マンションの持分を変える 贈与

質問

夫婦でマンションを1戸所有しています。
完済していて賃貸に出していて、賃貸料に税金がかかるので、
専業主婦の妻の持分を多くしたいと考えています。

贈与という形で持分を変えようと考えました。
いろいろ知らないことばかりで調べている最中ですが、
現在の疑問について教えていただきたいです。

贈与税がかからないために110万円以下の持分を移転しようと思います。
そのときは、申請書に、何分の何を移転、というふうに書くのでしょうか？
（見本では、全て移転のものしか見つからなかったので気になりました）
また、賃貸に出している物件なので、実際の約7割の贈与額にできるんですよね。

また、そのようなことを続けると連年贈与とみなされるのですか？
来年も移転しようと決めているわけではないのですが、
2回か3回移転することも考えています。

回答No.2

mnb098 · ベストアンサー

返答を見てさらに不安になりました。あなたはサラリーマンですか?
専業主婦と言う書き方でそう解釈したのですが。

　所得とは収入から経費を引いたものです。つまり賃貸の家賃から固定資産税ほかの経費を引いた残りのことです。これが100万円もあれば38万円を超えるので配偶者控除はありませんよ。税法上の扶養配偶者から外れるということになります。

　さらに、配偶者控除から外れるので家族手当の対象からも外れることもありますから、会社の手当て支給の条件をよく調べてください。
　たとえば妻の家族手当が2万円で、ボーナスが4ヶ月だとすれば16倍の32万円の手当てがなくなってしまうことになります。

　書かれている100万円は一年間の家賃だとします。妻の持分相当分を妻の収入とし、夫の持分を夫の収入として按分した申告を試算して見ます。
　次にすべてを妻の収入にして、二人の税金を計算して見ます。
　健康保険は関係ないようですので、住民税の計算をしてどちらが有利なのかを比較してください。

　妻の所得を38万円以内にしておくのが、有利になるのではないかと経験から考えています。

お礼

夫は会社員です。ほんとですね！　配偶者控除のこと、全く思い違いしてました！　家族手当などはありません。
所得が例えば100万円だとすると、影響があるのは配偶者控除だけなのでしょうか。家賃収入の分け方によって、保育料なども少し変わるかもしれませんね。
計算してみたら、家賃収入を全て妻のものにすると、ふたり合計の所得税は少し下がるだけで、移転にかかる贈与税が大きすぎます。
所得38万円以下に調節するのがいちばんいいかもしれません。
再びありがとうございました。勉強になりました。

回答No.1

mnb098

考慮すべき点があります。ご主人の収入が給与でない場合は検討違いの回答になるかも知れません。

不動産収入（賃料）がどの程度あるのか。
ご主人が給与収入で、不動産収入を総合課税にすると税率から所得税が多くなるので、妻の収入にしようとしているのか。
現在、妻にも持分がありその持分を増やそうとしているのか。
持分に応じた不動産収入の按分を考えているのか。

・共有になっているのなら、賃貸を奥様がしていることで申告して、ご主人の持分を奥様に貸している形にできませんか。
夫婦間の使用料相当を贈与の範囲として扱うことで、物の名義を移すことより合理的に税務対策できませんか。
・年間の不動産所得が多いようだと、配偶者控除、特別控除からもはずれますし、もっと多いと(130万円が目安)健康保険からも外れます。
・控除からはずした場合は、ご主人の住民税、奥様の国保加入、介護保険、所得税、住民税などすべてに影響があります。

単純にご主人の所得税の節税だけの問題ではないので、ご考慮ください。

お礼

ご回答ありがとうございます！
不動産の所得は100万円より少なく、配偶者控除などに変化はないと思います。
だいたい回答者さんのおっしゃるとおりで、持分に応じて所得を分けているので、妻の持分を多くしようと考えました。（今も、妻に持分があります）
質問を載せてからもいろいろ考えていて、全部を妻の所有にして、贈与税を支払った方が、賃貸料による所得税を払わなくてすむから、そうしようか、と思ったり…。
でも、妻が賃貸しているとして、夫の持分を妻に貸している、と、そのようにできるのですか？？　具体的にどうするのでしょうか？