不動産の持分について教えてください

質問

一戸建ての購入を計画しております。

物件価格：4,180万円
諸費用：300万円
現在居住マンション（名義は夫（私）のみ）の売却損：650万円
合計：5,130万円

現在居住のマンションの住宅ローン残債は2,800万円で、一戸建てを購入する不動産会社と専任媒介契約を結んで、一戸建て完成・引渡しまで販売活動を行っていただき、売却できなかった場合は2,150万円で買い取るという買取保証を付けてもらいました。したがって、資金計画では売却損2,800万円－2,150万円＝650万円を見込んでいます。

義父から妻への生前贈与：1,000万円（相続時精算課税制度を利用）
妻名義の預金：500万円
夫（私）名義の銀行住宅ローン借入：3,630万円
合計：5,130万円

この場合の一戸建て（土地＋建物）の持分についてご相談です。
一旦、お金5,130万円と不動産売却金2,150万円は不動産会社の口座に集められ、そこから現在のマンションの住宅ローン残債返済のため、銀行に振り込まれる予定です。

１．希望としては、妻の持分を1,500/4,480としたい（1,500万円はすべて一戸建て購入のために使ったことにしたい）のですが、可能でしょうか？

２．銀行からは、融資金を不動産売却損に使ってはダメと言われており、妻の持分を1,500/4,480としたら融資金を不動産売却損650万円に当てたことになってしまいますか？

３．不動産売却損650万円を妻の資金1,500万円の一部で充当したと考え（銀行の言うとおりにして）、残りの850万円を一戸建ての購入資金に当てたとすると、妻の持分は850/4,480となってしまいますが、この場合、夫（私）名義の不動産の売却損を妻の資金で精算したことにより、妻から夫（私）へ650万円の贈与がなされたとみなされませんか？

４．このケースでは、持分をどうするのが節税となりますでしょうか？

よろしくお願いいたします。

回答No.1

mnb098 · ベストアンサー

対税務署の話と対銀行の話を同じにしようとされるので、ご質問のようになるのだと考えます。
本来は一致させるのが筋ですが、1,000万円の相続時精算課税も使いたい、妻の資金からの出費に対して贈与税も払いたくない。の要素がない混ぜになっています。なので質問の1と2のように矛盾を起こします。
また費用まで含めるので分母が多くなっています。諸費用300万円のなかみは、購入分と売却分が混じっていませんか。

妻の持分にこだわりを持たないのなら、銀行に対しては1000/4180またはざっくりと1/4にしたいと提示したら拒否はできないはず。
あまりにきちきちとした持分にすることで、かえって資金の出処をみずから暴露する事になります。
ローンとの差額は450万円になりますが、銀行には自己資金で費用をまかないローン分は全て購入に当てると説明すれば済むことです。
わずかの持分の差など贈与の範囲内に収まる程度だろうし、はみ出せば税務署と相談します、といえば問題ないでしょう。

税務署からはお尋ねがきても、ほとんどローンなので特に贈与に引っかかる回答さえしなければ、さらっと通る内容でしょう。
銀行は「住宅ローン」として融資するので、他には使わないでねと説明するしかありません。ローンのあとでは自己資金か借りた資金かの色はついていないというのが、実態の答えになります。

お礼

ご回答ありがとうございました。
税務署に相談したところ、まったく同じ回答でした。
1,500/4,180と妻の持分を登記するのは問題ない（贈与にはならない）が、銀行の新たな融資を残債処理に充当できるかどうかは銀行との取り決めなので、銀行と話をつけるしかないとのことでした。
面倒なので、私名義の資金を残債分手配することにしました。
ありがとうございました。