管理費を見直さず修繕積立金値上げは妥当ですか？

質問

築5年、460世帯の大規模マンションの住人です。
11月の総会議題の一つとして管理組合から特別決議として修繕積立金の値上げの件が下りてきました。現在、管理費はm2当たり＠127-修繕積立金は＠45-です。築20年目に＠8700-の一時金払いの計画でしたが、
これからは段階案を取り入れ、5年間修繕積立金を＠115-　6年目より＠160-にしましょうという話です。
住人の理解を得るため説明会があり、管理会社より今の一時金徴収方式は無理な計画だと説明がありました。（購入時の修繕計画を出した会社です・・）当然デベロッパ-は新築マンションを購入しやすくするためにかなり安い計画を立てているのは理解できるので文句は言えないのですが面と向かって自分たちの建てた予算案は無理！と言われると・・
新婚で入居している人たちが圧倒的に多いマンションです。
私も当初の計画ですと子どもが成人してからの一時金払いなら生活に支障なくやっていけると思っていたのですが
今回の段階案なら私の場合、現状14000円が月に6000円のアップ（合計2万円）、5年後合計24000円になります。
そこで教えて欲しいのは
1.管理費を見直すことで値上げ率を抑えるように管理組合を理解させるにはどうしたらいいのか？
2.この計画に賛成できない旨を通達したらどうかなるのか？
です。
自分たちのマンションですから自分たちで守るのは当たり前だということも理解できますが、自分の生活を守るのもしんどくなるような気がします。
少々身勝手な愚痴のように聞こえるかもしれませんが困っています。

回答No.8

nachiguro

再びですが、委託費は大別すると基幹業務費（管理会社事務方）と設備業務費、保険業務費に分けられます。
そしてご指摘のEV管理費用は最悪、独立系の管理会社への委託業務を考えて見積もりを取っても良いでしょう。（ただ余り薦めませんが、今の会社から更に値引きをという意味で）

また電話料金ですが、これは必須です。
EVなどにも関連されますが遠隔監視を電話回線利用で行っており、或る意味では仕方ないのでは？

不瓦解なのはネットと植栽剪定ですか。
取り分け植栽は、1m位の樹木と雑草取りならシルバー人材に任せ、ネットに関しては契約関係もあると思われますが使用しない方々に取っては不利益でしか無い故に管理組合で解約し、新たにマンションで契約出来る通信会社の選定も行えばと思います。

ただ意思統一の面で難しい部分はあると思われますが。

回答No.7

nachiguro

こんばんは。現在コンサルティングを行っているものです。

この問題をまとめると組合員から管理費等（ここでは一括りにしますが）の支出を抑えたいというのが本音ですよね。

ならば方法は色々ありますが、まず全面委託している場合最も委託費の中での中抜き差額（委託業務手数料とは別に）の中で一番大きいのは恐らく清掃料金と管理人の人件費かと思われます。

詳しくはマンションの会計状況報告を見ていないので全てではないのですが、清掃関連は地域のシルバー人材センターに委託するとかして管理費用の圧縮、更にはEVの保守費用を「現行の保守形態で安価にする要求」を管理会社に提出します。
管理会社もEV管理会社とはたくさんのパイを抱えているので一蓮托生の立場にあり多少は安くなるかと思います。

あとは保険かな？加入しているならいいのですが信用できる保険会社と積立式保険の長期一時払いを行い満期を迎えた時、利息は貰え手数料は差し引かれないのでこれも魅力は感じます。
その他ですと1年ものの割引債券等を年3回程度に振り分け、その時点で積立金の普通預金を400万程度まで残しておき、必要な時は割引債の満期から捻出する方法が良いかと思います。

管理費に関してはある程度年度末に剰余金が出るならばその部分の利益処分案を積立金に振り替えるということをすれば多少はなんとか乗り切れるのではないかと思います。

しかし平米115円ってことは70平米で8000円前後、160円ならば11200円と割高になることは否めませんね。
可能ならば早期に修繕計画の見直しを行い、資金調達及び第3者機関による建物診断を実施して見直す必要性はあるのではないかと感じますね。

私が提案するならば管理費の平米単価を140円で70平米なら9800円とし、当分は増額改定を行わない方法を提案しながら自動車等の駐車場収入などの見直しを行いますが・・・

お礼

専門的なご意見非常にありがとうございます。
管理人の人件費の圧縮は見直す点だと思いますがなぜか管理組合は管理人を増員します。小さなプ-ルの監視員を1名から3名に増員します。
EVの保守点検費用を削減させました714万から693万に（こんなもん？？）
電話料金20万（どんだけ電話するのでしょうね）
植栽費用370万
インタ－ネット維持管理費300万
ましてや管理委託費なんて4300万
所詮管理組合の役をやっていないので内容自体わかりませんが収支計算書の数字を見ていると数字の大きさにびっくりします。
近く総会が行われますが自分の意見が言えるようめげずに頑張ります。

回答No.6

nonbay39

１．一時金などと言う取りっぱぐれる可能性があるものよりも、積み立てられる内に少しでも多く積み立てることに賛成です。
　そうでなければ将来売却する際に既積立額が低いマンションであればあるほど結局一時金が高くつくために支障が大きく出るでしょう。
　いずれにしても今の計画より将来の修繕時には高くつくと思いますので、将来の一時金の支払額を一円でも下げられるように積み立てておくべきだと思います。

２．あなたが賛成しなくても多数決なだけでしょう。どうしても反対したいのであれば、将来の一時金のほうが優れていると根拠を示して各戸に根回しをすれば良いでしょう。

　個人的には一時金が多い方が良いという考えは理解しがたいのですけど。身勝手かどうかはあなたのマンションの多数の意見によるでしょう。

お礼

ありがとうございます。
ただ予算が足りないから値上げだという考えがいかがかなと思うのです。
購入時にこういう計画で修繕費を積み立てますよという書類にサインを求めておいて、削減プランを考えず足らない予定だからお金を出してというのは納得しないといけないのか自分の中でわだかまりがあるのです。

回答No.5

st_tail

管理会社の社員です。
お気持ちはよくわかります。このご時勢、給料は上がらないのになんで、と・・・。

で、管理費を下げて、その分を修繕積立金に、というのは、至極当然の発想です。私もフロント担当として、自分の担当物件では何度も修繕積立金の値上げをやっていますが、必ず管理会社の管理委託費を見直せ、と言う要求がきます。管理会社にとっては、足りないから値上げを言い出せば、管理委託費を下げざるを得ない、と言う、かなり悩ましい案件ではあるのです。にもかかわらず、きちんと値上げを提案してくるのは、それなりにきちんとした管理会社、と思ってください。
また、販売時に出してくる修繕計画書は、当然親会社であるデベロッパーの「管理費等を安く見せたい」と言う意向が、それは強く強く働いているとお考え下さい。できれば、３年目辺りで、長期修繕計画書の見直しをすべきでした。

まぁ、それはさておいて。
まず、修繕積立金ですが、今の金額では絶対的に足りません。地域にもよりますが、個人的には１平米当たり２００円は必要と思います。かなり大規模なマンションですから、もうちょっと下がる可能性がありますが、それにしても本来なら竣工時から１平米１５０円程度は積み立てるべきでした。本当であれば、今まで安く済ましてきた分を取る返す分も含めて値上げ額を検討する必要があります。

と、なると、当然月々の負担を抑えたい→管理費を少しでも下げられないか、と言う発想になるのは当然です。
まず、やるべき事は、質問者様が理事会に出席する、あるいは理事長に面談する等で、管理費の見直しをすべきだ、と言う事を主張することです。もし、マンション内にお友達がいれば、なるべくまとまって意見を述べた方がよいでしょう。値下げの方法は色々ありますが、一番簡単なのは今の管理会社に、管理仕様を落とさないで見直しを要請することです。それでも足りなければ、管理仕様を含めて見直しをします。例えばフロントサービスの対応時間を短くする、定期清掃を減らす、などになります。また、管理組合で直接契約できる部分は、管理会社を通さないと言う方法もあります。エレベーターや立体駐車場のメンテナンスなどは、管理会社も保守会社に委託していますから、直接契約にすれば管理会社のマージン分が浮きます。
今の管理委託費、管理仕様を一つ一つ洗い出し、見直す必要があります。かなり大変な作業になる事は覚悟してください。

で、これらの結果、どうしても修繕積立金の値上げに賛成できないのであれば、総会で反対の意思表示をする事です。修繕積立金の変更は通常は過半数、金額が規約に記載されているのであれば３／４の賛成が必要です。質問者様同様、反対する方が多ければ、決議ができません。値上げが決議できなかった場合、将来の大規模改修工事はかなり困難になったと判断してよいでしょう。一般的な話として、毎月一定額の支払ができない人が、はるかに多額の一時金をポンと払えるとは思えません。

逆に、総会で賛成多数で決議がされた場合は、質問者様もそれに従う義務があります。もし支払わなければ、当然滞納者として必要な処置が取られることでしょう。家賃とは違いますから、以前の額を供託すれば、なんて事はできません。

だらだら書いてきましたが、何かご質問があれば、補足して下さい。

お礼

ありがとうございます。
それなりにきちんとした管理会社という発想は出来ませんでした。
ただ管理組合からマ－ジンをたくさん取っていく会社としか思っていませんでした。考えを改めます。

管理会社の提案する修繕積立金値上げに関しては納得しなければいけない案件のようですね。

あとは管理会社に悩ましい案件ですが管理費の値下げ項目について提案しなければいけないのですね。
今の管理組合のやり方が気に入らないなら自分から立候補して管理組合に入り、懸案事項の見直しをするのがベストなのでしょうね

補足

総会での意思表示が難しいのです。
私どものマンションでは半数の出席も見込めません。
その中で委任状は「理事長に決議に関する一切の件を委任する」形でしか出せませんし、管理組合は総会に出席しないなら委任状の提出をしつこく求めてきます。
そうした場合、管理組合から出された案に反対するのは非常に難しく、前回の総会のときに「特別決議に関する項目に関しては議決権付きの委任状提出の形にしてください」と提案したところ理事長に取りまとめに難しいとの理由で反対されました。
委任状を建てにおかしな管理組合案が通ってきた事案があり疑心暗鬼にもなり、ましてやそんな総会に出席したところで意味がないと思うのです。
おかしな管理組合案を上げますと・・
1.コミュニティスペ－スへのマッサ－ジチェアの購入30万-今はほとんど使用されていません
2.管理人さんがまぶしいということでロ－ルスクリ－ン取り付け工事130万
3.監視カメラ設置500万
4.忍び返し設置80万
5.プ－ル有料化１シ－ズン500円
・・補足を埋めて気がつきました。私は値上げに反対なのではなく管理組合を信用できていないのですね・

回答No.4

noname#78261

家は小さなマンションですのですでに理事経験者です。そして一級建築士です。修繕費会計を健全にしたいのでした努力です。

築６年で理事をしましたが、５年目に提出された大規模修繕計画でもほとんどの人は修繕費用が不足することを何とも感じていませんでした。
家はm2あたり２０円ほどだったんです。管理会社も入社したての担当者が付き、何もできません。あまりにひどいので、管理会社の相見つもりもとったらどうだろうという案も出しました。

ちなみに中古公庫融資をとるためのマンションの基準では築５．６年では６０００円位の修繕費があるのが良とされていました。古くなるにつれ値上がっていくものではありますが。

私は修繕費用の値上げを行うべきとし、それと同時に市場調査をして５％の管理費の削減を求めました。相見積もりは結局とりませんでしたが、最終的には３％のダウンになりました。そこで修繕費の値上げも管理費の削減も一度に行うことで了解をとったのです。それでもm2あたり５０円位です。

今築１１年、しかしまだ足りないんです。どの持ち回り理事もやっぱり一時金の必要性や修繕費が少ないことを分かっていません。で、今年提案したのが、駐車場賃貸料は管理費の会計に収入とするのは仕方がないが、駐輪場使用料は修繕費会計の収入に回したいという案です。それと同時にちょっとしかない緑地の整備を住民で行い管理費を削減しましょうという案です。これがいまいち停滞してます。
なぜなら、仕事が忙しくて総会に２年出れていないのです。
説明しないとわかってもらえないですもんね。

余裕があれば管理会社なんかに頼まないで自主管理に切り替えたいくらいです。
経験者として以上報告します。参考にしてください。

お礼

ありがとうございます。
おしゃるように管理費の削減をし、繰越金の何％かを修繕費に廻します。それでも必要ですので修繕費を値上げさせてください。という話ならすごくわかりやすいのです。
管理費の予算案も繰越金を計上した上での支出予定ってとても健全なバランスシ－トには見えないのです
総会で削減できるところを提案してもスル－されます。
会計が大きいので管理会社の言われるがままのような気がしてなりません。
しかしながらおっしゃるようにだまらず、努力していきます。

回答No.3

denit

「管理費」と「修繕積立金」は支出用途が異なります。

将来的な(大規模)修繕計画を見直した際、現在の修繕積立金では不足
するという判断に基づいて、修繕積立金のみ値上げを提案してきたのでしょう。
(売らんがために販売時の試算を安く計算しているケースは多いようです。)

管理費は大規模な修繕ではない、日常的な共用部分の管理に使用されるものです。
総会の議決次第で、大規模修繕工事の際に使用することも可能かも
しれませんが、一般的にはそのような考え方はしないようです。

その意味では1の提案は検討に値しないと却下される確率が大でしょう。
2については総会での議決によるので、1人の組合員が賛同しなくても
成立に必要な議決権が行使されれば、それが全体の決議になります。

お礼

そうなんですよね～
管理費は修繕積立金とは別だと考えられているんです。
m2当たりいくらではなく、うちの場合立体駐車場で4階建てで駐車料金が0円100件、1000円100件、3000円150件、5000円110件となっているので駐車料金をまず見直したらどうなの？という話をするとそれは管理費ですので別です。と、回答されました。
そこで立体駐車場の修繕費の項目は？と聞くと修繕積立金から出しますという答えです。
？？？？おかしな回答です。。
2013年、2023年、2033年に大規模修繕計画が盛り込まれています。
今の計画ですと2033年に修繕費用が不足します。一時金の徴収のときに支払不能者の発生が予測されます。って言われます。
2033年に不足ってとりあえず2013年乗りきればぁ？
マンション購入時に長期修繕計画案の承認書も取られているのに支払不能者が予測されるって・・・と思うのですが、

回答No.2

noname#155097

同じようなマンションで管理組合の理事をしていたことがあります。

１.管理組合は住民の意思決定の機関です。
重要事項の変更なら、住民全体の話し合いを持ち、
その上で住民全体で修繕計画の変更についての決議をする
というような方法を検討してみてはいかがでしょ。

２.したらどうなるか。何ともなりません。

私たちの場合は、
・管理会社との契約解除を視野に入れて交渉し、管理費の大幅な減額を受けさせました。
・日常の管理業務全部を見直し、業者を変更したり、業務自体をなくしたり、
清掃など住民参加でできるものは自分たちでするなど簡素化、合理化しました。
・修繕計画については、住民の中で、建築関係者が数名いたので、
その方たちにはいってもらって、計画自体を見直しました。

要は、わがままを言ってできない、嫌だと言っても何の解決にもなりませんし、
マンション本体や付加価値の維持をすることはできませんので、
住民全体で、自分たちの持ち物をどうするのかということを
客観的、具体的に分析し、判断を下せるようにすることです。

お礼

ありがとうございます。
おっしゃるように管理組合は住民の意思決定機関だということはわかります。ただ、説明不足な点が気になるのです。
説明会自体が1h弱であとは総会にかけます。
その総会というのも参加者200世帯弱で、そこでいくら反対しても委任状の提出先が議長（管理組合長）に一任するとなっていて、議長はそれを立てにそこでの会議の賛否ではなく、決定事項として終わらせてしまうのです。
説明会のときにそのことも問いただし、議決権付きの委任状にしてくださいとお願いしたところ無理です。時間がかかります。とのことでした。
同じ住民が自分たちの首を絞めるような
管理費は見直しません。（年間執行額約1億円！）
修繕積立金が少ないので値上げします。
というのが不思議で仕方ないのです。

回答No.1

noname#96023

全文は読んでいませんが

>1.管理費を見直すことで値上げ率を抑えるように管理組合を理解させるにはどうしたらいいのか？
管理費を見直せる根拠を作ることです。本屋に行けば理想の管理会社についての本がいくらでもあります。
貴方のマンションの改善点を洗い出し説得材料にしてください。

お礼

ありがとうございます。
個人で考える改善点は山のようにあります。
一番気になるのは相見積を取らず、管理会社の言うとおりの見積が通る現状です。
理路整然と書き出し、管理組合にお願いしてみます。