中古マンションの契約解除について

質問

中古の公団マンションの内覧をし気に入ったので「前向きに考えます」と返事しましたが、
その翌晩不動産屋からの電話で「売主さんの気が変らぬうちに契約しちゃいましょう」と言われ、
そんなものかなぁと思いつつも　あれよあれよ・・・と１週間ほどで、契約してしまいました。
契約日、当日契約の１時間ほど前に重要事項の説明があり、その場で
契約するマンションの規約、議案書等を貰いましたがその時はじっくり読む暇は無く、
不動産屋からも「後で目を通してください」と言われたので、その場はあまり気にしていませんでした。
が、契約を済ませ　帰宅後にじっくり見ていると、大規模修繕に予算が足らず数年先送りにするとの事。
予算が足らないなんて！と思い、前年度の収支報告を見ると
年間４千万円程の修繕収入があるのに、本年度への繰越が２００万円！！
３８０世帯の１４階建て６棟で修繕資金残高が２億に満た無いそうです。
１０数年前に前回の大規模修繕をしたようですがハッキリとしません。
管理組合へ出向き、今までの修繕履歴と今後の修繕計画を見せて欲しいと申し出るも
「そういったものは無い」との事。
大規模修繕の大まかな計画書も無いなんて、あるのでしょうか。
しかも、現在自主管理ですが、おいおい委託する方向で検討中だとか。
もっと早く分かっていたら、契約しないと思う物件に契約してしまったと解り愕然としています。
こう言う理由では契約解除できませんか？
出来たとしても、手付け放棄となるのでしょうか？？
どなたか、お知恵を貸してください！！！

回答No.4

kuroneko_z

答えではないんですけども、以前埼玉県で２億以上の管理費だか修繕積立金だか忘れてしまいましたが、横領事件がありましたね。
積立金の状況の確認は大事ですね。

お礼

kuroneko_z様
私も今回は自分の勉強不足を思い知りました。

回答No.3

noname#184449

＃２の元業者営業です

お礼拝見しました。

＞仲介手数料も

仰るとおり仲介手数料も支払う事になるでしょう。
なぜなら、仲介手数料は「契約が成立した時点で」仲介業者はお客様へ請求する権利があると判例で認められております。

今回も契約は一旦成立しておりますので、まず間違いなく仲介手数料を請求されます。
金額については満額請求かどうかは業者次第ですが、交渉の余地はあります。（今後の付き合いを匂わせたり）
ただし、先方に交渉を受けなければならない義務はありません。

＞大規模修繕の計画書が無い公団・民間マンションというのは意外と多いものなのでしょうか？

管理を管理会社に委託している場合は殆どの場合「修繕履歴・長期修繕計画表」が管理会社に保管してありますが、自主管理の場合はこのような資料を保持していないケースが時折あります。

自主管理は平たく言えば「管理会社を入れずに会計・維持管理・管理組合の運用等」を全て自分達（管理組合員）で行う事ですが、当然プロではありませんから完璧な運用を求めるのは難しいのです。
故に、現在「自主管理」は減りつつあるのが現状です。

では何故自主管理をするかですが「管理費削減」が主たる目的です。
管理会社に委託すれば当然管理費に「管理会社の利益」を乗せられますので自主管理より管理費が高くなります。（特に民間マンション）

今回のケースが珍しいのは「公団マンション」なのに自主管理という事です。
何故なら、公団マンションは管理も公団が行います。
ご存知のように公団は利益を追求しません。つまり、一般的に民間マンションより管理費を抑えることができ、それが公団マンション購入の大きなメリットなのです。
つまり、「管理費削減の為の自主管理」という図式は公団マンションの場合当て嵌まりません。なのにあえて「自主管理」にした・・・。う～ん真相は判りません。

管理会社の変更は「管理組合の専権事項」ですから、何か組合と公団との間でトラブルがあったのかもしれません。

自主管理でもしっかり運営されているマンションも存在しますから、「自主管理が全て悪い」訳ではありません。当然ですが。
しかし、この物件はそうでは無いようです。

残念ですがご質問者様の仰るように「高い授業料」となってしまうようです。

お礼

ma_h様
度々のご回答、本当にありがとうございます。
やはり、仲介手数料の支払いも避けては通れないようですね。
満額請求になるか否かは交渉の余地有りですか。
今回の契約解除でこの不動産屋に嫌われない限り、次の物件探しも
そこでする事になると思います。
なぜなら、私どもは公団・公社の分譲中古を中心に考えており
先方は公団・公社を中心に扱っている為です。
その旨話して交渉してみます。
今回の物件周辺は公団が整備した町の為、非常に公団・公社の物件が多く
そのほとんどが「自主管理」か「自主管理と一部委託」となっている様で
私は公団・公社は自主管理が基本なのだと思っていましたが　そうでもないのですね。
勉強になります。
今回は高い授業料となってしまいますが、今後の不安を抱いたまま新居へ移っても
良い結果は無いと思うので　割り切りたいと思います。

回答No.2

noname#184449

元業者営業です

＞あれよあれよ・・・と１週間ほどで、契約してしまいました。
＞当日契約の１時間ほど前に重要事項の説明があり

ご質問文を拝見する限り契約は「正式に成立」しております。

＞今までの修繕履歴と今後の修繕計画を見せて欲しいと申し出るも「そういったものは無い」との事。
＞大規模修繕の大まかな計画書も無いなんて、あるのでしょうか。しかも、現在自主管理ですが、おいおい委託する方向で検討中だとか。

「良くある事」ではないですが自主管理物件なら「さもありなん」ですね。

＞早く分かっていたら、契約しないと思う物件に契約してしまったと解り愕然としています。こう言う理由では契約解除できませんか？

その為の「重要事項説明」です。
当然、説明されているはずですし、万一されてなくてもご質問者様が「署名・捺印」しているのなら「十分理解して合意の上契約」となってしまいます。

結果から言えば「契約解除」は出来ますが、手付放棄になるでしょう。
前述のように「そんな話は聞いていない」と主張しても所詮「言った言わない」という話になってしまい、最終的には「ハンコ押してるじゃないですか」と言われてしまうでしょう。

民法上は脅迫でもされて「無理やり署名・捺印」した場合か「反社会的な内容」の契約で無い限り有効な契約です。
そして一旦成立した有効な契約を「やっぱヤメタ」と無条件で解除する事ができるのは「未成年」か「裁判所が認めた契約能力の無い人」だけです。

おそらくご質問者様は上記のどれにも該当しないでしょうから、契約解除の際は手付放棄か（手付解除期日が経過していれば）違約になってしまうでしょう。

どうしても納得がいかなければ「裁判」しかありませんが、弁護士費用は自己負担、敗訴すれば裁判費用まで負担しなければなりません。
つまり、行動を起こす（訴訟）なら慎重に「勝ち負け」の可能性を精査しなければなりません。
当然、そのような判断は素人には無理ですので、弁護士に相談してからの方がよいでしょう。
自治体にある「無料法律相談」ならタダですし、一般の弁護士でも相談だけなら数千円～です。

ただし、あくまで私の個人的な感想ですが「ノーペナルティ」での契約解除になる可能性は「限りなく低い」でしょう。
民法上「契約優先の原則」があり、また宅建業法上も「有効な契約が成立している」と判断できます（署名捺印がある重要事項説明書・売買契約書が存在している）ので、それを覆す程の材料は見当たりません。

残念ですが、「手付解除による解約」になると思います。

お礼

ma_h様
ご回答ありがとうございます。
やはり、手付放棄になってしまうのですね。
と、言う事は仲介手数料も全額・・・ですか・・・？
カナリ痛いですが、自分たちの勉強不足を恨むしかなさそうです。
高額な勉強代となってしまいましたが。

ちなみに、大規模修繕の計画書が無い公団・民間マンションというのは
意外と多いものなのでしょうか？
ma_h様から見て、この物件の管理体制はいかが思われますか？？

回答No.1

zorro

大幅な状況の変化があります。話し合いによりますが解除は可能と考えます。

お礼

zorro様
ご回答ありがとうございます。
少し希望の光りが射した気がします。
この場合、話し合いとは不動産屋との話し合いとなるのでしょうか？
それとも売主との話し合いとなるのでしょうか。
不動産屋を通して売主と話し合いなのでしょうか？
契約解除日まで数日しかなく　どうしたら良いか右往左往するばかりです。