離婚による財産分与について

質問

離婚することとなり、共有持ち分（夫7/10　妻3/10）マンションをすべて妻名義にして、妻と子供がそこに住むことにします。ローン残高は600万で離婚後は妻が支払うことにしています。(負担付財産分与）

ただ、妻名義でローンの債務引き受けが通らなかった場合(現在はローンは夫のみ）、妻がお金を出して一括返済したいのですが、税金等が余計にかかるなど気を付けるべきことはありますか。
夫のローンを妻が払うことで贈与とかになりますか。またローンを返済した不動産の財産分与だと過剰な財産分与としての指摘を受けることになりますか。
ちなみに購入時の価格は2200万円で、現在価値は1800万円ぐらいかと思います。
ちなみに3000万円の特別控除を受けるために、離婚後に財産分与の手続きをしようと思っています。
よろしくお願いします。

回答No.1

Q-Luv · ベストアンサー

「3000万円の特別控除を受ける」というのは、譲渡所得税のことだと思いますが、時価と譲渡費用の合計額が購入額を下回る場合は譲渡による所得がないので、譲渡所得税はかからないですよ。

　そして、住宅ローンの契約書には、残債があるときにローンの担保となっている不動産の名義変更をした場合は一括返済してもらうという条項が入っていることが多いです。住宅ローンの契約書をご確認ください。
　とはいえ、住宅ローンは今までどおりにして、銀行に黙って不動産登記の名義変更をするのは、やってやれないことはないです。
　その場合、抵当権がついた不動産を奥様がもらうことになるので、ローンの返済が滞れば、不動産の所有権が奥様になっていても抵当権が実行されてしまうということになります。

　ローンの一括返済が可能ならそうしたほうが良いのでは？
　そもそも、財産分与というのは、資産だけでなく負債も分け合うことですので、質問者様の持分をもらうかわりに、奥さんがローンの一括返済を負担するケースなら、清算的財産分与となり奥様の不動産取得税もかからないことになる可能性が高いと思います。

　ただ、譲渡所得税に関しては実際時価がいくらなのかが問題となりますし、不動産の時価（に質問者様の持分を乗じたもの）とローン残債との比較で清算的財産分与ではないと判断される場合もありますので、税理士などの専門家に相談してください。
　それと、財産分与についての公正証書を作っておくか、調停を利用して調書にするか、いずれかは必ずやっておいて下さいね。（税務署に書類を見せなきゃいけない場合があるため）

お礼

わかりやすい説明ありがとうございました。
昨日税務署に質問に行きました。
一括返済の方向で考えます。
ありがとうございました。