中古マンション購入 （修繕積立金）

質問

はじめまして。
気に入った中古マンションがあり購入を予定しています。

築５年タイル張りの五階建て２９世帯の物件なんですが管理会社に問い合せてもらったところ
修繕積立金が１千万しか貯まっておらず
大規模修繕の予定もなく
積立金の計画も立っていないと言われました。
月々の積立金は現在６０００円です。

仲介の不動産屋は５年ならそんなもんですよと
説明されるのですが、他の不動産屋さんでは
１０年で５千万が目安で先々の計画の立っていないマンションは老朽化もはやく危険だと言われた事があります。
物件は大変気に入っているのですが
その点が大変気にかかってます。
ご意見お願いします。

回答No.3

viento-viento · ベストアンサー

今晩は

５階建て５８戸のマンションに住んでいます。
築１３年目で、１回目の大規模修繕を行いましたが、かかった費用は3,450万円でした。現在、築１５年目ですが、3,450万円を支払ったあとで、なお5,000万円の修繕積立金が残っています。

ご質問のマンションの場合、現在のペースで積み立てていっても、築１２年時点で、約2,400万円にしかなりません。また、大規模修繕以外にも毎年いろいろ修繕費用がかかりますから、恐らく2,000万円程度にしかならないでしょう。こう考えると、近いうちに、修繕積立金が大幅に増額されるか、大規模修繕の際、一時金を徴収されるのは確実です。たとえば、大規模修繕の見積額が3,000万円で、その時点で2,000万円しか積立金がなければ、差額の1,000万円を29で割ると、１戸あたり最低でも約35万円の一時金が必要となります。

うちのマンションでは、１平米あたり、180円の積立金を徴収しています（管理費は別です）。70平米の部屋で、12,600円となります。戸数の少ないマンションほど１戸あたりの負担は大きくなりますから、6,000円の積立金では、とても足りないと思いますよ。

お礼

具体的に教えていただき参考になりました。
不動産屋さんに再度問い合わせたところ
築５年の段階で計画はないとことがほとんどだとおっしゃられます。積立金は議事録を見たとことまだ一度も上がったことがなく１０００円づつあげるとなっているのですが
。。。ちゃんと管理会社は考えているのか心配です。
もう少し検討しようと思います。

回答No.6

lemonbarm

現在の積み立て金額については、規模・構造で大幅に違いが出るので何ともいえない部分があります。

ただ、大規模修繕の計画が決まっていないのは腑に落ちませんね。

新築販売の段階で修繕計画をプランニングし、それにあわせて修繕積立金を決定するのが本来のやり方です。
それに対し、最近よく見られるのが早期販売を目的とした、修繕積立金や駐車場費用の減額です。駐車場については駐車場棟があるにもかかわらず無料というところがあります。
常識的に考えてこれで修繕ができるはずはありません。
修繕積立金が本来より低く設定されていても、そのときにはもう売主は関係ありませんので（一種の売り逃げのようなものですが）そのつけは、所有者に回ってきます。

大規模修繕が通常は１０から１５年前後で実施されます。
今購入されるということはその時期にまだそこに住まれていることになるか、その直前に転売を考えられると思います。
もし修繕積立金の不足が明確に出た場合、住んでいても負担が発生しますし、転売についても重要事項の説明の中で買主に不足予想を伝えないといけなくなりますので、これも難しくなる可能性があります。

そういったことも踏まえて、再検討されてはいかがでしょうか。

お礼

大変参考になりました。
不動産屋さんに再度問い合わせたところ
築５年の段階で計画はないとことがほとんどだとおっしゃられます。積立金は議事録を見たところまだ一度も上がったことがなく今年より１０００円づつあげるとなっているのですが
。。。ちゃんと管理会社は考えているのか心配です。
もう少し検討しようと思います。

回答No.4

lemonbarm

現在の積み立て金額については、規模・構造で大幅に違いが出るので何ともいえない部分があります。

ただ、大規模修繕の計画が決まっていないのは腑に落ちませんね。

新築販売の段階で修繕計画をプランニングし、それにあわせて修繕積立金を決定するのが本来のやり方です。
それに対し、最近よく見られるのが早期販売を目的とした、修繕積立金や駐車場費用の減額です。駐車場については駐車場棟があるにもかかわらず無料というところがあります。
常識的に考えてこれで修繕ができるはずはありません。
修繕積立金が本来より低く設定されていても、そのときにはもう売主は関係ありませんので（一種の売り逃げのようなものですが）そのつけは、所有者に回ってきます。

大規模修繕が通常は１０から１５年前後で実施されます。
今購入されるということはその時期にまだそこに住まれていることになるか、その直前に転売を考えられると思います。
もし修繕積立金の不足が明確に出た場合、住んでいても負担が発生しますし、転売についても重要事項の説明の中で買主に不足予想を伝えないといけなくなりますので、これも難しくなる可能性があります。

そういったことも踏まえて、再検討されてはいかがでしょうか。

回答No.5

lemonbarm

現在の積み立て金額については、規模・構造で大幅に違いが出るので何ともいえない部分があります。

ただ、大規模修繕の計画が決まっていないのは腑に落ちませんね。

新築販売の段階で修繕計画をプランニングし、それにあわせて修繕積立金を決定するのが本来のやり方です。
それに対し、最近よく見られるのが早期販売を目的とした、修繕積立金や駐車場費用の減額です。駐車場については駐車場棟があるにもかかわらず無料というところがあります。
常識的に考えてこれで修繕ができるはずはありません。
修繕積立金が本来より低く設定されていても、そのときにはもう売主は関係ありませんので（一種の売り逃げのようなものですが）そのつけは、所有者に回ってきます。

大規模修繕が通常は１０から１５年前後で実施されます。
今購入されるということはその時期にまだそこに住まれていることになるか、その直前に転売を考えられると思います。
もし修繕積立金の不足が明確に出た場合、住んでいても負担が発生しますし、転売についても重要事項の説明の中で買主に不足予想を伝えないといけなくなりますので、これも難しくなる可能性があります。

そういったことも踏まえて、再検討されてはいかがでしょうか。

回答No.2

hiro-2005

私の住んでいるマンションでは、修繕計画が長期（１０年後大規模）、中期（５年毎中規模）、短期（随時）となっています。

現在の積立金が１千万円で、月々の積立金が６０００円だと、もしあと５年後に大規模修繕をやるとしたら、その際にまとまった修繕費用を支払うかもしれませんね。
それから、修繕計画がないのはおかしいと思います。
私は、新築で入居したのですが、入居当初から修繕計画書が配られ、修繕積立金の予算の説明がありました。

現在は管理費と一緒ですが月額２８０００円を支払っています。
区分所有者全員で管理組合を結成し、持ち回りで修繕委員会を組織し、修繕計画の立案・見直し・業者との折衝を行っています。

不動産業者は、売りたいがために適当なことを言っているのではないでしょうか。
共用部分が多く、目に見えない部分のクラックなどの随時防止などのためにも、修繕計画のきちんとした物件をオススメします。

お礼

大変参考になりました。
ありがとうございました。
もう一度今回のマンションは検討してみようと思います。

回答No.1

fitzandnao

築5年だと、そんなものかもしれません。
もうすこし時間がたって、修繕が現実的になったら、積立金の金額が上がるなどすると思います。
10年目は主に外壁だけでしょうが、その頃からは問題も出てきて話し合いももたれることでしょう。できれば、会社まかせにせず、住民でかかわることが大切だと思います。

お礼

ありがとうございました。