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離婚における残債有り不動産の財産分与について。

離婚における残債有り不動産の財産分与について。 2800万円の新築マンションを2年前に購入しました。 頭金300万円は妻の両親からの援助。 残り2500万円は夫名義のローンを組みました。 持ち分は100%夫です。 1.離婚後、妻が住み続ける為にはどのような手続きが必要か。 2.マンションとローンの名義を妻に変更出来るか。 3.贈与税はかかるか。 いずれかひとつでも構いませんので経験者の方、詳しい方おられましたらアドバイスお願いします。

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  • -phantom2-
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回答No.1

>1.離婚後、妻が住み続ける為にはどのような手続きが必要か。 要するに2.をしなければなりません。 >2.マンションとローンの名義を妻に変更出来るか。 ローンの名義を変更する、というのは住宅ローンの借り換えが必要です。 つまり妻がそのマンションを中古として買う為に住宅ローンを借りる事と同じです。 妻が住宅ローンを借りる→その金で現在の夫のローンを返済する→夫はローンから解放されてそのマンションとは関係なくなる→妻はローンを返済しながらそのマンションに住む。ということです。 要するに夫から中古でマンションを売って貰うのですね。そして借り換えればマンションの所有権名義も妻に変更されます。 ただし昨今の不動産価格の下落によって、ローンの残債がマンションの担保価値よりも大幅に多い場合は借り換えが困難な場合があります。 例えば夫のローンの残債が2000万ある。そのマンションの現在の担保価値は1500万しかないと銀行が評価した。となると妻がローンを借りようとしても1500万しか貸してくれません。 足らずの500万はどこかで現金を工面して夫の2000万を完済しなければ借り換えできません。 また妻は住宅ローンを借りるのですから、相応の与信が必要です。つまり定職定収があるとか担保に出せる財産があるなどが必要です。 >3.贈与税はかかるか。 離婚時財産分与と見なされればかかりません。 財産分与とは共有財産(2人の財産)を分けるのであり、要するに自分の取り分を貰うのですから贈与には当たりません。 しかし極端に偏った分与をした場合は贈与と見なされる恐れがあります。(共有財産の分与は5:5が基本ですが、これを1:9などで分けた場合)

ring0908
質問者

お礼

不可能ではないとわかり安心しました。 その時が来るまでに色々と準備しておきたかったので助かりました。 有難う御座いました。

その他の回答 (1)

回答No.2

不動産屋勤務です@@ノ 基本的にどうしたいのか?本音がわからないと回答のしようがありませんねぇ~ 例えばでいきますねー 1 協議離婚の書面にその旨を記載するだけ 2 これは基本的に不可というか無理   例えば、どうしてもご主人が権利も義務も奥様にと思われるのであれば、売却です。   贈与は離婚するのに変だけど理論上はできますが、費用がかかり過ぎ   売却であれば、ご自身はローンがチャラになり、奥様に権利も義務も渡すことができます。      しかし・・・これの一番のネックは奥様の収入です。   一般的にはこれができないケースが多いので売却清算になることがほとんど。   ココで注意は、この流れで奥様がローン不可の状態になると、ローンはご主人に残して、奥様が今の  ままの住宅に残るという最悪のケースが最近多いです。 3 贈与税は2でもいいましたが掛ります。   離婚の協議での分与であれば税金は発生しません。 ご主人サイドに立って言うならば、ハッキリ言って協議離婚は回避して下さい。 協議離婚は書面を作成し、それが残りますので法的に有効です。 そして、奥様に住宅を残すことは基本考えない方が良いです。 そんな都合よく行くのは、金持ちだけです! 一般的には、8割以上の確率で、奥様に住宅を借金をご主人に・・・ってなりますからw そ~なったら、住宅ローンが重く圧し掛かり、もし再婚をする際に、新たに住宅ローンが組めなくなることが多々あります。 一言でいえば・・・・住宅ローンは自分が住む、家族が自分も合わせて住む為の住宅を購入するローンですか、2つあることは理論上可笑しいんですw ご参考までに~@@ノ

ring0908
質問者

お礼

住宅ローンの名義を自分に移したい。 何故なら夫には支払う能力が無いと思うからです。 道が見えた気がします。 有難う御座いました。

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