任意売却物件の購入時の注意点について

質問

任意売却物件については売主側のＱＡは豊富にインターネット等で閲覧できましたが、買主側へは通常の物件と変わりありませんとか、仲介不動産に再度問い合わせをしてくださいといった論調が目立ち、あまり詳しく書かれておりません。
そこで今回は任意売却物件を購入する際に次の心配事に対する買主への保全はどのように行われるものなのかを経験者や有識者、専門家の皆様にお尋ねしたいと思います。
ちなみに私は今、当物件を購入しようとしており売主と価格で合意し近々契約を行おうとしているものです。

１．物件がマンションで売主が管理費等を滞納している場合
ａ）滞納している諸費用は引渡し前までに支払ってもらえるのか
ｂ）確かに支払われたかどうかを確認する術はあるのか
ｃ）支払いが行われない場合、ローン特約のように契約を白紙に戻せるのか

※売主が管理費、税金、光熱費等の諸費用を滞納している場合は、支払うこととしか契約書に明記されておらずいつまでにとか、仮に支払われなかった場合の処置等が特に明記されていません

２．債権者における意思決定時期
ａ）契約が行われてから債権者機関内において正式に売却に問題がないかを決裁する必要があり、ここでＮＧの場合は契約は白紙に戻る可能性があると不動産屋から言われています。でもこれって購入申し込み後の価格合意直後にやっておくべきですよね、本来。実際のところいかがなもんでしょうか。

３．明け渡し（引渡し）
ａ）予定日になっても売主が物件から引越しを完了していない場合の対処方法
ｂ）引越し代等を別途契約時等に請求されないか

その他ですが、
瑕疵担保免責の件は買主の自己責任ということで理解しております。
抵当権抹消等は司法書士も同席するはずですし、何より他人が抵当権に入っている物件を担保に銀行がお金を貸すわけ無いのである程度楽観しております。

長くなりましたが、以上よろしくお願いします

回答No.4

bunbun8 · ベストアンサー

＞１．物件がマンションで売主が管理費等を滞納している場合
＞ａ）滞納している諸費用は引渡し前までに支払ってもらえるのか
＞ｂ）確かに支払われたかどうかを確認する術はあるのか
＞ｃ）支払いが行われない場合、ローン特約のように契約を白紙に戻せるのか
＞※売主が管理費、税金、光熱費等の諸費用を滞納している場合は、支払うこととしか契約書に明記されておらずいつまでにとか、仮に支払われなかった場合の処置等が特に明記されていません

任意売却とはいえ宅建業者による仲介の取り引きであるならば「重要事項説明書」により説明をし書面を交付しなければなりません。通常、区分所有建物の場合は、管理費や修繕積立金の額のほか、積み立てられている総額や滞納の有無を記載しますが、この内容はそのマンションに委託されている管理会社があれば教えてもらえます（仲介業者が管理会社に依頼して、内容を書面で送ってもらったりします（１５００円程度））
ですので、売主に管理費や積立金の滞納があるかないか、ある場合の処理の方法などは、ご心配であれば直接管理会社か、管理を委託していない自主管理のマンションであれば、理事長さんなどにご自身で確認されてはいかがでしょうか。もし買主には滞納の債務が及ばないようであれば、売主がそれを完済することというのは進行上、買主には関わりがないと思います。
また、固定資産税や都市計画税等の公租公課に滞納がある場合、納税義務者は売主ですから、買主は引渡しを受けた日から納税期間の終わりまでの分を売主に支払い、売主から領収証をもらっておけば契約上の履行を果たしたことになります。
電気・ガス・上下水道の滞納についてですが、売主が閉栓手続をしない可能性がありますので、電力会社や水道局、ガス会社には貴殿から明確に使用開始日や開栓手続を通知して、前住人の負債がかぶらないように気をつけないといけません。

ですので、公租公課や管理費、積立金、公共料金等の負担金は売買契約上でも引渡し日までは売主の債務となります（条項にあると思います）ので、不履行すれば違約の対象にはなるかもわかりませんが、買主である貴殿に債務が及ばないことを確認しておけば、解約の必要はないと思います。

＞２．債権者における意思決定時期
＞ａ）契約が行われてから債権者機関内において正式に売却に問題がないかを決裁する必要があり、ここでＮＧの場合は契約は白紙に戻る可能性があると不動産屋から言われています。でもこれって購入申し込み後の価格合意直後にやっておくべきですよね、本来。実際のところいかがなもんでしょうか。

やはり、売買契約が締結されたという事実がないと、住宅ローンでもそうですが、各稟議には入れないと思います。
回答の補足に書かれていますが、第二順位などの後位の抵当権者があるようですので、できれば抹消の方法なども確認しておいて下さい。
というのは、いくらの返済で抹消書類を出すかが決定するのも大事ですが、国民金融公庫などの設定がある場合、決済日に同時抹消とはいかず、決済日の数日前には完済しておかないといけない場合があります。仲介業者にしっかりと確認してもらっておいて下さい。

＞３．明け渡し（引渡し）
＞ａ）予定日になっても売主が物件から引越しを完了していない場合の対処方法
＞ｂ）引越し代等を別途契約時等に請求されないか

売主が第三者に占有させているのではなく、自分で住んでいるのであれば、契約書の特約で「所有権移転登記手続日の○日以前までに退去していない場合は、決済しない」旨を記載しておけば良いと思います。引越し代等の請求があるかないかは、売買契約には関係のない話です。
相手方は弁護士が仕切っているのであれば、仲介業者を通じて不安な点を聞いてみるのが良いと思います。

お礼

ありがとうございます。大変参考になりました。

回答No.3

0621p

No.２です。
なるほどそういうことならば契約しなければ進まないのかもしれませんね。もし解約になった場合、仲介手数料が返ってくるかどうかは微妙ですね。不動産屋の考え方としては、解約になっても手数料はもらういう方針だと思います。契約書にそう書いてある場合もあるし、契約時に残りの手数料も払うという約定書を書かされるかもしれません。解約時には手数料も戻してもらいたいならば、その点は充分確認しておいたほうが良いと思います。

お礼

再度のアドバイスありがとうございます。
不動産仲介手数料は気をつけます。不動産屋の気持ちはわかるんですが、やっぱり引渡しまで成立してナンボだと思いますので。

回答No.2

0621p

１、ａ）当然です。ｂ）支払先に確認するしかないでしょう。ｃ）そのような特約を入れる方法もあるでしょうが、特約の期日をいつにするか？という問題もあります。現実的にはそれらの支払いが済んでいなければ残代金は払わない、というようなことになるのではないでしょうか。
２、ａ）その不動産屋は大丈夫でしょうか？そんな話は先にメドを付けておかなければなりません。
３、ａ）これは任意売却物件に限らず普通の物件でもあり得ることですが（任売物件の場合売主が金に困っているので行き先が決まりにくいという問題もありますが）、もし期日に明け渡しができないようならば、残代金の支払いを引き延ばすべきですね。ｂ）そんな事があっても断るべきです。そんな事を言い出す売主なら危険なので契約もやめたほうが良いです。
私は不動産屋ですが、じつは一般の方が任意売却物件を買う契約をしたことはありません。参考になるかどうかわかりませんが、プロが買う場合の話をしますと。
まず、担保割れしているケースがほとんどですから、売買代金で債権者が担保抹消してくれるかどうか？これは必ず事前に確認します。また、極端な話、よほどカネに困っている売主ならば、手付金だけもらって逃げてしまう危険も考えられるわけです。
ですからプロが買う場合によくあるのは、手付金を払って期間を置いて残代金を支払うのではなく、所有者、債権者、税金の支払いなどの話を全て決めておいて、全額一括で支払うと同時に所有権移転、引き渡しを行います。
しかし住宅ローンを使うならば先に契約をしなければならないので、この方法は無理ですね。手付金なしで契約書だけ交わす、というようなことにできればいいのですが。
また、手付金を払って後に残代金の支払いという事にせざるを得ない場合は、契約時に債権者に立ち会ってもらい、債権者に手付金を預けることもあります。
契約してから債権者の決済が下りずに白紙になる可能性がある、という話は、私には？？？なのですが、一般の方が買う場合はこんなものなのかどうか？ちょっとわかりません。もしそんなことがあれば、手付金の返還に関して売主がすぐに応じるのか？という問題があると思います。どうせカネに困っているでしょうから、使ってしまう可能性もあると思います。債権者が承諾するのかどうかは事前に確認すべきだと思います。

お礼

債権者ですが、抵当権第２位の団体の手続きと聞いています。購入代金を支払ったとしても債務が残るらしく、担保がない状態になるため、それでも問題がないかどうか、今後どうしていくのかという内容で稟議決裁を行うとのことです。その際に契約している事実と契約書が必要とのこと。まあ事前にある程度話はついているんだろうけど・・・という感じです。

それと手付金ですが仲介不動産屋に一時預かりとなるそうで、実質ローン実行時に売主側に支払われるそうです。不動産仲介料も半額この時に支払う予定です。

いずれにしても特約を盛り込んで、万が一の際には手付金、支払済仲介手数料が返ってくるように注意を払います。

回答No.1

kamasuzo

ど素人ですが、昨年任意売却物件を購入したものです。

売主さんとの間に、仲介不動産屋さんが入っているという事なので
不安なことや疑問点をドンドンぶつけた方がいいと思います。
１のa～cは、全て仲介不動産に言って契約書に
『・・・・がなされない場合は、本契約を白紙撤回する。』
と盛り込んでもらえればいいかと思います。

２は、ある程度その金額でOKと債権者も承諾は得ているものの、最終的に
順位の低い債権者がゴネちゃったりすることもなきにしもあらずなので
そういう言い方をしているのではないでしょうか？
債権者が何件もあると、結構時間がかかると聞きました。

３は、引き渡し日までに居住者が立ち退かない場合は、本契約は白紙撤回するという条項を盛り込んでもらえばいいと思います。
別途引越代等・・・は、契約の時までにそういう話がなければ、支払う必要はないと思います。

私が経験してみて一番不安だったことは
やはり本当に引き渡し日までに退去していってくれるか？でした。

戸建なので、管理費滞納などの心配はありませんでした。
心配なことは、どんどん不動産屋さんに聞いて、契約書に盛り込んで
もらえばいいかと思います。

幸い、私たちの場合はこちらが何も言わなくても、危惧されるような
条項は不動屋さんが全て特約として、契約書に盛り込んでいてくれていました。
おかげでスムーズな受け渡しができました。

お礼

そうですね。何でも契約書に特約で盛り込んでもらうのが一番ですね。
滞納費もいくらかわからないんですけど、まあ確かに支払われた事を確認して最後の手続きができるように注意します。
それとやはり引渡しですよね。これも同じように引越ししているのを確認して引渡し、ローンの実行、残代金支払いという流れですね。