任意売却物件の購入のチェックポイントと契約書について教えて下さい

質問

任意売却物件の戸建の購入を検討しています。

問(1)瑕疵担保責任が免責なので、白蟻と給湯の確認はしました。
債権者は市町村と銀行２行でした。
不動産業者は、弁護士が債権処理をしていて、間に入っている業者　（不動産業者）も信頼できるので心配はないと言っています。
他に何をチェックをしたら良いか分かりません。
私は何をしたら良いですか？
教えて下さい。

問(2)不動産業者に契約書を２枚書いて欲しいと言われました。
（業者が言うには良くある事で）、今回の場合は、一枚は購入金額で、二枚目は　購入金額から100万円（不動産業者が売主に諸費用のため立替えてある金額との事）を差し引いた金額でとの事でした。
契約書が２枚あるのは心配と伝えたところ、契約書は購入金額から100万円を引いた金額で、残りの100万円分は売主から領収書を発行してもらうとの事でした。
一枚の契約書ならば、私の購入金額での契約書は作成できないとの事でした。
不動産を購入した事がないので、通常が分かりませんし、任意売却物件の取引というのは、こういうことが普通なのでしょうか？

買主が、わきまえておかなければならない事を教えて下さい。

回答No.1

Verhaagen · ベストアンサー

１．売主は誰でしょうか。本人確認をしっかりしてください。
２．不動産業者は信頼できる人でしょうか。信託銀行等ならまず、大丈夫と思いますが。
３．瑕疵担保責任免責については、よく確認してください。個人名義での購入でしょうか？質問者の方が、その戸建をどう使おうか考えているかにもよりますが、自分で住宅として使うという理由でありかつ、個人名義での購入であれば、消費者契約法によって瑕疵担保免責は無効になります。（どうしてもほしい物件であれば、黙っておいたほうがよいかも知れません。契約書に書いていても無効です。ただ、知っていて言わないというのがあとからどう取られるかという問題はあるかもしれませんが。）裁判所が売却する際はこのことは関係なくなります。ただ今回は任意売却とのことですので。
４．問（２）について、不動産業者にはたぶん悪意は無いのでしょうが、頭がおかしいとしか言えません。こういうことよくあります。どうしてもほしいなら受け入れるしかないでしょう。何故なら購入金額はあくまで000円であり、２つの価格があることはおかしいです。不動産業者が立て替えたのであれば、売買後に売主から不動産業者に直接払えばいいことのはずです。不動産業者の意図がわかりません。
あとは、信頼できる不動産業者かどうかということが一番大切です。後のクレームも契約書内のことであれば、きっちり対応してくれるでしょう。

その他気をつける点としては、余計な権利がその物件についているかどうかはしっかり確認しましょう。管理者不明の花壇とか、畑とかありませんか？道路付けは大丈夫でしょうか。再建築可能ですか。埋蔵文化財包蔵地ではないですか？などなど、あなたによほどの知識があるか、不動産業者をよっぽど信用できるか、買って失敗しても大したことのない金額だと思えるかでないと、不動産取引はオススメしません。

お礼

ありがとうございます。
朝、Verhaagenさんの回答を見て出勤し、不動産業者と電話でやり取りをしました。その結果、契約書は購入金額で１通のみの作成となりました。
また、事前に重要事項説明書も見せていただくことにしました。
余計な権利はついていないとのことです。
売主は個人で、家を見に行った時にお会いしました。ご事情はあると思いますが、年配のきちんとしたご夫婦でした。
とりあえず、購入する方向で進むつもりです。前進させていただき、感謝しております。

回答No.6

kuni123456

５の方と全く同意見です。

以前仲介した任売物件の契約は契約書１通でやりましたが、
念書を別途１通作り売買代金と別途裏金をやりとりしました。
買主には総額が購入代金と承知してもらっていましたが、
領収書はでませんでした。
元付業者が売主の引越代を立替てたものです。
事前に引越しをさせないと買主に引渡しのリスクが残るのです。
ケースバイケースでしょうが、債権者(銀行等)が費用を
部分的にしか認めない為に起こることです。

個人的な考えですが
任売においては、
買主は他の流通物件より割安で購入することができます。
しかし売主は競売になる位ですから経済的に非常に切迫しており、
また債権者(銀行等)も当初の貸付金を大幅に下回る回収です。
その他仲介費用や滞納費用・・・
そういうシノギを削る中での取引なわけですから、
『割安』の対価に条件やリスクがあるのはやむを得ない事だと
思うのです。
どうしても納得が行かないのなら諦めるしかありません。

お礼

ありがとうございます。
契約書は購入金額の１通となる予定となりました。
kuni23456さんのおっしゃる通りです。今日、不動産業者がざっくりとした内緒の内訳も教えてくれました。
知識がないのでつい慌ててしまいましたが、債権者も含め、それぞれの事情があるんですよね。よく分かりました。

回答No.5

0621p

任意売却物件ですから、売主は売却金額をすべて債権者に渡さなければならないわけです。業者が立て替えた金額かどうかはこの際関係ありませんが、売主の手元に１００万円残したいために契約書を２通作成し、低いほうの金額の契約書を債権者に見せてそれで済まそうとしているわけです。つまり債権者をだまそうとしているわけです。
こういうことはよくあることで、買主がプロなら契約書２通作成したりはせずに、売主に裏金で渡したりするのですが、素人のあなたにそういうことは要求できないので、契約書２通作成するのでしょう。もし発覚した時にあなたにまで責任が及ぶかどうかは何とも言えませんが、債権者をだますために協力した、ということを認識されておいたほうが良いと思います。
任意売却物件の売買の場合は、手付金を支払って後に残代金をしはらうという契約ではなしに、一括で支払って同時に所有権移転をしてしまうほうが良いのですが、その点はどうでしょうか？ローンを使うならそういうわけにはいきませんが。

お礼

ありがとうございます。
ご回答通り、債権者に対して100万円少ない金額の提示なのだと思います。
今日一日不動産業者と話した結果、購入金額１通の契約書で手続きができる予定となりました。
手付金を支払うのではなく、最初から一括ですか…考えもしませんでした。きっとそれが一番安心な方法なのですね。私は手付金を支払って、後で残金を支払い引渡しの予定です。
そもそも普通の中古住宅の売買契約の流れも知らないので、今は全てが地雷のようです。パニックになったら、また教えてください。

回答No.4

coffeecan

契約書を後に差し替えることはあっても、2枚同時に作成することはありません。ご心配の通り、契約書を作るということは質問者様には大変な責任が生じます。絶対に応じないでください。

No.2さんの言うとおり、業者の言い分は怪しいです。
100万円安い契約書のみを売主側・債権者に渡し、この金額でしか売れませんでした～とか言って差額の100万懐に入れるつもりなのかも。

だとしたら質問者様は仲介手数料を不当に高く取られることになります。また脱税などの片棒をかつがされる可能性もあります。

お礼

ありがとうございます。
そうなんです。とても心配だったんです。
助言のお陰で購入金額の１通の作成となる予定です。
仲介手数料ですね…購入金額に対して支払うと思います。100万円引いた金額に対してではありません。そうおっしゃられると、そこが気になりますが…
任意売却なので、割安なのです。仕方がないですね。きっと。

回答No.3

cyacyan200

任意売却を購入した事があります。

契約書は1通でした。

契約書が2通？？

２通だと、それぞれに印紙代もかかります。

おかしいのでは？？

お礼

ありがとうございます。
そうですね。おかしいですよね。
印紙代まで考えておりませんでした。
ただ契約書は１通で解決しそうです。

回答No.2

kamasuzo

全くの素人ですが、今年、任意売却の物件を購入したものです。
弁護士(管財人)が売主で、売主が依頼した不動産業者を通じて
購入しました。なので、売主と買主の不動産業者は同一です。

契約書は1通でしたよ。

不動産業者が、何を立て替えてるか知りませんが、経費だとしたら
あとで売主に請求すれば済むのになぁと思います。

後々、物件売買の際の領収書が必要になってくる事があるので
結局、どちらの金額の方が有効なのか、確かめておいた方がいいと
思いますよ。

お礼

ありがとうございます。
契約書は１通で契約することとなりました。
kamasuzoさんも、任意売却物件を購入されたのですね。
私のこの不安のドキドキを分かっていただけると思うとうれしいです。