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修繕積立金の値上げについて
関西圏某マンションで理事をしております。 居住するマンションは１５０世帯で築５年程度になります。現在の修繕積立金平均月額は３５００円程度ですが、入居時に一時金を支払っておりますので１０年間で平均すると１ヶ月あたり６０００円程度になります。 しかし、長期修繕計画では段階的に値上げをしないと将来（築２０年以降くらい）積立金不足になるようで、計画では今年度値上げの年に当たります。 そこで質問なのですが、積立金の値上げについてどのような段取りで進めればよいのでしょうか。値上げは現在の３５００円から７０００円と計画では倍額設定されており住民の理解が得られるかどうか難しいところだと考えております。 経験された方がいらっしゃいましたらよろしくお願いします。 ＰＳ：現在理事会で積立金値上げの前に管理費削減の知恵を出し合っているのですがなかなか良い手立てがありません。こちらも併せてお教えいただければうれしく思います。
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いいところに目をつけられましたね。なかなか難しい問題ですが、一番キーになるのが「広報」だと思います。 今の修繕積立金では修繕工事が行えない…ということを居住者の皆様にいかに理解していただくか、ということに尽きます。 具体的な数値を挙げて不足していることを理解してもらうのが一番の合意形成の道だと考えます。たとえ広報の途中で役員の任期が切れたとしても、居住者の皆様の認識が改まれば、次に続く役員の方々が実現してくれるでしょう。 一例として、国交省の行ったアンケート調査結果で「平成１５年度マンション総合調査結果」というものがあります（参考ＵＲＬ）。ここに様々なデータがありますので、ご自分のマンションの規模と照らし合わせてみられてはいかがでしょうか。３５００円は決定的といえるほど安いです。 さらに、中古マンションのデータを集めてみるとおもしろい傾向が読み取れます。中古マンション情報誌やＨＰに築年数・戸数・修繕積立金・管理費・個別の部屋の面積などのデータが載っていますので、専有面積あたりの管理費と修繕積立金を比べてみてください。築年数が多くなればなるほど専有面積あたりの管理費が下がり、修繕積立金が多くなっています。要は大規模修繕工事を行う財源をどうしても確保せざるを得なくなって値上げを断行しているケースが多いからと思われます。一度Ｎ＝１００程度を目標に集計されてみてはいかがでしょうか。 管理費削減は、管理会社変更を行う専門のコンサルタントがありますが、やるきになれば自らでも手がけられます。要は管理費会計の支出を大幅に引き下げるという強い意志と、それを支えてくれる居住者の皆様のバックアップ（→広報がどうしても必要になってきます）があれば可能です。 無茶苦茶大変と思いますが、がんばってください。
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- kazu632501
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No.5です。給水の貯水槽方式から水道管本管直結方式へ変えることについて御理解なさりましたので、更に補足説明します。ご存知とは思いますが、貯水槽を年1-2回の清掃時に御覧になればわかりますが、虫の死骸や、鼠の死骸まで浮いていることがあり、非常に汚く、こんな水を毎日飲んでいたのかとびっくりします。 またマンションの居住者や管理組合を支援するために、各都道府県、地方自治体に「マンション支援機構」という事務所があります。そこに相談すれば、いろいろな情報が得られますし、回答らしき返答を得ることができます。各マンションの問題はいろいろですから、ズバリ回答ということにはならないかも知れませんが。 成功を祈っております。
お礼
再投稿有難うございます。 管理の意識って他の住民の皆さんはあまり興味がないようなので理解いただくのに四苦八苦の状態ですが頑張りたいと思います。
- toshi-tsugu
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現在、マンションの大規模修繕を控えている団地居住者です。全国平均で行くと、修繕積立金12,000円、管理費12,000円位ではないでしょうか。また中古マンションを売買する場合、繕積立金12,000円、管理費12,000円位であれば、住宅金融公庫の借入金ができるような話しを聞いたことがあります。民間マンションは、販売時に修繕積立金や管理費を低く抑えていますので、大規模修繕の際、積立金では間に合いません。一時金が必要になりますが、積立金が不足していれば工事はできません。その結果、マンションの資産価値は著しく下がります。マンションを渡り歩く居住者が多いと、管理費値上げの賛同を得られるか否かは難しい問題です。 管理会社は、手を抜きますので、理事会が管理会社に色々と要求しないと駄目だと思います。大手の管理会社より中堅の方がいいとも言われます。販売時に決めていた管理会社から、経費節減のため変更している団地は多いはずです。 管理会社が、見積もる長期修繕計画の金額は、実際の工事よりもかなり多めに見積もっています。不足が出ないように見積もっています。管理会社は、系列の後耳介者に請け負わせてマージンを5%程度取る予定で管理から全てを取り仕切ろうとします。管理会社には、マンションの管理だけ、修繕計画はマンション専門の建築設計事務所に依頼する方が、安いことも判ってきました。兎に角、同じ会社に丸投げをしたら大損をすることだけは、はっきりしています。 先の方の意見のように、マンション管理は、最終的には居住者自身にはね返ってきます。その自覚があるか否かではないでしょうか。
お礼
回答いただき有難うございます。 ＞マンション管理は、最終的には居住者自身にはね返ってきます。その自覚があるか否かではないでしょうか。 全くその通りだと思います。少し意識を持って見たり、聞いたり、勉強したりすればもっともっと良くなっていくと思うのですが世帯数が多いと難しくなかなか前に進みません。 貴重な御意見参考に致します。
- kazu632501
- ベストアンサー率32% (89/274)
下記の事項をチェックしてください。 １．管理委託手数料は、管理費として徴収した金額＋修繕積立金から振り替えられる金額（駐車場や駐輪場を管理するに要した費用）以下になっていますか。最新の決算報告書を見てください。管理委託手数料が多い場合は、管理費を値上げするか、管理委託手数料の値下げを交渉することです。 ２．工事は大小に関わらず管理委託会社を通さないで、理事会で直接見積もりを取ります。工事も理事会が直接発注します。どなたか下に書いていらっしゃる様に、管理委託会社は、実際の費用の2-3倍の費用を請求してボロ儲けしています。実際にやってみればわかります。 ３．給水設備ですが、貴方のマンションは給水タンクから給水するようになっていませんか。これは清掃や維持費に大きな費用がかかります。多分貴方のマンションでは年間1千万円近くかかっているでしょう。決算報告書を見て下さい。タンク方式から水道管の本管直結方式に変えるのです。これによりタンク方式にかかる費用がなくなり全額修繕積立金に回すことが出来ます。直結方式に変えるには少し費用がかかりますが、こちらが非常に得です。衛生的にも良いです。貯水タンクの清掃、維持の費用は、管理委託会社にとって管理委託手数料と同じ程度に大きな収入源ですから、いろいろ難癖をつけるかも知れませんが、決行するのです。 以上節約する方策を述べましたが、これを実行しても足りない分は修繕積立金を値上げせざるを得ないでしょう。組合員も納得するでしょう。 マンションは管理委託会社のものではありません、貴方がた自身のものです。頑張ってください。
お礼
回答有難うございます。 うちのマンションは受水槽方式の揚水ポンプ直圧で各家庭に送る方式です。 本管直結については大変参考になりました。 一度水道局とも掛け合い詳しく調べてみます。
- maikuro3
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同じく関西圏のマンション管理組合理事長をしています。 うちのマンションも、今積み立て修繕金の値上げをしようと思っています。 築２０年 １００戸です。 今まで、管理委託会社に全てお任せコースでやってきました。 今期、理事長になり、管理委託費が適正かを色々調べました。 小修理の見積もりについておもしろい事が分かりました。 それは、管理会社の見積もり予算＝管理会社が貰うお金だと言う事です。 駐車場のライン補修工事、植木の剪定、年末定期清掃等、合い見積もりを 取った所、管理委託会社の見積もりより半額以下でした。 また、日常清掃も２倍以上の費用となっています。 下請け、孫請けと渡り、あっちこっちで上乗せをしているからです。 修繕積立金ですが、管理委託会社の長期修繕計画書では、来年４，０００円の値上げが計画されています。 組合員に、ただ値上げの提案をしても反発を買い、総会が荒れると思いますので、 理事会は、管理費を削減するために、上記の様にこれだけしています。 しかし、大規模修繕費がまだこれだけ足りません。 と訴える方が理解が得られると思います。 駐車場使用料や駐輪場使用料が管理費に組み込まれていませんか？ これらの収入は、修繕積み立てに回すべき物と考えています。 純粋な管理費だけで運営できれば、修繕積立金は増えます。 そうすれば、必然的に積立金の増額も抑える事が出来ます。 管理会社のいいなりになるのではなく、抑える所は抑えて貰い 管理費の見直しからされた方がいいと思います。 頑張ってください。 貴方達の財産を守るのは貴方達です。 決して管理会社ではありません。 参考 http://www.mksc.or.jp/ http://www.i-kanri.com/index.cfm http://www.lean-management.com/
お礼
回答いただき有難うございます。 「積立金値上げの前に管理費の値下げ」重要ですよね。経費削減も頑張りたいと思います。 ＞駐車場使用料や駐輪場使用料が管理費に組み込まれていませんか？ うちのマンションは元々駐車場料金０円マンションとして売り出されたので過去にも駐車料金を徴収してはどうかという意見がありアンケートをとったようなのですが大反発にあったようです・・・。
- timeup
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なかなか集合住宅の管理費・修繕積立金の値上げは難しい問題ですよね。 大手の管理会社の取り扱い物件だと、最初からある程度の高さなので、住民もそんなものだと思ってしまうので、楽なのですが。 私も何軒か持っていますが、大体東京都内だと管理費抜きの修繕積立金だけで１万円から２万円程度みたいで、６０００円は平均額と聞いています。 最初の一時金もあるし、７０００円への値上げで一回目の大規模修繕はクリアーできるでしょうが、建物の状態により二回目が微妙では無いかと思います。 さらに値上げがあるでしょうが、この形だと増やすのは仕方が無いとおもいます。 管理費削減だと、管理会社の変更や、自主管理をはじめるとか、管理人を管理組合で雇うことでやすくするとか、エレベータ管理をやすくするとか（これは事故が続いているので怖いですが）が私どもでは行われました中では目立ったものです。 収入は自転車置き場の代金や車両置き場の代金の変更などもありました。 ご参考までに。
お礼
回答有難うございました。 ネットでいろいろ調べたところ、特に関西圏では修繕積立金の初期設定が低く抑えられているということが分かりました。 手を尽くして頑張りたいと思います。
築９年たちました。5階18戸の小さなマンションです。 数年前に私が理事の時、修繕費を上げました。2000円くらいを4000円くらいにしたのですがそれでもブーイングはでました。 大規模修繕計画を見せられても積み立てが全然足らないことにほとんどの人が気づきませんでいたので私が指摘して値上げを3通りくらい考えて、それぞれ何年目にどれだけの一時払い金が発生するかのシュミレーションを作って貰いました。一時金なしの金額、今の倍額徴収、その二つの中間の3通りです。結局一番安いものに決まってしまいましたが、マンション売却を考えている方などいるとそうそうあげることができません。ただ、1回目の値上げなので「今の金額では、全然だめなんだ」という意識付けと「若干の集金高のＵＰ」を図りました。たぶん10年目もそういう話が出ると思います。 管理費の見直しもその時やりました。価格破壊のご時勢に管理会社の努力が足りないと感じたこともあったからです。 私が建築士なので、ＨＰや地元業者に各費用の見積もり相場を調べ、何がどのくらい高くて○％位削減できないか管理会社に掛け合いました。 ３％落とすのが希望でしたが最終２．５％くらい下がったと思います。 業務内容に誠意が見られないと、他の管理会社に見積もりをとって比べることも提案しましたがこれは住民の皆さんが「そこまでしなくても」というのでしませんでした。 修繕工事ひとつとっても高いと思うものは他から見積もりを取って管理会社の見積もりと比較し内容を吟味して行っていますが、これは建築士の私が理事の時だけであとは管理会社の見積もりひとつでおこなっているようです。 経費削減だけでなく収入を増やすことも考えます。 管理組合で自販機など商売をやるのも手でしょうが、法人化が必要になるかもしれません。（その辺は詳しくないので・・）それに自動販売機などは場所によっては商売にならず電気代ばかりかかってしまいます。 ちょうどうちのマンションは携帯のアンテナ設置の話を管理会社が持ってきてくれてわずかばかりの収入が入るようになりました。 ほかに次回は、ちょこっとしかない緑地管理を自分たちでやって管理費を減らす提案を考えています。
お礼
回答いただき有難うございます。 貴重な経験談を披露いただきうれしく思います。 積立金値上げ案を３通り示すべく資料作りに励みたいと思います。
お礼
回答いただき有難うございます。 「平成１５年度マンション総合調査結果」は大変参考になります。また、中古マンションのデータを集めてみるのも有効ですね。 後は皆さんに納得していただける広報にも取り組みたいと思います。