離婚と財産分与

質問

離婚に向けてこれから話合おうと思っています。
共有名義の一戸建住宅の財産分与について教えていただけないでしょうか。
二人の事情もからんでいるのでここで質問してもいいものかなとも思いましたが投稿しました。

（夫）私36歳　会社員　年収450万
（妻）33歳　会社員　年収500万
子供なし

（戸建住宅）築6年
（名義）共有名義（土地建物）、私5分の3　妻5分の2
（頭金）私800万自己資金　妻0
（ローン）私名義3,210万　35年ローン
（ローン返済割合）実質2分の1ずつ
（ローン残高）2,800万円
（不動産評価額）現状不明
　　　　固定資産税評価額では1,230万
（貯蓄）700万

●２年前に私から生活の窮屈さを訴え離婚を切り出しました。しかし切り出したものの踏ん切りがつかず、ズルズルと１年が過ぎ、その間妻には愛想のない状態が続いておりました。
そこで思い直してやり直そうとしたのですが、そこから２、３ヶ月ほどで妻に好きな人ができたとのこと。現在妻は週末になると朝帰りを繰り返しています。
不貞行為はないと言っておりますが、不確かです。
密かに部屋を借りているのかもしれません。

慰謝料も絡んでくるかとは思いますが、ここは住宅のことを質問する場所なので、抜きにして考えてください。
もともと財産分与と慰謝料は別ですね＾＾；
慰謝料はこうなるよ、というアドバイスもいただけるなら、それは大変ありがたいのでよろしければ。

上記のような財産で、妻がこの家に住み、ローンを妻が引き継ぐ場合どのように分与すれば妥当でしょうか？
ご教授いただけたら幸いです。

回答No.1

mahopie

(1)こういった問題は、光を当てる角度をどう変えるかで微妙に結論が異なってきますので、以下はあくまでも一つの考え方です。物件の現在時価が不明ですが仮にローン残＋αの３２００万円と仮定します。（購入価格４０００万円の８０％）　又、当初ローンは単独名義（妻が連帯保証人）ですが、考え方として夫・妻で別個のローン負担をしたと仮定します。

(2)前提条件修正：当初夫負担自己資金800＋ローン1600、妻負担ローン1600と仮定
現時点の物件価格を3200と置けば、夫持ち分1920：妻持ち分1280に対してそれぞれローン負債1400万円を背負っている。

(3)これを、妻単独名義・ローン単独負担にすれば、夫の持ち分6割を離婚時の財産分与なり夫妻間の売買により妻の持ち分１００％とする。妻側ではローン負担＋1400に対して資産増加が大きいので夫へ差額520（1920－1400）を引き渡す事が必要。（ローン引受に加えて妻→夫へ520万円の支払）

(4)結果として、妻は返済分200＋ローン引受2800＋差額決済520＝3520で当初4000・時価3200の中古住宅を取得、夫は頭金800＋返済分200－差額決済520＝480の持ち出しで６年間新築の家に住んだ、という計算になりそうです。この計算は結局の所、物件の価値下落800（4000－3200）を夫480：妻320（＝６：４）で割り振ったという結論。

(5)この清算に残余預金700を一旦夫婦で折半（各350）してから、妻→夫へ上記差額決済することになるが、足りない部分を妻が払うとも限らないので、差額決済の上限を350とするのも一つの考え方です。この場合は夫負担額が800＋200－350＝650、妻は2800＋200＋350＝3350で中古住宅を取得する計算。（８００万円の価値下落を夫650：妻150で分担）

(6)本件の一番の問題は、金融機関が夫婦間の持ち分移転による夫から妻へのローンの承継を認めてくれるかどうかで、これは取引銀行へ申入れして妻単独でのローン審査をクリアできるかどうかによります。金融機関にとっては単純にローン関係から夫が抜けることを認めるケースは稀で、質問者持ち分を妻の再婚相手が購入することや再婚相手が妻の借入の保証人となること等の補完対応も選択肢に含めて交渉しないと決着しない可能性がありそうです。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。

現在の物件時価によって大きく変動してくるということですね。
逆に私が家に残る場合は、この計算の逆というこになるのですね。

また、自己資金については、この６年で消費されたということで、分与の対象とならないという理解でよいのでしょうか？

ローン承継については、二人の収入が安定しているので楽観視しています・・。
一度相談してみます。