中古マンション決断前の注意点教えてください

質問

中古マンションの購入を考えており、今週末にも決断を迫られております。
なんとなく不動産屋（個人経営？）が信用できず（調子がいい）、決断できません。

最終金額も正式にはまだ決まっておらず、3850万円を3700万円まで落としましたが、それ以上は買うと決めていただいてからではないと売主に交渉できないと言っています。（希望は3500万円。こちらとしては金額が決まらないと決断できないんですが・・・）

重要事項説明も契約する時に説明するとか、耐震構造に関する証明書や修繕積立の計画など見せて欲しいと言っても「確認する」と言うだけで、いまだ見ていません。
不動産屋が怠慢なのか、私が無理を言っているんでしょうか？

いずれにしても購入したいと思っている物件です。
はじめて購入する為、自分のペースに持ち込めず、不動産屋のペースで進んでいるようです。

不動産屋に最終の見積もりを作らせようと思います。その際上記にあげた書類も準備させようと思っています。
その他に契約前に不動産屋などに確認しないといけない書類や金額、注意点などございましたらアドバイス下さい。

回答No.2

realty00 · ベストアンサー

すいません、業者側からの視点が多々はいると思います。

値段交渉の件ですが、業者は「３５００万円なら必ず買う」と意思表明をして欲しいのだと思います。
というのも、お客様によってはただ値交渉をして、買主様の希望価格まで売主さんに妥協していただいたにもかかわらず「やっぱりやめます」の一言でやめてしまう、（業者側から言わせると）たちの悪い買い希望客もいるのです。
これをされると業者としても売主さんに信用を失うので、厳しい値交渉をするなら「必ず買う」との確証を求めることが多いのです。そこは分かってあげてください。

宅建業法（宅地建物取引業法）に定められている通り、重要事項説明書は契約をする前に説明をし、最終の契約の判断を買主様にしていただくわけですから、やはり契約より何日か前に説明すべき書類だと思います。
ただ、管理規約・修繕計画等は管理会社から取り寄せるのですが、管理会社もただではくれません、有料です。だから費用を掛けても契約してもらえなければ全部業者の自腹負担になるのでケチっているのだと思います。
質問者さんの要求している書類は決して不当なものではありませんが、業者も不安を持っているのでしょう。ですから相互信頼を築き上げていけば、業者も質問者さんの要求に機嫌良く従ってくれると思います。

前の回答者さんが答えられているとおり、マンションの管理費等は売買して所有者が変わるとその滞納金も継承されてしまいます。つまり前の所有者さんの滞納金まで背負わされますので気を付けてください。（これは法的に定められていますので裁判をしても負けます。ただ管理費・修繕積立金の金額と滞納額の有無、修繕積立金の積立総額、すでに決定している修繕計画の有無等は重要事項説明書の説明用件です。）
物件に関することについてはほぼ重要事項説明書での説明事項になっていますので、むしろ資金計画関連、たとえばローン特約の内容・期限等の確認、物件価格以外にかかる諸費用の額等の方を気にされた方がいいと思います。そう言うことは業者に説明義務がない項目もありますので。

是非頑張って気に入った住まいを手に入れてください。

お礼

ご回答ありがとうございます。
裏事情が良くわかりました。
「3500万円なら買う」と言いましたが、
「決めていただいたら交渉しましょう」と言うのです。
こちらとしては、値段が決まらないと、決めれないんですが・・・。
参考になりました。
ありがとうございます。

回答No.4

realty00

再回答になります。

その業者さんは本当に売る気があるのでしょうか・・・
普通、買い希望のお客様から価格提示があれば「買付書」という書類を書いてもらうのです。
（書類の名前は業者さんによって違う場合もありますが）要するに、その値段なら買いますよ、と言うことを書いた書類です。
その書類にはたいてい「その他条件は相談」という表現を入れ、無条件で買うわけではないですよ、と言うことも意思表示しておきます。
仲介業者さんは、その書類を売り主さんにみせて価格交渉をしていくことが多いのです。
もしかすると売り主さんから最低価格を意思表示されていて、それ以下の値段だから最初からまとまらないと思ってやる気がないのかもしれませんね。
そんな感じがしますが、いかがでしょうか？

お礼

再度ご回答ありがとうございます。

一番最初に「買付書」みたいなものを3300万円（源泉徴収書を添えて）で出しました。
その際、「これでは売主に交渉できない」と言われ、3500万円にしました。
「3500万円でダメならもういい」と話しましたが、数日後「3700万円で決めてもらえば、売主に減額交渉します！」と訳のわからないことを言われました。

realty00さんの推測どおり、売主側の最低価格が3600～3700万円あたりで、その業者は3500万円の「買付書」を売主に出して、蹴られちゃうのが怖かったのかもしれませんね。

結局、話を詳しく聞くと、売主には全然交渉などしておらず、「月々の支払いできるんですから決めっちゃって下さい。そうしないと金額の調整も出来ない」などと、到底納得の出来ない内容で決断を迫ってきます。
少し呆れています。

物件は気に入ってますが、この業者からは買いたくないという気持ちが固まってきました。

ご回答ありがとうございました。

回答No.3

大明神（@bathbadya）

優良なマンションなら、長期修繕計画があって、それがちゃんとできるように管理費（修繕積立）をしてる。
なので、長期修繕計画があるかどうかも重要。

>前住人の管理費・積立金の支払い残がないことを必ず確認
これは、他の住民がちゃんとやっているかどうかも重要。
前の住民の滞納が無くても、他の住民が滞納してたら、修繕はできない。

おっと、最近は「管理費・積立金」はちゃんと払っているが、水道代を払ってないとかのこともある・・

>耐震構造に関する証明書や修繕積立の計画など見せて欲しいと言っても「確認する」と言うだけで、いまだ見ていません。
打ち合わせをしたなら、議事録を作って、いつまでに説明するかはっきりしておきましょう。

お礼

ご回答ありがとうございます。
マンション購入には色々なリスクや確認しないといけないことがあると知りましたが、この業者は要求しないと教えてくれません。
マンションは気に入ってますが、業者が気に入らない（信用できない）ので、仲介業者を変えようと思います。
参考になりました。
ありがとうございます。

回答No.1

tadagenji

築何年でしょうか？
1981年以前の竣工物件は、新耐震(今の耐震設計の２代前)基準以前のもので、余程耐震補強をしていないと購入に値しません。

耐震補強は、構造体(柱・梁)が見えるところで判断できますが、基礎については杭も含めて確認は書類のみですが、ほとんどやっていないでしょう。

前住人の管理費・積立金の支払い残がないことを必ず確認してください。　　もし残っていれば購入者が負担することになっています。

築年数にも絡みますが、長期修繕積立金の残額を確認して住戸数で割って妥当かどうかの確認をしてください。

お礼

ご回答ありがとうございます。

情報が少なくてすみません。2003年築の物件です。
前住人の支払い残など考えてもいませんでした。
長期修繕積立金の残額も確認してみます。

参考になりました。
ありがとうございます。