現在所有のマンションの持ち分変更について

質問

現在所有のマンションの持ち分変更について
2000年11月　購入額4580万円のマンションについて現在価値2000万位だと思います

現在私４／５　妻１／５で所有しております。
住宅ローンは完済しております。
現在私の経営している事業が厳しくなり現在会社の借入金の連帯保証人に自分がなっております。

妻・家族の住む家を守るためにも昨年までは妻も私の会社より給料を取っていたので
売却と言う形式で持ち分を変更するように考えております。
贈与の場合にはどのような税金が出るのかわかりません

１．売却としたら手続きはどのようにするのか？
２．贈与の場合には手続きはどのようにするのか？
費用はなるべくかけにいで今までいましたので自分で出来る事はしたいと思います。

回答No.3

noname#121701

配偶者贈与が適用されるようですね。
詳細は下記に書かれてます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4452.htm

まずは、役所の資産税課（東京都内は都税事務所）で土地建物の固定資産税評価証明書をおとりください。
土地建物の評価証明書は登記の際の登録免許税を計算するため必要であり登記申請書に添付します。

固定資産評価証明書をとることで建物の評価額が分かります。

次ぎに下記リンクで路線価を調べてください。
http://www.rosenka.nta.go.jp/

あなたのマンションの前面の道路に１m2単価が記載されてます。
接道と奥行き低減がありますが、アバウトの計算は可能です。
１m2単価×土地面積×土地持分

土地と建物の合計がマンション全体の評価額ですから、その５分の４が贈与税の課税対象です。

課税対象のうち２１１０万円までは非課税となり、それを超えた分は通常の贈与税の計算となります。
計算は下記リンクをみれば簡単に計算できます。
http://123s.zei.ac/zouyo/zouyozeigaku.html

登記名義を変更したら翌年贈与税の申告をし配偶者贈与の特例の届けをいたします。

回答No.2

節税 大王（@setsuzei）

mk1946さんの回答に補足させていただきます。

事業資金借入のために、マンションに抵当権が設定されていませんか？
もし設定されていれば、仮に奥様名義に換えたとしても（方法は不問）抵当権が解除されない限り、万一の場合には抵当権が行使されてしまいます。

設定されている場合、次の方法が資金的に可能ならご検討下さい。
１．奥様にマンションを１６００万（２０００万の４／５）程度で買い取ってもらう。
２．その対価（奥様に余資があり、かつ設定額が上回るならプラス借入）で抵当権解除する。

これなら売買、かつ売却損となるので、貴方にも奥様にも税金は発生しません。登記費用、不動産取得税のみの負担で可能です。
対価等は必ずご確認下さい。

回答No.1

noname#121701

売却で注意するのは取引価格の設定です。
取引価格が評価より低ければ低額譲渡となりみなし贈与税が発生します。
まずはネットで低額譲渡で検索して回答を理解してください。
評価額の計算については税理士との相談が必要かもしれません。
この点をクリヤすれば、ネットにある売買契約書を基本にして修正して契約書を作成し、代金を振り込み、名義変更するだけです。

贈与は建物は固定資産税評価額、土地は路線価で計算し、贈与税を算出します。
払える金額なら、名義変更をするだけです。
但し居住用不動産で婚姻２０年を超えてますと上記評価額が２０００万円までは贈与税は非課税です。
当然その旨の申告が必要となります。
細かく言えば年間の基礎控除の１１０万円も使えますので２１１０万円までは非課税です。
マンションですから土地の負担が少ないため、配偶者贈与で移転出来るかもしれません。
婚姻２０年ですからお忘れ無く。

お礼

ありがとうございました。
婚姻は平成元年のため２０年となります。
配偶者贈与について何か補足がありましたら宜しくお願い致します。