうか。それとも、この土地をいくらなら、買っていいかどうかのレベルの話なので測量までする必要性はあまりなさそうにも思うのですがどうでしょうか。
質問者様へ 私は税理士でないので正確なお答えは出来ませんが明らかに誤りのある回答があるため指摘します。 譲渡税から差し引かれる取得費ですが、No.１の「取得価格がご質問者のお母様は不明ですから」は明らかな誤りです。 No.２の「取得費（購入価額）を明らかにする書類がない場合」は、一部説明不足です。 まず売却価格から取得費を差し引きますが、取得費は祖父が購入したならその購入費か売却価格の５％のいずれか高い金額によります。 祖父が購入してもそれを証明出来ない場合は売却価格の５％となります。 次ぎに譲渡費用を引きます。 譲渡費用に含まれるのは、取得時の登記料と契約書の印紙です。 母名義への登記費用はおそらく譲渡費用には入らないと思います。 更地にするための建物解体費用も同じと思われますが、詳しくは専門家に相談してください。 測量するメリットですが、買い主が公簿面積でいいのなら測量代は無駄になります。 買い主が実測測量を求めるのか否かは土地の価値によります。 測量し地積更正（面積の変更）するのは土地家屋調査士ですので、費用は土地家屋調査士に聞いてもらわないと分かりません。 隣地との境界ポイントの立ち会いが簡単にいくのか否か。 境界ポイントに境界石が無い場合は境界石を埋める作業も入ります。 境界ポイントが確定し隣地の方の署名捺印が済んだ段階で測量となります。 ここまでで数十万円はかかります。 当該土地が市道や国道に接し官民査定が必要な場合はかなり大がかりな測量となりそれなりの費用がかかります。 実測と地積更正は普通なら買い主は要求するもの思われます。 殆ど価値のない土地の場合は公簿売買もありえます。
お礼
譲渡税や測量について詳しいご説明をありがとうございました。 更地にするための解体費用についてはまた調べてみようと思います。 測量についても、うちの場合は小さい面積ですので、そうなるとあまりメリットはなさそうですね。 よく検討してみたいと思います。 ありがとうございました。
- eightman33
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＞１・この土地が500万で売れた場合、税金等はどのようになりますで しょうか。 ＊取得費（購入価額）を明らかにする書類がない場合は、譲渡価額の 5%相当額を取得費と見なして次の税額がかります。 （500万円－500万円×-0.05）×20%＝950,0500円 ＊相続・贈与の場合には相続税法に定める評価額により評価 されます。 ＞土地の広さと明記されている坪数が合わないように思います。 昔は殆ど正確な測量をしないで登記しているので登記簿上の地積と 実測値が合う方が珍しいぐらいです。 正確な地積で登記し直すには、測量を行い補正の登記をすれば 良いのですが、費用もかかるので、現実に売買となるまでは 何の差し障りもないので殆どそのままにして手をつけません。
補足
早速のご回答をありがとうございます。 測量するメリットを今考えています。 売買となると測量にお金をかけてでもちゃんとした方がいいものでしょうか？よろしくお願いします。
- hinode2007
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所有してる土地の売却は「譲渡」と言います。相続でも贈与でもありません。 譲渡にかかる所得として「譲渡所得」となり、所得税がかかります。 売却金額から売却にかかる費用と取得価格を引いた額が譲渡所得になります。 取得価格がご質問者のお母様は不明ですから、売却額の５％を取得価格として計算します。 譲渡にかかる費用がないと仮定すると475万円が譲渡所得になるということです。 土地の登記簿に載ってる面積と実際の面積が違ってるという状況は、結構多いです。 こういう場合には、とにかく正しい面積を測って、それをもとにして売却額を出すと言う方法と、実際の面積はどうだかしらないが、登記されてる面積で売却金額を決めるという方法に分かれます。 土地の買い手がどちらの方法を選ぶかという問題になります。 土地面積の正確性が極めて必要だと買い手が判断すれば、測量の専門家にその測量を頼むのがベストだと存じます。 その場合には測量費用が譲渡所得にかかる「譲渡費用」になります。
補足
詳しいご説明をありがとうございます。よく分かりました。 もう少しお伺いしたいのですが、祖父の土地には空き家が残っており、その家を母が費用を出して解体し、更地にしました。 100万以上かかったそうです。 この場合、譲渡所得からそれらの費用を差し引くことは出来ますでしょうか？また権利書がなかったため、名義を母のものにするために司法書士さんに頼み費用がかかったそうです。 それらのものも差し引くことは出来ますでしょうか？またもしそれが可能としたらやはり領収書などがないといけませんか？ よろしくお願いします。
お礼
公簿売買とは、実測せずに登記上の面積のまま売買するのですね。 よく分かりました。 そもそも祖父の土地を売った土地に隣人が住んでおり、隣人が母の土地を購入すれば境界もなにもなく、まるまる祖父の土地を隣人が購入したというだけの話なので、境界に関してはあまり難しくなさそうです。 あとは交渉や契約などですね。 勉強したいと思います。 ありがとうございました。