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中古マンションの契約について
先々週見に行った中古マンションを気に入ったので、不動産屋に購入したい旨を申し出ました。 無事、ローンの事前審査もクリアしましたので、今週末、契約という事になりました。 何分初めての事ばかりの上、不勉強の為、契約がどういう状況、どういう流れで行われるか、とても不安です。 (不動産屋からは、実印と手付金を持ってきてくださいとしか連絡受けておりません) 他の方の質問の回答をみて、重要事項説明書をFAXしてもらって、内容をよく確認した方がいいという事は分かったのですが、いくつかわからない事があります。 1.契約の際には、不動産屋、売主、買主が同席するのでしょうか? 売主さんは現在遠方に住んでいるそうなのですが・・・。 2.他の方の質問の回答で、契約時に付帯設備表を作成するとあったのですが、不動産屋、売主、買主が一緒に物件を見て作成していくものなのでしょうか? 3.物件を見た際、部屋に古いエアコン、カーテンがついていたのですが、これは、こちらが手出しせずに取り外していただけるものなのでしょうか? 4.リビングの隣に和室があるのですが、リビングと和室を区切る襖がありませんでした。これは取り付けてもらう事ができるのでしょうか? 5.重要事項説明書で、大規模修繕や修繕に関するの事、ローンが通らなかった場合のキャンセル、瑕疵担保責任以外で注意する点、勉強する点があったら教えていただけないでしょうか。 皆様、お忙しい時期だとは思いますが、教えていただけたら大変助かります。よろしくお願いいたします。
- syoucyu
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質問者が選んだベストアンサー
1,基本的に売主、買主、不動産業者が立ち会いのもとで行われますが 今回のように売主さんが遠方の場合は不動産業者が売主の代理人として 契約手続きを行うことがあります。 その場合、代理権を証明する委任状等を必ず確認のうえで金銭のやりとりを 行うようにしたほうがよいでしょう。 2,あらかじめ不動産業者が作成した設備表を渡されるだけの場合もあります。 ご不明な点があったら、遠慮されず納得のゆくまで説明を受けるか 一度、売主や業者と共に物件に行って、設備等であればきちんと動作するか 不具合や異音がしないか等も含めてチェックしたほうがよいでしょう。 3,できれば契約前(手付け金等を支払う前)に業者や売主さん同行のもと 物件を見せてもらって現地で交渉するようにしてください。 カーテン等は撤去してもらえると思いますが、エアコンについては 次に貴方が新しいエアコンを購入して取り付ける際に販売店(工事業者)に 取り外して処分するようお願いされるかもしれません。 この場合、旧エアコンの取り外し工事費と処分費、運搬費等を売買代金より 差し引いてもらうか、あらかじめ現金でいただくように交渉してみてください。 4,襖や障子は押入やトランクルーム等に保管されている場合があります。 そのような場合でしたら、その場で出してもらうようお願いしてください。 処分されているようでしたら、決済時までに新しいふすまを取り付けしてもらうか 間に合わなければ、これも売買代金より差し引いて精算してもらってもよいでしょう 5,長い間空室だったり借家として使用していたのなら難しいかもしれませんが 近隣住人とのトラブル等が起こっていないか聞いてみるとよいでしょう。 たとえば、夜になると敷地内が違法駐車だらけで車の出し入れに苦労するとか 実際に住んでいる人にしかわからない事情があるかもしれません。
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- naocyan226
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人ごとながら危険を感じます。危ない!危ない!スーパーで大根一本買うのでもいろいろチェックをするでしょう。マンションならもっともっと入念に調べて買うべきです。 >不勉強の為、契約がどういう状況、どういう流れで行われるか、とても不安 不動産は高い買い物です。一生に何度も無いでしょう。しかも、不動産売買には、いろいろな法律が関係していますが、といって、素人がこれらを全部マスターするわけにはいきません。従って、そこはプロである不動産屋さんがカバーするのですが、不動産屋さんに任せっぱなしにして、この不動産屋さんに問題があると、後で困るのは買った人です。宅建業法と言う法律で厳しく決めらているのですが、100%守られてはいるとはいえないのが、残念ながら現状です。勿論ちゃんとした業者なら安心ですが、事前にそれを見分けることは出来ないでしょう。どうしても買うほうがある程度は自身で勉強する自己防衛が必要ですね。 >中古マンションを気に入った どこを見られたのでしょうか?間取りや、環境、外観。その他目に見えることは分かりますよね。しかし、目に見えないところがトラブルの原因です。例えば、マンションの場合では、管理組合や管理会社、管理費の滞納はないかとか、また、最新の登記簿のチェックは絶対欠かせません。所有者は誰で抵当権やその他の権利関係はどうかとかです。これらのことが、重要事項説明として、文書化されて詳しく説明を受け、疑わしいところを全部解決して初めて安心して契約をするのが順です。 重要事項についてはその他たくさんあります。市販の本あるいは図書館ででも勉強して、だまされないようにして下さい。 長々と失礼なことを言いましたが、これが杞憂であることを願っています。
- m_inoue222
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複数の中古物件を買ってます 1.同席しないことも有りますがその場合は必ず相手の業者か司法書士が委任状を持ってきています (売り主の顔を見ないまま全取引が完了したことも有りました) 2.業者が用意してくるでしょう 実際に付いている設備でも書かれていない場合も有ります(売り主の責任外) 3.交渉次第ですが普通は現況渡しが多いですね 4.交渉次第でしょうが普通は無いのでその価格、自分で付けた方が安いでしょう 5.勉強する点はキリがありません 中古住宅の場合は基本は「現況渡し」、今の状態に納得した上で価格交渉するのが一般的でしょう 中古マンションで難しいのが「修繕積立金の額と大規模修繕とのバランス」 意外と高い買い物になる場合やお値打ち品の場合が有りますがなかなか判断が困難です 自分の住む住宅は買うと引っ越しも困難ですから価格より周辺環境でしょうね 上の階が騒々しい家庭だとそれだけでOUTになってしまいます 上の階の住人が夜に活動される方だと普通の生活音だけでも気になります(夜中の2-3時にごそごそ)
お礼
丁寧なご回答ありがとうございます。 複数の中古物件を買ってらっしゃるとの事で、大変参考になります。 売主の顔を見ないまま全取引が完了する事もあるのですね!びっくりしたました。 他のご回答者様と同様、やはり、交渉するべきですね!! 本当に、勉強する点はキリがありませんね・・・。 年度末で忙しいからなのかもしれませんが、不動産屋がいまいち頼りないので、心配しておりました。 例えば、大規模修繕の事を聞いた際にも、それは、重要事項説明でちゃんと説明しますから、大丈夫です。とか、ネットの環境は、光対応か聞いた際も、調べて連絡しますといったまま連絡がありませんし、契約の段取りをメールしてくださいといった時も、連絡があったのは、時間とお金と場所だけでした。 やはり高い買い物なので、質問リストを作っていって、自分がちょっとでも疑問に思う事などは、納得するまで聞いてみようと思います。
1.契約の時点では、同席しません。引渡しの時点ではじめて顔をあわせます。 2.すべて、仲介業者が作成します。質問事項などはなるべく事前に。個人が売主なら原則 「現状有姿」ですから、実際に壊れていたり古かったりするものがあったら、その部分を 直せというより、直すから値引けという交渉をすべきでしょう。 3.これは撤去して欲しい場合は、そういうべきです。カーテンなど簡単でしょうが。日焼け防止で 仮設として残していたのかも。 4.普通はしません。その分が必要だからいくらかかるからまけろと交渉します。 こういう質問も買い手の仲介業者(ふつうは双方同一だったりします)に詳しく聞くことです。 仲介手数料分は働かせましょう。 5、修繕積立金の残額。このままで足りるのか、いつどの程度積み増しが必要になるか。 周辺の都市計画の変更、目の前に日照、採光をふさぐ建物が建つ可能性はあるか。 構造は、新耐震設計のものか、旧法によるなら耐震診断はしたか?など 設備の老朽化状況。給排水管の維持管理状況。 災害保険のカバーする範囲の確認。 それ以外にも 管理組合の運営状況。管理費の滞納、駐車場の稼動状況。住民に暴力団・宗教関係者 がいないか。過去に他の部屋に自殺者がいないか。騒音を出す住民、迷惑住民はいないか。 管理規約を違反している住民はいないか。 上階との遮音性、スラブ厚さ。隣の住戸との遮音性。壁の厚さ。幹線道路からの騒音の具合。 夜間に、列車、暴走族など走らないか。
お礼
ご丁寧な回答ありがとうございました。 やはり経験者の方の回答には重みがあります。 構造に関しては、建築の学校を出て、設計事務所に従事していた事もありますので、図面を隅から隅まで確認する予定でしたが、管理組合の運営状況、管理費の滞納とても参考になりました。 エアコン等の件については、頑張って値引き交渉してみます。 『仲介手数料分働かせましょう』は目からうろこでした。 もし見られていたら、もう一つ質問させてください。 “住民に暴力団・宗教関係者がいないか。過去に他の部屋に自殺者がいないか。騒音を出す住民、迷惑住民はいないか。”はどうやって調べれば良いのでしょうか? 不動産屋に、売主さんは住民トラブルで出られたのですかと質問した際、住民トラブルで出られたのではありません。転勤で引っ越されたのです。と言われましたが、そのまま、鵜呑みにしていいものなんでしょうか?
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