中古マンション 未納金の督促は？

質問

こんにちは、いつもお世話になっております。
今回は管理費や修繕積立金の未納者に対する督促のことで、ご相談します。

今、気に入った中古マンションを見つけたので調べているところです。
先日管理規約を頂き読んでいると、未納金の督促について、法的手段も辞さないという趣旨のことが書いて有りました。
議案書の収支報告を見ると、管理費で７件、修繕積立金で５件の未納者がいるらしく、金額も結構なものです。これが集金できないと、いずれ来る大規模修繕などに影響しますよね。一時金などということになると、なんだかその未納者の方たちの分まで私たちが払っているのではないかという気になりはしないかと思うのです。
そこでこの督促について、今現在はどういう対処をとっているのか仲介業者に調べてもらおうと思ったのですが、仲介業者の方は「督促状を送るくらいしか出来ないと思います（一応調べてみます）けど・・・」というなんとも頼りない返事でした。
マンションではある程度仕方のないことです、というような口ぶりでしたが、本当にそうなんでしょうか。そんなことがまかり通るなんて、信じられません。
長くなりましたが、みなさんのマンションではこのような事態に対し、どのような対処を取っておられるか教えてください。よろしくお願いします。

回答No.3

m_inoue · ベストアンサー

＃２です

「ある程度仕方ない」は納得してあげてください．．．（笑）。

もし、貴方が払わなかったら、管理会社はどうするでしょうか？
無理矢理取り上げる事ってできません。
そのマンションの月間の管理費、修繕積立金の詳細が判りませんが、
　１００万円÷６件＝約１６万円
月２万円の管理積立金としたら、８ヶ月．．．。
実際に払っていない人は５－６人
負担する人は約４０人．．．２５０００円／１戸当たり
ね、びっくりするような金額ではないでしょ？。
まかり通さなくしたくても払わないのですからどうしようもない。
・倒産して夜逃げの人
・一家離散した人
・リストラで職が無い人
・その他払えない人
事情は様々ですがマンションは団地の縮図ですから色々あります。
平穏無事に生活出来ている人ばかりでは無いのです。
滞納者はある意味社会の犠牲者です、最初は払うつもりだったのです、払えなくなるとは考えていなかったのです。

払いたくても払えない、
払えれば払いたい、
皆さんそんな人たちです
最初から「払わないつもり」の人は居なかったのです（悪質では無いのです）。
弱者に追い打ちを掛けるような行為はなかなか出来ません。
管理会社も出来るだけ音便に事を進めているのです。
管理費などの時効は確か５年間、１－２年の延滞はましなほうです。

競売になっても過去５年間位の延滞金は落札者が払ってくれます。

あまり気になさらないでお暮らし下さい。

お礼

再度のご回答、本当にありがとうございます。
確かにそういう考え方もできますね、ちょっと冷静になれた気がします。
ただ私が言いたかったのは、今は１００万でも極端な話、それが何年かで２００万３００万、もっと多い金額にになる可能性だってあるわけで、その際に私たちがそのお金を補充し、「払わないもの勝ち」（たとえ悪質であろうとも、なかろうとも）になるという結果のことです。
誰だって、こういうことが少ないマンションが良いと思っていることは、間違いないと思います。しかし滞納者がいないマンションはなかなかない。それなら、やはり「ある程度は仕方ない」と思ってみなさん住んでいらっしゃるのだろうかと疑問に思い、聞きたくなったわけです。
それでも、やはりご回答によって、強制的にはそうそう動かない理由がよくわかりました。私の実家のマンションでも、支払いが滞り苦しんでいる方がいらっしゃいましたが、子供さんは小学生で本当に気の毒だなぁと思いました。そういう方に強制執行することが本当に正しいことなのかどうか、確かに疑問に思えてきたりもしますね。

冷静なご意見がきけて、本当に良かったです。
しっかり調べることは大事ですが、心配しすぎると購入さえ出来なくなってしまいそうですね。
もう少しゆっくり考えて、結論を出したいと思います。ありがとうございました。

回答No.5

hide_123

お礼文ありがとうございます。
私も、実際に分譲マンションに住んでいまして、理事なども経験しましたが、
やはり通常は督促状を送るというレベルだと思います。
問題は、時効によって債権が消滅しないようにすることだと思いますので、
そのタイミングでは個別に法的手段でもって対応を考える必要はあるかと思います。
管理費滞納者の数ですが、これはマンションの規模、戸数によってかわって
きますね。ちなみに、３０戸以下の小規模マンションでは、滞納者の影響は
直接的に大きいと思われます。１００戸以上の大規模マンションのように
スケールメリットがあれば、多少は滞納があっても影響がすくなさそうです。
具体的に購入を考えていらっしゃるのであれば、
規模の問題もポイントでしょうし、また、築年数が古いマンションでは、
区分所有法や、マンカン法などの法整備が十分でない時代ということも
あり、管理組合自体がずさんであることもありえます。
色々、検討事項が多くて大変でしょうが、中古で検討する場合は、
修繕計画がきちんと立てられているか？修繕積立金はきちんと計画通り
積み立てられているかという点をよく検討されたほうがいいと思います。
滞納以前に、計画がしっかりしていなかった古いマンションのほうが、
よほど、一時負担が多くなるケースが多いですから。

お礼

いえいえ、こちらこそありがとうございます。
理事を実際にやっていらっしゃったんですね。経験者の意見が聞きたかったので、嬉しく思います。

(1)のお礼にも書きましたが、築８年・４７戸のマンションです。…ちょっと影響が大きそうですね。今のところは１００万ほどですが、この先上がらないとも限りません。難しいですね、見極めが。

中古マンション検討の際のポイントも教えていただいて、ありがとうございます。修繕計画は最近のマンションでは当たり前のようですが、築１０年前後って一番中途半端でないところも大いみたいですね。
ほんとに、スッパリ新築が買えてしまえばどんなに良いだろうなぁと思ったりもしますが（笑）
中古マンションが身分相応ですが、仰るとおり一歩間違えば、新築が買えてしまうほど物件価格以外に支払わなければならなくなりますよね。それだけは本当に避けたいです…疲れたって、やらなきゃいけませんよね。本当に色々とアドバイスありがとうございました。冷静によく考慮して、購入を判断したいと思います。

回答No.4

hide_123

まず、分譲マンションには管理組合というものがあり、これはマンション
の所有者で構成される団体となります。
管理会社というのは、あくまでも委任契約を受けて管理業務を代行するところですので、管理会社が勝手に強引な督促などはできません。
管理費等の未納問題についても、管理会社ではなく、管理組合で決議して
対策を決定します。（具体的な手続きを管理会社に頼む可能性はありますが）法的な手段については、小額訴訟・調停などがありますが、
区分所有法では、管理者の先取特権がみとめられており、最終的には
管理費等未納の所有者に対して、競売の申し立てができ、売却代金から
優先的に弁済を受けることも可能となります。
つまり、大切なことは管理会社の対応というよりも、そのマンションの
所有者達であり、法的な対応をするかどうかもそこで民主的に決定され
る訳です。もし、マンションを購入して、そこで未納の問題が大きいよ
うでしたら、自らが積極的に働きかけることによって、解決していくこ
とになるのではないでしょうか。
ちなみに、管理費等の債権は５年で消滅時効にかかりますので、ご注意
ください。

お礼

ご回答、ありがとうございます。
仰っていることは良くわかりますし、私も管理というものは住民の意識の高さが問題だということはよくわかっています。
つまり問題は、(1)の方のお返事にも書いたとおり、今現在この数名の滞納者に対して紙面での督促という形が取られているわけですが、これが管理として妥当なのかということが疑問に思われたということなのです。マンションを購入して未納の問題が大きければ・・・と回答者さんは仰っていますが、その大きいのか否かが、この問題を通して購入の前に知りたかった、ということなのです。
しかし(2)・(3)の回答者さんも仰っておられるように、
強攻策が取られるのは最終的な手段だということで、
はじめは督促状を送る程度が普通ということですよね。ですからおっしゃる通り、購入してみないとこの問題がこれからどうなるかわからないわけです。
となると、みなさんこういった問題については、仲介業者さんの言うとおり「ある程度仕方ない」と考えて購入していらっしゃるんだろうかと思い、実際にマンションにお住まいの方に聞いてみようと思った次第です。

文章がわかりづらくてすみませんが、わかりやすいご回答をいただいて感謝しています、ありがとうございました。

回答No.2

m_inoue

＞築８年、４７戸のマンションで管理費滞納者６件・修繕費滞納者５件、合わせて１００万ほどです。これってやはり、多いんでしょうか？気になります…。

金額は少ない方でしょう、１件で１００万以上の場合も有ります（競売に掛かってたりすると）
これなんか滞納金１００万円超えています。

　http://www1.jaja.co.jp/okayama-chisai/scripts/details.asp?did=8258&kind=F1&pic=Yes

件数は多いですね。

件数の割に金額が少ないですから影響は、対した事は無いと思います

お礼

ご回答、ありがとうございます。
合計は少ない、件数は多いですか…ということは、
この人たちがこれからもずーっと滞納していくと、
件数も多い、合計金額も多い、ということになりますよね。でも、１件で１００万はすごいですね！信じられません。どうしても払えなくて、なら少しは仕方ないと思いますが、悪質な未払いは許せませんね。そういう方が多くいないといいのですが…。
そういう心配をしているともうキリがないでしょうが、この辺は先のことは誰にもわからない、として妥協してしまって良いものなのでしょうか。
みなさんはどの辺で管理調査にも折り合いをつけているのでしょうか？？
初めてのマンション購入ということで、私は少し神経質になりすぎているのかもしれません。はじめはすごく楽しみで張り切っていたのに、最近だんだん疲れてきてしまいました…（泣）
でも回答者さんの「影響はたいしたことない」との言葉に少しほっとしています。色々不安に思っても、やっぱり心のどこかで肯定して欲しいと願っているんだなぁと思いました。
ご回答、ありがとうございました。

回答No.1

doctorelevens

仲介業者というのは、販売を行うことが主目的なので、管理業務に関しては、ほとんど役に立ちません。
管理業務を行う会社もありますが、部門が違うので情報は持っていません。

管理費・修繕積立金の滞納は管理組合と管理会社が対応する問題です。
督促は原則として管理会社（管理事務所）が行います。
詳細は規約によるので、規約を確認のうえ、管理事務所か組合の理事さんに聞いてください。

一般には、毎月請求を行いますが、たまってくると払えなくなるので、裁判（または少額訴訟）になります。
管理組合が勝手に訴訟を起こすことはまず不可能なので、滞納者対策の管理組合総会を行って、決定します。
弁護士を雇うかどうかなどもそこで決めます。
法的措置とはそういうことです。

裁判後は、管理組合が勝てば、支払いがなされるか・強制執行（差し押さえなど）か、のどちらかになると思いますが、長くかかるので、なんともいえません。

＞マンションではある程度仕方のないことです

そのような話が多いとは思えませんので、あまり信頼できる不動産業者とはいえないかもしれません。
その業者の仲介するマンションにたまたまそのような事例が多いのかも知れません。
いずれにせよ、トラブルを抱えているマンションという点では同じですから、お薦めというわけではなさそうです。

尚、仲介業者（不動産業者）は自分の知っている事実のみしか伝えてきませんので、背景や今後の見通しなどは、管理事務所なり管理組合なりに確認した方が確かだと思います。

お礼

早速のご回答、ありがとうございます。
仲介業者が管理業務にかかわっていないことはわかりますが、「ある程度仕方ない（滞納者が出てくるということは、ということだと思います）」などの言葉が出てくるのは納得いかないなぁと思った次第です。
ここで調べていくつかの事例を見ても、実際に弁護士を雇って滞納者の物件を競売にかけたり・・・ということがなされているマンションもあり、やはりそのような措置をとるマンションこそが「管理がしっかりしている」と言えるのか、そうでないところは「管理がだめ」と思ったほうが良いのか…悩んでいるのです。
しかし督促も最初は書面での請求になるでしょうし、どれくらい滞納すると法的措置、という形になるのでしょうか。…管理を調べるのって難しいのですね…。
築８年、４７戸のマンションで管理費滞納者６件・修繕費滞納者５件、合わせて１００万ほどです。これってやはり、多いんでしょうか？気になります…。