夫婦共有持分の住宅ローンの一本化で気をつけることをお尋ねします。

質問

【状況】
夫婦共有持分（夫50:妻50）で戸建て住宅を購入し、同じ持分比で住宅ローンを組んでいます。夫の収入が増えたので妻分の住宅の所有権と住宅ローンの残債をまとめて引き継ごうと思います。住宅ローンを一本にまとめるにあたり、金利の有利な他行に借り換えを考えています。また、いま仮に住宅を売却をしたとするとローン残債を払い終わってなお400万円の売却益が出るとします。
【お尋ねしたいこと】
(1)妻から所有権とローン残債を引き継いだ場合（売却はしません）、妻に200万円を渡す必要がありますか？渡さないと贈与になりますか？
(2)そのほかに、気をつけるべきことはありますか？

アドバイスの程よろしくお願いします。

回答No.2

walkingdic · ベストアンサー

>あまり合理的（合法的）ではないのでしょうか？
それは妻次第ですね。法律上はご質問の場合は問題ありません。
というのも、離婚時の話であれば、そもそも贈与税を考える必要はありません。

財産分与は基本的には贈与税の対象外です。
なので双方が納得すればそれでＯＫということです。

回答No.1

walkingdic

>(1)妻から所有権とローン残債を引き継いだ場合（売却はしません）、妻に200万円を渡す必要がありますか？渡さないと贈与になりますか？

妻がこれまで支払った分の妻の持分は残してください。
つまりたとえば妻のローンが当初１５００万で、夫が引き継ぐ残債が７５０万としましょう。
妻の現在の持分は１５００万に対する持分だから（頭金がない場合。頭金があればその分の持分は差引く）、夫は７５０万引き受けるのだから妻からもらう持分は妻の持分の１／２、つまり全体の２５％をもらい、妻は自分で既に支払った分の２５％は保持し続けます。

そうしないと贈与が発生します。

あるいは妻がこれまで支払ったローン分を妻に支払うか、あるいはご質問者が考えた売却した場合の予想額とローン残債との差額４００万の差額２００万という考え方も出来なくはありませんが。

>(2)そのほかに、気をつけるべきことはありますか？
妻の分を肩代わりしたローンについては、その分は住宅ローン減税は受けられません。
妻からの持分取得となり、ローン減税の親族間売買では不適用という規定に引っかかるためです。
これまで受けていたであろう自分のローンの分については継続して受けられます。

補足

walkingdic様、わかりやすいご回答ありがとうございます。状況をすべてお話していませんでしたが、実は離婚を考えています。したがって、持分を残すことは難しいので、「差額２００万」を考えています。ご回答の中で「考え方も出来なくはありませんが」とお答えいただいていますが、あまり合理的（合法的）ではないのでしょうか？