大規模修繕の見積もり

質問

現在、築6年目のマンション（20戸ファミリタイプ）に住んでいます。理事会からは今年の4月から、築10年目の大規模修繕を備えて、毎月の修繕積立金が倍増になるとの連絡がありました。10年目の大規模修繕で、どのぐらいがかかる見込みですかと理事会に問合せしたら、向こう5年先のことだから、よくわからないとの回答でした。理事会は、取り敢えずマンション販売時の大規模修繕積立案のままで値上げすることに決定したとの説明でした。
これから5年先の経済情勢は5年前とまったく違うから、工事費、材料費の相場も絶対違うと思います。
また、販売時の大規模修繕案では、築5年目に金属部の修繕で140万かかるという前提だったが、実際に理事会の判断でその5年目の修繕を実施しないこととなり、この意味では、140万の余剰金ができています。
その上、昨年に管理会社の業者を変更したため、毎年、管理費から40万あまりの余剰金もでき、修繕積立金に回しています。
簡単計算で、販売当初の修繕積立計画案と比べ、10年間で約620万、多めに貯金ができているはずです。
はっきりした本拠のないままで、修繕積立金を倍増することに、私は疑問を持っています。
概算見積もりを取ってみたらと理事会に提案したところ、大規模修繕に関する無償見積制度がないとか、業者さんは5年先のことに対し、概算見積しないなど、とにかくできないとの理事会側の回答でした。
本当にあいまいのままで大規模修繕積立金を払うべきでしょうか。
教えてください。また、現在、根拠とされている販売時の大規模修繕積立案にも毎年、精査・見直しする必要があると明記してありますが、
まったく見直しされたことがないです。

回答No.9

2009ken

ちょっと苦言を。

あなたは、妥当性というより、値下げ優先のように見えますが、それは重要なことではないのです。

なぜなら、卓上の計画はあくまで計画。実際に実行となれば、当然複数の施工会社から見積もりを取り、または、修繕内容の精査を行います。その時点で、最終的な価格が決定し、その段階で初めて、プール金で足りるのかどうかが判明します。足りない可能性はある。と、なると、緊急で各戸から拠出させるか、金融機関から借りるしかない。だすると、プールは多いほうがいい。
たとえ余っても、それは繰り越せるわけです。マンションはあなたも含めた住人の財産です。で、そのお金も、あなたの財産です。無駄に使うわけではない。だとすれば、目の前の支払いが多いとかいう問題ではないのです。

見直しというより、実際にはどうなるのかですから、今から息巻いても仕方ないですね。ましてや、あなたの意見は少数派ですから、いくら理事長になったからって、ごり押しもできないかも知れない。

回答No.8

2009ken

＞築10年目の大規模修繕
通常は新築後15年程度で行います。10年は早すぎます。実地で調査して、早急に手を打つ必要が発覚したというなら別ですが。

＞毎月の修繕積立金が倍増になる
多くのマンションである問題ですが、販売時にお手ごろ感を出すため、そのような経費を必要以上に安価にしてるため、値上がりしない物件は少ないと思います。

＞理事会は、取り敢えずマンション販売時の大規模修繕積立案のままで
まあ、その程度の感性の理事会ですから、裏で糸引いてるのは管理会社ですね。系列ならまだしも、信用はできるのではないでしょうか。あとは、他の毎月の業務委託費用、エレベーターや駐車場管理費も含め検討すべきでしょうね。

＞工事費、材料費の相場も絶対違うと思います。
この辺はあまり追及しても仕方ないところ。工事の直近でなければ、検討しても無駄です。

＞築5年目に金属部の修繕で140万かかるという前提だったが
鉄部塗装ですね。やらないで、ほんとにいいんでしょうか？　上塗りだけで済むものが、穴が開いて取り替えないといけないとかになりますが。
また、２０戸でその金額は高すぎます。うちは、３９戸で、仕事がら原価でさせましたので、２０万もかかりませんでした。確かに管理会社が出してきた見積もりは３倍くらいしましたが、今時手すりが鉄の物件もないでしょうから、そこまでは・・・

＞140万の余剰金ができています。
それは付け替えたか、とにかくプールにはなってるのでは？

＞はっきりした本拠のないままで、修繕積立金を倍増することに、私は疑問を持っています。
でも、連絡って、そういうのは総会の承認を得てからしかできないのではないでしょうか？
未承認なら、みんなで反対すればいい。2/3以上賛成がないと、実行できないはずです。あなたが議案書も漫然と読み流し、白紙委任したのであれば、いまさら言っても仕方ない。まあ、あなたが理事の時にでも、再変更させたらいいのではないでしょうか。

＞大規模修繕に関する無償見積制度がないとか、業者さんは5年先のことに対し、概算見積しないなど、
いえいえ、見積もりするってことはまな板にのるってことで、どの業者でも、声かけたら、喜んで無料で概算出してくれますよ。

＞本当にあいまいのままで大規模修繕積立金を払うべきでしょうか。
決まったなら、払うしかないでしょう。

＞まったく見直しされたことがないです。
要求は別の話。しましょう。
主体は理事会ではなく、あなた方区分所有者です。他の居住者の意見も集約して、大きな声として、りじかいや管理会社と対峙しましょう。

お礼

アドバイスありがとうございます。とても参考になりました。
大規模修繕は10年目よりは15年目の実績が多いこと、初めて知りました。これからも覚えておきます。

回答No.7

KEKEKO2008

私は、140戸のマンションで理事と修繕委員会広報を担当していました。多分一番纏まりやすくスケールメリットが在る戸数だと思います。20戸というとかなり一軒の負担が多いと予想できます。銀行マンの修繕委員が20年後までの修繕費見積もりを出し、足りない分を5年間かけて上げて行きました。住民の2/3以上の出席があり、承認証を貰うのに一軒づつ廻った覚えがあります。お金が絡んでくると出席率は上がります！20軒くらいだったら全員出席しないといけないですね。大規模修繕は、壁面の修繕がメインだと思いますので足場を組まないといけませんかナリの金額がかかると思います。質問者の方の修繕費14000×12で年間一軒16.8万円マンション全体で336万円10年で3360万円！！第一回目の大規模修繕を終わらせる事はできてもその後のエレベーター、水周りなどの修繕を考えると多分足りない額です。これからも上げ続けないといけないでしょうね。早めにキチンとしたマンション管理士に相談するべきだと思います。理事会が機能していないと上手く行きませんよ！！私たちは各分野の専門家がいてスペシャルな理事会と修繕委員会でした。人数が多いので理事会の下に修繕委員会があり兼務も多かった。

ちなみに…5年目の小規模修繕の鉄部塗装をしていないとなると余剰金ではなくその分も10年目にかかると言う考え方が正しいです。
駐車場等を貸していたらそちらの会計も修繕会計に含められたらいいと思います。(全員分ない場合は近隣並みに徴収しないといけません！）
他の皆さんも沢山回答していらっしゃいましたが…あえて書かせて頂きました。理事で無くとも同じ発言権がありますので頑張って下さい！！

回答No.6

btob

Ｎｏ．５です。
間違えました。長期修繕計画で儲けているのはデベロッパーのような書き方をしましたが、長期修繕計画を儲けの種にしているのは管理会社です。
最初に計画を作るのはデベロッパーなのか管理会社かわかりませんが、どちらにしても、長期修繕計画は、管理組合独自に作り直すことをお勧めします。

回答No.5

btob

長期修繕計画は建築士にでもマンションを見てもらえば、見直せます。マンション管理を専門とするＮＰＯにでも依頼すれば、建築士が安く雇えます。理事会に長期修繕計画を見直した後、次の総会で提案することにしてもらうべきです。でないと住民が納得しません。
議案が総会に通れば払うしかないですが、そもそも通るかどうかが疑問です。
デベロッパーの長期修繕計画は相手にしないことです。彼らは、管理委託費よりも、修繕工事で儲けています。したがって、修繕計画表は、彼らにとっては儲けの計算表でしかありません。管理組合独自に長期修繕計画は作るほうがよいです。その方法は上で言ったとおりです。

小規模マンションでも、あなたのおっしゃっているような節約額で、多めに積み立てできているというのはいえないでしょう。正直言いまして吹けば飛ぶような額です。
長期修繕計画は5年ごとに見直しが推奨されています。技術も進歩し、物価も変わってくるからです。ということは、逆にある程度は予想で修繕積立金を徴収することはしょうがないことなのです。
管理費、修繕積立金は上げても、安易に下げるということはしないほうがよいと思います。一度、下げたものをあげるのは、説得材用をそろえて、理詰めの説得をするのに労力をかなり使うと思います。

回答No.4

maikuro3

この間まで３年間理事長していました。
修繕積立金の値上げ議案も提出し、承認されました。
約１．５倍の値上げでした。
管理委託会社作成の修繕計画書の予想費用より５年後の大規模修繕の
費用を計算し、適正と思われる価格を算出し、値上げに持っていき
ました。
現状の積み立て修繕金だけでは不足が目に見えていましたから。
一次金徴収か、値上げかを理事会で検討し、値上げという結論で
総会の議案としてあげました。
あなたのご質問では、理事会による値上げの根拠となる説明が
なされていないように感じます。
根拠が明確であれば、あなたも反対しなかったように思われますが、
理事会の総会での議案提出根拠が甘いみたいですね。
気になったのは、修繕積立金の値上げは「特別決議」項目であり
３／４以上の賛成が必要と思われるのですが、その賛成票は
確保されているのでしょうね。
そうであれば議決は有効であり、今更言っても始まりません。
大規模修繕時にどの程度の費用がかかるか、管理委託会社に
計画書を出させましょう。
また、あなたが理事長になったときに見直しをして修繕積立金を
下げる議案を提出することも可能です。
がんばってください。

回答No.3

smoks-gen

２０戸の小規模マンションで１０年目で大規模修繕すること事態がしょうらいにとってもかなり厳しい選択となると思います。

そもそも、質問文面からでは諮りかねるのですが、なぜ１０年目で大規模修繕の計画が持ち上がっているのかがわかりません。新築時に販売したデベロッパーが作成した長期修繕計画にのっとっているだけであれば根本的に見直すことも必要です。

２年ほど前、小生が施工管理したマンションが１５年目の大規模修繕をするということで、元施工会社でもある小生の会社に管理組合から見積もり依頼が来たので、先ず一次診断ということで現地確認をしましたが、すくなくともまだ４～５年はそのままでもまったく問題ない項目も相当みつかり、そのことを伝え見積もりから除外しようとしたのですが、他の見積もり依頼した会社と比較できなくなるので・・・といわれたため（管理組合だけではまとめ切れなくて管理会社にコーディネーターを委託しており、その管理会社に差配されているようでした）

適当な見積書を作成し（受注には至らず、且つそれほど高くない金額）提出したことがあります。

話が回りくどくなりましたが、元施工会社にしても、大手のリフォーム会社にしても１次診断～概算見積もり及びラフな修繕計画のプレゼンテーションぐらいは無料でやっています。

先ずここからはじめるべきで、おおよその修繕費と何時ぐらいにやればよいのかということがわかれば、今後何時までにどのぐらいの修繕費が必要になってくるかは予測することができると思います。

修繕積み立て金額の妥当性についてはそれからでも遅くはないと思いますが。

蛇足ですが、将来の建築コストがどうなるのかなんていうのは誰にもわかりません。エイヤで現在の１０％ＵＰという感じで決め打ちして考えるしかないと思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。
実は、先ほどの総会では（全20戸のうち9戸しか出席しなかった）、ほかの出席者8名が理事会が提出したこの倍増案に賛成した為、4月から積立金が倍になります。。。。
反対者は私だけでした。とってもショックの気持ちです。ご指摘のように、デベロッパーが作成した長期修繕計画にのっとっているだけ、いろいろに状況が変わったことにも拘わらず、だれも見直しの必要性を感じていないようです。
ご回答を読ませていただきまして、やはり自分の気持ちが間違っていないという自信が沸いてきました。
いつか自分が理事になりましたら、ぜひこの部分の是正を図りたいと思います。
本当にありがとうございます。

回答No.2

inon

現在修繕積立金は月々いくらぐらいですか。
どちらにしろ丼勘定どころではない修繕積立金の算定ですね。
長期修繕計画を立てて、それに向けて積み立てをしないと、良く分からないけど二倍では納得いかないのが当たり前です。
理事会に中、長期修繕計画を早急に立てさせ、今の相場でも良いので（無償見積が駄目なら、有料でも良い）概算見積をして、積立金を決定するように申し立ててはどうですか。
一般的には最低でも月￥７０００－ぐらいが相場だとは思いますが。

補足

アドバイスありがとうございます。
現在の管理費ですが、うちの家の場合、月7000円（20戸のうち、最も高いほう）、4月から14,000万に値上げされます。
修繕積立金値上げの必要性に関しまして、十分理解していますが、5年先に本当にこのぐらいが必要か、誰も精査・予測していないままで、取り敢えず値上げしようという姿勢に疑問を持っていますが、結局、先ほどの総会では（全20戸のうち９戸しか出席しなかった）、ほかの出席者8人が値上げに賛成したため、この倍増案が通過してしまいました。。。

回答No.1

noname#78261

うちは築１１年１８戸＋テナント１のファミリーマンションです。５Ｆ建て。
築１５年くらいには大規模修繕で防水工事５００万以上の費用がかかる予定です。１５年でやらなくても遅くとも２０年までには必要なお金です。
７年目に鉄部塗装を５０万ほどかけてやりました。うちは鉄部が少ないほうです。あまり先延ばしすれば塗装だけですまなくなる工事が必要になるので後数年でどちらにしろやるべき工事ですよ。

他にも他の排水ポンプの修繕など数十万はすぐにかかります。私が理事長の６年目に危険度を訴えて１戸あたり当初１５００円ほどの積み立てを１．５倍増させましたが、購入時の一括金があるのでやはり１回目の防水工事費用は間に合う予定です。
私は１階なのでＥＶは関係ありませんが、１５年を過ぎてメンテ費用が増えるだろうということや２０～３０年でエレベータ修理や交換費用までは確実に不足します。そのころになれば防水ももう一回やらねばいけなくなるのに・・。でもそんな先の話みんな賛成してくれません。
でも昔中古公庫の判断基準で健全な積み立ては６０００円以上でした。

管理会社は入ってないのですか？
大規模修繕は契約内容に入っていればいえばだしてくれるのに。
マンション管理士の仕事なんてこれがなければ意味がない。
確かに業者は見積もりはそんな先のはだしません。
でもだからといって見込まないのは危険でしょう。
そういう見込みを立てるのが管理士の役割です。

今の理事の中にみんなの金を使うことばかり提案する人がいてけんかにもなり最近はすっかり集まりにいく気がなくなってしまいましたが、次の理事は来年、理事長は１２年後に回ってくるのでそのとき再度確認して提言したいと思います。

お礼

ありがとうございます。とても参考になりました。
やはり2～3年後、理事の輪番が回ってくることに期待します。そのとき、ぜひ妥当性を優先に是正を図りたいと思います。