• ベストアンサー
  • 困ってます

任意売却物件の購入に詳しい方教えてください。

任意売却物件の場合、銀行をだまして売主への裏金を出す契約ってよくするのでしょうか? 任意売却物件のアパート1棟の購入の検討を進めています。 実際の本体価格は2300万円で購入予定ですが、 本体価格2000万、覚書で300万とし、契約をしたいとの要請が不動産業者からありました。 (2000万は銀行へ、300万は売主へ行くためにこのように2つに分けるようです。) 買主の私は結局払う額は一緒なので!とのこと。 ●条件 (1)物件:アパート1棟 投資用 (2)本体価格:2300万 (3)販売形態:売主(任意売却の為、実際は弁護士) - 元付け業者 - 買主側業者 -買主(私) (4)売主の債務額:抵当権額は3900万、残債は3500万ぐらいとのこと。 ●不動産業者の説明: 任意売却の為、残債3500万に対し、購入金額2300万の為、 本来銀行は全ての弁済を受けられない。但し、いろいろ稟議し、 抵当権の抹消をしてもらえることになりそうとのこと。 (もちろん抵当権抹消出来なければ契約は白紙解約になります。) 本体価格の2300万で契約すれば当然、銀行は2300万全て持っていく。 しかしそれでは全く売主のところにお金が残らない為、 2000万で契約したこととして銀行をだます。 (これでも銀行は抵当権を抹消してくれるらしく、この価格がぎりぎりにラインなのだと思います。) 本当は2300万で契約しているが、2000万で契約したとこととし、 覚書で300万円別に書類をつくり、銀行にはばれないようにこっそり売主に300万を渡してほしい。 とのことです。(こんな風にはっきりは言ってませんが、結局は上記のように言っているような内容です。) 色々書いてしまいましたが、不動産に詳しい方、業者の方へ以下質問です。 1.任意売却の為、リスクがあるのは理解していますが、このようなことは一般的ですか? (確かにこのような事はあるようですが、上記の条件って一般的ですか?) 2.似たような他の質問いろいろ見ましたが、300万売主への裏金は見受けられませんでした。 なんか2000万でまるで買えたような気がしてしまいます。 任意売却なので厳しいのは理解しますが、 こっち(買主)が協力する変わりに安くしてもらえる理由は無いでしょうか? 3.こうなった場合も仲介手数料は2300万で計算するとのこと。 なんかずるいような気もします。2000万で仲介手数料を算出してもらう交渉は有りでしょうか? 4.違法でしょうか? よろしくお願いします。

共感・応援の気持ちを伝えよう!

  • 回答数3
  • 閲覧数2057
  • ありがとう数3

質問者が選んだベストアンサー

  • ベストアンサー
  • 回答No.1

>1.任意売却の為、リスクがあるのは理解していますが、このようなことは一般的ですか? (確かにこのような事はあるようですが、上記の条件って一般的ですか?) まあ一般的です。売主にしてみれば根こそぎ持っていかれて何も残らないのでは首つるしかなくなってしまいますし(笑) >2.似たような他の質問いろいろ見ましたが、300万売主への裏金は見受けられませんでした。 なんか2000万でまるで買えたような気がしてしまいます。 任意売却なので厳しいのは理解しますが、 こっち(買主)が協力する変わりに安くしてもらえる理由は無いでしょうか? 交渉は自由ですが、金融機関が2000万で抵当権を抹消してくれるなら自分はその金額で買えるのではというのは上記のとおりであなたしか得をしませんから、話が成り立たなくなります。 売主も2000万で売って何も残らないなら競売になるまで待ったほうがましと考えます。 このまま最終的に競売になれば 金融機関は回収金額がさらに安くなる 売主は何も残らない あなたは入手できるかわからない 任意売買がまとまれば、 金融機関は競売よりは早く多く回収できる 売主は多少手元に残る あなたは物件が入手できる と三方一両得ってことです。 >3.こうなった場合も仲介手数料は2300万で計算するとのこと。 なんかずるいような気もします。2000万で仲介手数料を算出してもらう交渉は有りでしょうか? 仲介業者としては実質は売買金額以上の手間になりますから(笑) まあ交渉は自由ですので交渉すればいいのではありませんか? >4.違法でしょうか? 違法と言えば違法ですが、グレーってところです。 バレなければ違法も何もありません。 要は質問者が支払総額を判断してよいと思えばそれでいいだけのこと。 自分だけもっと得しようと考えるとまとまらなくなります。 もしすべてが終了してから金融機関に発覚した場合、あなたが裏金に同意していたことが発覚すれば金融機関から売主と連名で訴えられ、最悪の場合は物件の所有権を取り返されることもあるでしょう。 しかし、売主側や業者はバラしてもなにひとつ得しませんし、買主も同様です。 段取り等について仲介業者に詳しく聞いてみてください。 一般的には、同程度で任意売却物件じゃなければもっと高くなると思います。ですから総額で得かどうかが判断基準であり、上記のとおり自分だけもっともうけようとすると話が成立しなくなります。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

非常に分かりやすい説明をどうもありがとうございます。 >要は質問者が支払総額を判断してよいと思えばそれでいいだけのこと。 >自分だけもっと得しようと考えるとまとまらなくなります。 おっしゃるとおりだと思います。 自分の心の小ささを改めて感じてしまいました。。。 参考にさせて頂き、検討してみます。

関連するQ&A

  • 任意売却物件の購入時の注意点について

    任意売却物件については売主側のQAは豊富にインターネット等で閲覧できましたが、買主側へは通常の物件と変わりありませんとか、仲介不動産に再度問い合わせをしてくださいといった論調が目立ち、あまり詳しく書かれておりません。 そこで今回は任意売却物件を購入する際に次の心配事に対する買主への保全はどのように行われるものなのかを経験者や有識者、専門家の皆様にお尋ねしたいと思います。 ちなみに私は今、当物件を購入しようとしており売主と価格で合意し近々契約を行おうとしているものです。 1.物件がマンションで売主が管理費等を滞納している場合 a)滞納している諸費用は引渡し前までに支払ってもらえるのか b)確かに支払われたかどうかを確認する術はあるのか c)支払いが行われない場合、ローン特約のように契約を白紙に戻せるのか ※売主が管理費、税金、光熱費等の諸費用を滞納している場合は、支払うこととしか契約書に明記されておらずいつまでにとか、仮に支払われなかった場合の処置等が特に明記されていません 2.債権者における意思決定時期 a)契約が行われてから債権者機関内において正式に売却に問題がないかを決裁する必要があり、ここでNGの場合は契約は白紙に戻る可能性があると不動産屋から言われています。でもこれって購入申し込み後の価格合意直後にやっておくべきですよね、本来。実際のところいかがなもんでしょうか。 3.明け渡し(引渡し) a)予定日になっても売主が物件から引越しを完了していない場合の対処方法 b)引越し代等を別途契約時等に請求されないか その他ですが、 瑕疵担保免責の件は買主の自己責任ということで理解しております。 抵当権抹消等は司法書士も同席するはずですし、何より他人が抵当権に入っている物件を担保に銀行がお金を貸すわけ無いのである程度楽観しております。 長くなりましたが、以上よろしくお願いします

  • 任意売却物件について

    どうしていいのかわからず、良い方法があればとこちらに 質問させていただきました。 任意売却物件を購入しようと 夏から任意売却物件の話し合いをしていき、 やっと今月に話がまとまり、不動産売買契約も結び、 建物の所有者の名義変更と所有者が破綻する為、抵当者の配分の、 決裁日を残すだけとなりました。 ですが、決裁日の前日の深夜に第一抵当権者の方から、 社内稟議がおりなかったと不動産屋に連絡がきたそうです。 内容はというと、決済日の3日前になり裁判所の査定額がわかり その査定金額が高かったそうで、稟議がおりないそうなんです。 不動産側からの言い分としては、第一抵当権者の銀行側の指示通りの 提示金額で承諾を取り、今更売買価格が低かったなんて通らないと言っています。 ましてや、決裁日の前日の夜に「稟議がおりなかった」との連絡は受け付けられない。 と昨日、不動産の方と一緒に、第一抵当権者の方とも直談判に行きましたが、 社内決裁もおりてないのに、そちらが勝手に手配した事ですし。。と、言った感じです。 担当者は知らんふりして謝りもしません。 ですが、購入者側の立場としては、不動産売買契約まで終了し、 決裁日の前日の深夜に売買価格を決定した第一抵当権者から決裁がおりなかった。 なんて事想像つきません。 第一抵当権者の銀行側は、これまでも任意売却で購入できなかった方もいらっしゃいますし・・。っと、否を認めません。 このままでいくと、競売に流れてしまい他人の手に渡ってしまいます。 不動産売買契約まで結び、引越しの手配、今現在住んでいる賃貸契約の解除、 娘の転校手続きもしていますし、近所中に引越しすることは知れわたっていてます。 このような場合どうすればいいのでしょうか

  • 任意売却物件の裏金について…

    不動産会社から3200万の中古物件を紹介され、気に入ったので買おうと思ったのですが、それが任意売却物件だということがわかりました。 話を進めるうちに不動産会社から、物件価格を100万円減らしてその分を裏金のような形にして欲しいという提案がありました。 3200万で売れても全部銀行に行ってしまい、売主には全く手元に残らない。すると引っ越し費用も出ず、立ち退くことができないという理由なようです。 過去の質問等を読んでいると、任意売却物件には割とよくあることのようですが、これは違法なのでしょうか?(例えば脱税にあたるとか) もし、私が不動産会社の提案を飲んで、裏金として100万用意した場合、何か困ったことは起こるでしょうか?(違法だったら、当然困ったことになるんでしょうが) 初めての不動産売買でこのような提案をされ、正直戸惑っています。本来、任意売却物件は私のような素人が手を出すべき物件ではないのでしょうか?

その他の回答 (2)

  • 回答No.3

契約の表に出せない、値引きや値増しを別途覚書で処理することはよく あることです。 >4.違法でしょうか? あなたが、違法で訴えられることはありません。 もちろん300万は取得費用として申告できます。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

ありがとうございます。確かに任意売却では良くあることのようです。リスクがあるからこそ自分で納得して検討を進めようと思います。

  • 回答No.2
  • 0621p
  • ベストアンサー率32% (852/2623)

よくある話ですが、裏金を了解する替わりに「もう少し下げろ」とか「手数料の計算は契約書の金額で」などという交渉をしても良いかもしれません。 アパート1棟をお買いになるという事は、今後も不動産業界との付き合いが欠かせないのではないですか?それならこのような話はよくある事です。これくらいで二の足を踏むようなら、やめておいた方がいいんじゃないですかね。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

回答ありがとうございます。 確かにこのくらいで二の足を踏んでいるぐらいだったら。。。 と改めて自分を考えさせられました。いろいろ考えてみようと思います。

関連するQ&A

  • 任意売却後について

    任意売却後について質問します。 この度、派遣契約を更新して貰えず仕事を無くす事になりました。 勿論次の仕事も探しているのですが、子供を持ちながら正社員どころかパートの仕事もなかなか難しい状態です。 元々共働きでの収入で返済を計画していましたので、私の収入が無くなると住宅ローンの返済が出来なくなります。 銀行へ返済が出来ない旨の相談に行く予定です。 恐らく、任意売却する事になると思いますので、いくつか質問させて頂きます。 まず、任意売却しても残る残債は、新しい生活に差し障りのない程度で返していかないといけないと認識していましたが、不動産屋さんに相談した所、「銀行にいくらで抵当権を抹消して貰えるか相談して、その金額で売却しますので、銀行は抵当権が外れてから取り立てをする事は出来ません。一応、○○円ずつ返済しますと書面を提出しますが、実際には返さなくても大丈夫です」と言われましたが本当なのでしょうか? 表向きの話ではなく、実際に経験された(されている)方、残債の返済について詳しい方、ご回答お願いします。 そして、もう一つ質問です。 任意売却をしたら、何年かローンを組めないと聞いています。 現在使っているクレジットカードは、使い続ける事は出来るのでしょうか? キャッシングは、一切使用していませんがガソリンやTEC・家電購入の際に利用しています。これも使えなくなるのでしょうか? 因みに、現在の住宅ローンは、保証会社を利用し、銀行一本で借り入れしています。

  • 残債が残る任意売却についてご質問します。

    任意売却手続きをしていた自宅に買い手がついたのですが… 売却価格1550万 1番抵当権:残債1280万 2番(あ)抵当権:残債130万 2番(い)抵当権:残債200万 さらに固定資産税の滞納が120万位あります。 任意売却の手続きをしたのは1番抵当権者のみです。 明らかに売却価格では完済できない状況です。 そこで質問したいのですが、 (1)売却代金の割り振りはどのようになるのでしょうか? (2)2番抵当権者への連絡はいつどのタイミングですればよいのでしょうか?また任意売却のことは伝えなければならないのでしょうか? (3)固定資産税の滞納分は清算しないと売却できないのでしょうか? 仲介の不動産屋さんに聞いてもよく分からないので、どうかよろしくお願いします。

  • 任意売却物件の購入は、時間がかかるのもなのでしょうか

    任意売却の中古マンションを購入しようとしています。 8月の終わり頃に重要事項の説明をしていただき、印鑑を押しました。 9月25日には住宅ローン本審査も無事とおってホっとしました。 が、その後、不動産会社から今後のスケジュールについて何の連絡なく、問い合わせても、金融機関サイドの問題だからわからないと言うのです。 前々からリフォームも考えていたので、既にリフォーム業者さんとも打ち合わせをして、契約もしました。 その後、工事の日程の件もあるので、もう一度、不動産会社に問い合わせたところ 「年内は難しいかも」 とのこと。 ありえません! 8月には購入の意思も示し、手付金も振り込んでいます。 重要事項説明書類に、○○ファイナンスと記載があったので抵当権者は金融公庫と○○ファイナンスの二者だと思われます。 リフォームについても、「今、契約するからこの値段で」と、がんばって値引き交渉もしたし業者さんもそれならばとかなり勉強してくださったと思ってます。 この契約も、いつ工事ができるのかわからない状態ではいったん白紙に戻さなければなりません。 勉強不足だったと反省していますが、いくらなんでも年内は難しいというのはひどすぎると思います。 このままでは、入居するのがいつになるかわかりません。もしかしたら春になっても引っ越せずにいるかもしれません。 ・任意売却物件の抵当権の手続きには、そんなに時間がかかるものなのでしょうか。 ・少しでも早く進めるために、私たちにできることはないのでしょうか。 一度、売主側の不動産会社と買主側の不動産会社と私たち(主人と私)で話し合いの場を設けて欲しいと依頼するつもりですが、その前にこちらで相談させていただきました。 不動産会社に確認しておいたほうがいいことなどあればアドバイスもお願いいたします。

  • 任意売却について

    現在、マンションを任意売却中です。 状況は 第一抵当権2,000万 (金融公庫) 第二抵当権1.000万  (年金機構、現在は債権移動) 第三抵当権500万  (某銀行) 合計    3,600万の負債があります。 売却金額が2,500万でほぼ、きまりそうです。 残り1.100万が残っていますが、破産は避けたいので、金融機関に分割に、お願いをする予定です。 しかし、第二、第三の抵当権は、友達から聞くと判子代で良いと言われましたが ここで、質問事項をまとめます。 1、第一抵当権には、満額の返済でしょうか? 2、第二、第三抵当権は判子代ならば、返済が残りませんので嬉しい限りですが、可能でしょうか?   その場合、判子代は、いくら位で話をすれば良いでしょうか? 3、上記で、銀行などと折衝する方法があるならば教えて下さい。 長文ですが、ご回答をお願い致します。

  • 任意売却物件購入→売却  買う側は躊躇しますか?

    カテが間違っていたら申し訳ありません。 差押えされ、不動産屋さんに任意売却した物件です。 その後、不動産屋さんから私が購入しました。 諸事情があって、今回売却する予定です。 まだ、ローンが残っていて抵当権が設定されていますが その前の段階の抵当権は、不動産屋さんがやってくれたおかげで すべてスッキリしています。 今回の売却の査定金額の感じだと、ローン残高を上回るので抵当権は抹消されます。 (私が購入後、大型家電店ができ、2年後には大型道路が開通するので評価は高いようです。) しかし、 謄本自体が、抹消部分がすごく多すぎて汚いです。 買い手が見つかったとしても、過去に任意売却物件ということを言わないといけないとは思っていますが・・・ もし、買い手側だったとしたら、躊躇しますか? もし、買い手側だったら、その部分を突っ込んで値引きしますか? 私が買ったときは、後者の値引きして不動産屋さんから購入しました。 買った時は、まさか売却することはまでは考えていませんでした。 よろしくお願いします。

  • 不動産(任意売却について)カテゴリーわかりませんでした。

    7月上旬にダイレクトメールで訳あり物件が届きました。 価格はかなりの安さで実際に不動産屋さんに立会いしてもらい、内部もみせていただきました。 (まだ売主さんが入居中です。) すぐに仮審査申し込みをし5日ほどで仮審査が通りましたと連絡があり、 その日のうちに土地建物売買契約書に署名捺印しました。 そのときに手付金10万円を不動産に渡しました。 その契約書には 「「本契約の手付金として、本契約と同時に買主は売主に対し、金100000円を支払うものとする。 尚、当事者の一方が本契約の履行に着手する前は、売主は手付金の倍額を償還することにより買主は手付金を放棄することにより、本契約を解除することができる。」」 とあります。 しかし特約事項に 「「本契約物件に設定登記されている抵当権については本契約締結後、抹消協議行うが 万が一抵当権者の同意が得られない場合は本契約は無条件で白紙解約とする。」」 ともありあます。 これってどういう意味なのでしょうか? うちがやめるときには手付金放棄で、あちら側のときはペナルティーなしのような感じがします。 本題なのですが 契約の時にはダイレクトメールの1500万だったのに、 契約書にサインをした後日、電話で300万の値上げを言ってきました。 不動産の言い分は 「売主様の負債額が予定より多かった。ので 抵当権者が値上げを言ってきた。この値段でダメならやめるっていってましたよね? 手付金はお返しします!」 こんあなのってありですか?? 不動産屋の明らかなミスじゃないのでしょうか? それとも任意売却ってこういうものですか? 話が根本的に違うと怒ってもいいのでしょうか? 手付金倍返しに当てはまりますか? 売主様の欄には署名捺印してありません。 売買契約の時には不動産とうちのみでした。 まったくの無知で申し訳ありません。 乱文お許しください。

  • 任意売却物件でしょうか??

    はじめまして、 中古住宅(築15年・ミサワ施工)の物件購入を考えております。 先月売主さんが居住中であった為、内覧は間取りや広さを少し見ただけで終わりました。 売主さんが支払いを延滞していますので売値がローン残金のぎりぎりの線で値引きは出来ないようですが 近くの物件よりは多少安いです。(坪1万位) 手放す理由は離婚後支払いが困難になった為、(男の方一人住まい) 退去後は実家に住まわれるそうです。 こういう中古物件は「任意売却物件」と考えてよいのでしょうか? 仲介業者さんは専任媒介ですが賃貸ビル・貸事務所など中心で住宅はあまり扱わないのであまり積極的には動いてくれません。 売主さんがどういう状態で購入にあたって私達がどういうリスクがあるのか・・・ 抵当権抹消、をしなければいけないのでしょうか? 他に滞納しているものは無いのか聞いた方がよいでしょうか? 子供の入学に合わせて購入しようとしているのですが、売主さんの都合で引渡しが伸びたりする事があるのでしょうか? 今月末には契約を・・・と思っていますが不安で一杯です。

  • 任意売却について教えて下さい。

    1900万円の抵当権が設定されている不動産を、抵当権者ではない残債100万円の債権者に差し押さえられました。私には,代償債務が6700万円ほどあるので,この機会に破産申し立てを考えています。 不動産の2階には,賃借人がおり,立ち退きを拒否しています。 差し押さえられ,一ヶ月半が経ちますが,まだ物件価格は出ていません。 2年前の不動産の査定額は,4300万円ほどでした。 私としては,少しでも高く売却し,賃借人に要望どおりの立退料を支払いたいので,最寄りの不動産業者に声をかけて,査定をしてもらい,数件の仲介業者に売却に出そうと思っています。 ところが,1900万円の抵当権者から,「当社が依頼する仲介業者と選任契約を締結して欲しい」と言われ,断れば,競売手続きを行うと言われてました。 私の場合,1900万円の抵当権が付いていますが,オーバーローンでもないので,査定額からすると,私にも権利があるので,自由に売却に出しても構わないと思っていますが,そうではないのですか? 1900万円の抵当権者が,競売手続きを行うと,私が破産申立てをしても管財人は任意売却に出せないのですか? 教えて下さい。

  • 任意売却物件について

    皆様、いつもお世話になります。判らない事があるので質問させてください。 現在検討中の中古一戸建があるのですが、内覧に行ったところ ・こちら(買主側)の仲介業者 ・売主側の仲介業者 ・住んでいらっしゃる方(元所有者?) ・売主の業者(調べたら診療報酬担保融資とか、不動産担保融資の業者でした) がそれぞれ来て頂いていました。売主の業者は宅建免許を持っていません。 売主が「これは任意売却物件なんですよ」と言っていたのですが、 後で住んでいらっしゃる方に話を聞くと、売主の業者の事を不動産屋だと思っておりローンを払っていくのが難しくなってきたので銀行に相談したら紹介されたと言っていました。 いまいち、売主の業者の立場が判らないのですが、通常は任意売却する場合はローンを返済している元の所有者が自ら売主となって売却するのではないのでしょうか? この物件を購入するにあたって、なにか注意することはありますか? ちなみに、法務局に登記簿謄本を取りに行ったら「書き換え中」かなにかで取れませんでした。 宜しくお願いします。

  • 任意売却物件って・・困っています

    先日、家に入っていた不動産の広告から、一軒の家を見に行きました。 金額的にもまずまずで、家自体も気に入ったので、見に行った現場で、不動産業者にその家を買うことを伝えました。 その翌日、仲介の不動産業者から、“この物件は任意売却の物件で売主は弁護士になり、裁判所に買主を確定させねばならないので、銀行の審査がおりた順の契約でお願いします”と突然言われました。 昨日の様子とは裏腹に、あまりにも焦らすので、いい気はしませんでしたが、“銀行の審査がダメだった場合、現金で買います。”と伝えたところ、“では買主として、裁判所に伝えます。”といわれ一安心していました。 ところが、その一週間後、先日の話は、白紙に戻してほしいと言われました。どういうことか分らず、説明を聞くと、債権者(今回は、銀行とその保証協会の二件)の折り合いがつかない。とのことでした。私自身こういう事例に全く知識がないので、そんなものだと言われればそうなのかもしれませんが、急な現金を用意するため、色々苦労したので、簡単には納得できません。どうか少し知恵を貸してください。 (1) 不動産業者の広告には任意売却であることは、一切触れていません。その上で、広告価格で、しかも現金で買うといっているのに、売れないと言うのは、不当表示防止法に触れるのでは、ないのでしょうか? (2) 破産管財人である弁護士や、専任で委任されている不動産業者なら、広告に出す前に、債権者と金額の折り合いを、つけておくべきではないのでしょうか? (3) 不動産業者に、まだ契約書を交わしていないので、何の責任もないと言われましたが、このような形で、売買できなくとも、不動産業者や弁護士に何の責任もないのでしょうか? (4) この不動産を手に入れる方法はあるのでしょうか? 長文になりましたが、知識のある方、なにとぞよろしくお願いいたします