短期同居でも居住用資産と認められる？

質問

父が亡くなり残された母が身障者のため息子の私が通勤しながら同居しようと思います。妻と子は自宅に残ったまま私だけ同居です。母の家は元から母名義、土地は父名義だったものが遺産分割で母と私及び弟の共有名義となっています。この土地及び家屋を近々に売却した場合、母だけでなく私についても譲渡所得の居住用資産3000万円控除と6000万円までの軽減税率が認められるでしょうか？
（母は20年ほどここに住んでいますが、私は土地がすぐに売れれば数ヶ月しか居住していなかったことになるかも知れません。「（居住用財産譲渡の課税の特例の）適用を受けるためのみの目的で入居したと認められる」場合に当たるかどうかはどのように判断されるのでしょう？）

回答No.3

saitosan00 · ベストアンサー

なるほど、そうですね。No.2の方の示された通達のとおりだと思います。

(1)　その家屋とともにその敷地の用に供されている土地等の譲渡があったこと。
(2)　その家屋の所有者とその土地等の所有者とが親族関係を有し、かつ、生計を一にしていること。
(3)　その土地等の所有者は、その家屋の所有者とともにその家屋を居住の用に供していること。

　この要件を満たしていれば、まず家屋の所有者であるお母様から3000万を控除し、残った分をご本人から控除できるということですね。

　申しわけありません、適用になるかと思います。

　土地についても居住用財産と認められるのであれば、家屋を取り壊さなくても適用になりますし、取り壊した場合であっても3年以内の譲渡であれば適用になります。ただし、弟さんには適用の余地はないのではないでしょうか。

　軽減税率について、土地の所有期間が問題になってくると思いますが、その算定については、相続前の方の所有期間を引き継ぐので、お父様の所有期間と合わせて、譲渡の年の1月1日に10年を超えていれば適用になります。

　なお、居住用の家屋かどうかの判定については、措置法通達31の3-2にありますので、こちらをご確認されてほうがいいかと思います。
一部抜粋します。

措置法第31条の3第2項に規定する「その居住の用に供している家屋」とは、その者が生活の拠点として利用している家屋（一時的な利用を目的とする家屋を除く。）をいい、これに該当するかどうかは、その者及び配偶者等（社会通念に照らしその者と同居することが通常であると認められる配偶者その他の者をいう。以下この項において同じ。）の日常生活の状況、その家屋への入居目的、その家屋の構造及び設備の状況その他の事情を総合勘案して判定する。この場合、この判定に当たっては、次の点に留意する。

中略

（2）　次に掲げるような家屋は、その居住の用に供している家屋には該当しない。

イ　措置法第31条の3第1項の規定の適用を受けるためのみの目的で入居したと認められる家屋、その居住の用に供するための家屋の新築期間中だけの仮住まいである家屋その他一時的な目的で入居したと認められる家屋

（注）　譲渡した家屋に居住していた期間が短期間であっても、当該家屋への入居目的が一時的なものでない場合には、当該家屋は上記に掲げる家屋には該当しない。

すいません、よろしくお願いします。

参考URL：

http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kobetsu/shotoku/sochiho/710826/sanrin/sanjyou/01.htm

お礼

「居住の用に供している」は、ご教示のあった措置法通達も読んでみましたが、「家族も同居」でない場合などは申告してみないと分からない微妙なケースになりそうな気もしてきました。大変参考になりました。ありがとうございました。

回答No.2

noname#135013

居住していたかどうか、生計を一にしていたかどうかは事実認定ですから、どれくらいすんでいれば、なんて回答出来る筋のものではないですね。

さて、仮に居住用と認められれば、下記の通り母上と質問者についてはあわせて３０００万円の控除となります。

かりに更地となってしまった場合でも３年以内譲渡なら同じ取り扱いですね。

35-4 居住用家屋の所有者と土地の所有者が異なる場合の特別控除の取扱い
居住用家屋の所有者以外の者がその家屋の敷地の用に供されている土地等の全部又は一部を有している場合において、その家屋(その家屋の所有者が有する当該敷地の用に供されている土地等を含む。)の譲渡に係る長期譲渡所得の金額又は短期譲渡所得の金額(以下この項において「長期譲渡所得の金額等」という。)が措置法第35条第1項の3,000万円の特別控除額に満たないときは、その満たない金額は、次に掲げる要件のすべてに該当する場合に限り、その家屋の所有者以外の者が有するその土地等の譲渡に係る長期譲渡所得の金額等の範囲内において、当該長期譲渡所得の金額等から控除できるものとする。

(1)　その家屋とともにその敷地の用に供されている土地等の譲渡があったこと。
(2)　その家屋の所有者とその土地等の所有者とが親族関係を有し、かつ、生計を一にしていること。
(3)　その土地等の所有者は、その家屋の所有者とともにその家屋を居住の用に供していること。
(注)1　(2)及び(3)の要件に該当するかどうかは、その家屋の譲渡の時の状況により判定する。ただし、その家屋がその所有者の居住の用に供されなくなった日から同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡されたものであるときは、(2)の要件に該当するかどうかは、その家屋がその所有者の居住の用に供されなくなった時からその家屋の譲渡の時までの間の状況により、(3)の要件に該当するかどうかは、その家屋がその所有者の居住の用に供されなくなった時の直前の状況により判定する。

お礼

ありがとうございました。
たいへん参考になりました。

回答No.1

saitosan00

居住用特例に関しては、家屋を取り壊した場合等を除き、居住用の家屋の所有者のみが特例の適用を受けられます。
　239kenさんのケースでは、ご自身が家屋を所有しているわけではないので、3000万控除・軽減税率ともに適用になりません。
　お母様については家屋と土地の両方に特例の適用がありますが、ご本人・弟さんについては、お父様がその土地を取得されたときの取得費と、譲渡のときにかかった費用のみを控除して、譲渡所得税の計算をすることになります。

　なお、短期同居でも、居住が一時的なものではないという相応の理由があれば居住用と認められます。介護(ということでいいでしょうか？)のため居住するという理由があるため、居住用として認められる可能性は高いかとは思いますが、事情によっては認められないこともあります。たとえば、もともとお母様を自宅に迎えるつもりであったが、その準備のために一時的に居住することとなった場合であるとか、そういう場合は認められないと思います。

補足

ありがとうございました。非常に明瞭になりました。

補足というより追加かもしれませんが、そうすると一定期間居住後に家屋を取り壊し（どちらにせよ売却時には家屋分はむしろ取壊し費用分だけマイナスでしょう）、更地にして売却した場合は私分の土地譲渡益について3000万円控除は受けられると思っていいのでしょうか？

また、この場合でも取り壊した家屋を10年所有したわけではないので私分については軽減税率の適用はないということでしょうか？