• ベストアンサー
  • すぐに回答を!

任意売却物件の購入について

任意売却物件の購入について インターネットで中古一戸建て物件を検索し不動産会社問い合わせをしたところ任意売却物件と知らされました。競売、任意売売却について全く知識がありませんでした。不安に思いましたので、専門家(弁護士など)を通してお話を進めたい旨を申し上げましたところ、「任意売却物件のデリケートな部分について理解してくれる専門家とそうでない専門家がいるのでそれは困ります」「会社を全面的に信頼していただけないのなら取引は白紙に戻しましょう」ということを前提で内覧させていただいたところです。申し込みをしないことには債権者との話し合いも進まず、実際に購入できるかどうかわかるのも来年の初めになるとのことですので、連休中に申込みだけでもしようと思っています。物件も気に入りましたし、不動産会社の名前も耳にしたことはある会社なのですが、高額の買い物ですので大変不安です。 不動産会社の言うところの「任意売却物件のデリケートの部分」とは具体的にどのようなことなのか、専門家を通すのを拒む理由、このまま話を進めるにあたって気を付けなければならない点など教えてください。また、購入後に起きる可能性があり得る問題点などありましたら教えてください。よろしくお願いします。

共感・応援の気持ちを伝えよう!

  • 回答数4
  • 閲覧数314
  • ありがとう数4

質問者が選んだベストアンサー

  • ベストアンサー
  • 回答No.3
  • NKNtooh
  • ベストアンサー率65% (42/64)

「任意売却物件のデリケートな部分」なんてものは普通ありません。 単に業者が買主に都合の悪い事実を隠したいだけでしょうね。 普通は、その都合の悪い事実や法的リスクを回避するために弁護士をつけます。 ですから、それをおそれて拒否するような業者なら避けたほうが無難でしょう。 特約やら不実告知やらで不利な契約を結ばされるのがオチです。 それに、有名な大手でも悪質な会社は結構多いです。 不動産は高い買い物です、質問者さんが知らないor分からない事は 専門家を頼るようにして下さい。 相手方の専門家は相手方の味方です。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

関連するQ&A

  • 任意売却物件について

    以前から気になっていた物件があり、先に買い手がついたので、諦めていたのですが、キャンセルしたのでうちの番が回ってきました 連絡したその日に見に行かないと、次のお客さんがいると言われ、とりあえず一人で内覧しました 内覧したところ、任意売却物件でした 仲介業者さんから言われたのは、口頭で任意売却物件だけど設備は暖房とかお風呂事前にチェックする(売買契約後に一度確認する もし壊れていた場合どうするかは教えてもらってません) 引越し費用を立て替えたので、その分を現金で欲しい その代わり、物件価格を下げる 次、内覧希望者がいるので欲しいなら、急いで購入申し込みをして欲しいと言われ、迷った末、わたし一人の内覧で購入申し込みをしました 任意売却物件ということなので、管理費の滞納や、他の債権者さんとの話し合いなどしっかりして引き渡してもらうことが大事ということで、仲介業者に重要事項説明書をFAXで欲しいと話したところ、仲介業者さんを信用してないようで、それならこの物件の話はなかったことにしたいと言い出しました 任意売却物件での売買の場合、口頭で大丈夫よりもきちんと文章で欲しいです 仲介業者さんはこちらはプロだからと言いますが、大きな買い物ですし、言葉よりも紙で欲しいです ローンを組む銀行も新生銀行は駄目とか後から制約が出てきました 過去の質問を検索しましたが、任意売却物件でも他の方はもっとしっかりしてる感じがしましたが、任意売却物件はこんなものなのでしょうか?

  • 任意売却物件の裏金について…

    不動産会社から3200万の中古物件を紹介され、気に入ったので買おうと思ったのですが、それが任意売却物件だということがわかりました。 話を進めるうちに不動産会社から、物件価格を100万円減らしてその分を裏金のような形にして欲しいという提案がありました。 3200万で売れても全部銀行に行ってしまい、売主には全く手元に残らない。すると引っ越し費用も出ず、立ち退くことができないという理由なようです。 過去の質問等を読んでいると、任意売却物件には割とよくあることのようですが、これは違法なのでしょうか?(例えば脱税にあたるとか) もし、私が不動産会社の提案を飲んで、裏金として100万用意した場合、何か困ったことは起こるでしょうか?(違法だったら、当然困ったことになるんでしょうが) 初めての不動産売買でこのような提案をされ、正直戸惑っています。本来、任意売却物件は私のような素人が手を出すべき物件ではないのでしょうか?

  • 競売・任意売却物件の探し方

    住宅購入を考えています。特に新築にはこだわらないので中古物件も見ています。知り合いから競売物件は格安で売られてることが多いと聞きました。ただ一般の物件として出ていないとのことです。どのように探せばいいのでしょうか。競売だと入札などいろいろ手続きが面倒なイメージがあるため任意売却をできれば検討しています。ローン債権者(銀行)や不動産会社と親しくならないと難しいのでしょうか。 また注意点や、たとえば債務者〈売却者)が売却後に私の家を返してほしいと来たりすることがないかなどもし経験されてる方がいたら教えてください。

その他の回答 (3)

  • 回答No.4

任意売却物件と通常の売却物件の違いは ●瑕疵担保責任を免責にする ●抵当権の解除の停止条件を付して契約をする くらいでほとんど普通の物件と変わりません。 「任意売却物件のデリケートの部分」とは直接聞くのが一番です。 考えられることは、引越費用の捻出のために 協力しなければならないことくらいでしょうか。 例えば売買代金が5000万円だとして 売買契約金額を4800万円、引越費用200万円とか・・・・ 参考  「任意売却物件」購入に関する注意事項

参考URL:
http://www.citylife-zero.com/attention.html

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

参考URL、ありがとうございました。

  • 回答No.2

債務整理の売買の場合、下記の幾つかの点を把握し納得されれば、そう怖がることもありません。 1、現在の担保状況は売買時にはきれいに抹消することを前提として売買します。しかし場合によっては、抵当権者(貸しているほう)が返済金額などで抹消には応じない場合もあります。ですから、契約書にはこの部分の売主側の白紙解除の条文が付加されます。最悪、損害は無いが買えない場合もある。という認識は持ちましょう。 2、契約時に支払う手付金などは、仲介業者が預かり保全等行います(売主へ渡すと使ってしまうので)その辺りは良く保全策が講じられるか?聞いてください。 上記を納得できるならば良いと思います。 基本的に前所有者の抵当権が付いたまま、売買されたりする事はありえませんので、大丈夫です。 「任意売却物件のデリケートの部分」ですが、これは現在売買代金から引越し代も経費として認められない事も多く、業者もあの手この手で、引越し代や次の移転先を借りる費用などを売買代金の中から捻出します。すべて白日にさらして纏るほど、優しいものでもありません。ご理解下さい。この場合、質問者さんの負担が増えるのではなく、貸している金融機関を泣かせるという事です。 先の方も書いておられますが、原則瑕疵担保は付加しません。現状での売買です。しかし、個人間の売買の場合、財閥系の仲介業者を経由して契約しても瑕疵担保期間は3ヶ月程度です。そう変わるものでもありません。 一般の市場価格よりは多少安いと思います。金額で納得するしかないでしょう。 書かれている内容からすると、その営業マンも慣れているのではないでしょうか?債務整理は不慣れな担当者を経由して契約したら最悪です。時間ばかりかかり、最後は駄目でした・・・・が落ちです。 決済できなければ、仲介業者も一銭にもなりません。取引するなら信用してあげましょう。 当方、業者です。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

同業の方からのご意見、参考になりました。ありがとうございました。

  • 回答No.1
  • sacra39
  • ベストアンサー率32% (34/106)

不動産に関しては不動産屋が専門家です。弁護士はトラブルが発生して初めて活躍する人です。 他の方を通すということは、その不動産屋が信頼できないという事になるので、担当者は嫌がるでしょう。 デリケートの部分と言う言い方をしていますが、不安があればその担当者に直接聞くべきです。 何でも聞いて、答えてくれない営業マンなら信頼できませんし、きっちりしている方なら答えてくれるでしょう。但し売主様の個人的な事情など話せないこともあるかとは思いますが。 さて、買主にとっては、「希望の価格で購入できる事」「物件の権利関係がきれいになった状態で引き渡してもらえること」に気をつければよいと思います。住宅ローンを組んで購入されるのであれば、銀行も権利関係のチェックは行うので心配ないでしょう。また、自分の側の司法書士を知り合いなどを通じて信頼できる先生に依頼するのも安心材料です。 あとは、いずれにしても債権者の同意が無ければ進まない話になるので、来年までその答えを待つ価値のある物件かどうか、改めて検討して下さい。それまで他の物件が出てきても手を出すことはできない状態になります。また、結局債権者の同意を得られずに、この話自体が無かったことになる可能性もありますので。 購入後に関しては、売主には資金力が無いので当然、瑕疵担保責任無し、現状渡し、が前提です。 雨漏りが無いか(隠していないか)、シロアリ被害が無いか、など、じっくりとチェックしておかないと、何かあれば全て自分の責任において補修する覚悟が必要です。 以上、ご参考までに。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

参考になりました。ありがとうございました。

関連するQ&A

  • 任意物件の購入希望 売却期間を過ぎてしまったら?

    土地・中古物件を探していてたまたまインターネットで見つけたのが任意売却物件でした。 その物件を抱えている会社は、任意売却を専門とする不動産会社です。 10月の中旬に問い合わせをして「内覧したい。」という意思を伝えました。 不動産会社の方から売主さんに連絡をとってもらい内覧をする予定だったのですが、「売主さんと連絡がつかないので待ってほしい。」と言われて、ついに11月になってしまいました。 任意売却の期間が10月末日までとなっている物件と聞いていたので、先ほど不動産会社に連絡をしてみたとろこ、 「一番の抵当権を持っている金融公庫には購入希望の方がいるので売却期間を過ぎても待っててもらえるよう頼んである。ただ、物件の名義人が夫婦二人になっていているのだが、ご主人の方と連絡が取れない。(以前から家を出ており住所不定らしい、ただ物件の売却を依頼する際には夫婦で不動産会社に来ているとこのこと) 奥さんがご主人と連絡を取り次第、会社の方に連絡をくれることになっているので、もうしばらく待ってほしい。」とのことでした。 「連絡がこのまま取れず、競売にかけられてしまうことはあるのですか?もし、競売にかけられるとなるとそちらの会社が物件を手放すということになりますか?」と、質問したところ 「連絡がとれなければ競売の手続きを進めなくてはいけない。競売にかけても市場に出るのは数ヶ月後なので、その間に競売の取り下げをして購入することは可能です。」と、回答をもらいました。 そこで、質問をさせていただきます。 (1)売主と連絡がつかずに競売となった場合、競売の取り下げをお願いして購入できるの? (2)その場合、抵当権の抹消はできる? (3)取り下げるの前提なら競売の手続きをしなくてよいのでは? (4)不動産会社は任意で売却しても、最終的に売れず競売にかけられても儲けは同じ? (5)競売の手続きを終えた時点で物件はいまの不動産会社からはなれてしまうのではないの? 以上5点、教えていただけると助かります。 この物件に出会ってから任意売却のことをいろいろ調べました。 「任意売却で物件を購入するにはスムーズにいかないことが多いのでそうとう根気がいる」と書かれているのも目にしましたが・・・。本当に根気がいるというか、気長に待たないといけないようです。 スムーズに事が運ばないと本当に購入して大丈夫なのかという不安もつのってくるし・・・。 そんな不安が少しでも解消できればと思い質問させていただきました。 よろしくお願いいたします。

  • 任意売却について

    11月の初めに競売開始決定の通知が送られてきました。 その後すぐに任意売却で不動産を処分する事にし、今は競売と同時進行で話が進んでいます。 今の状況はと言うと1ヶ月前に裁判所の執行人と評価人が物件を見て行きその後まだ裁判所からは連絡などはありません。 任意売却を依頼した不動産屋の方は買主を探している状況で、もう何件か内覧希望の方に物件を見ていただいたりし、購入を検討されている方が何人かいます。 ただ問題なのは私の方の都合で引渡しは3月の末を希望していると言う事です。 不動産屋さんから言われたのですが、抵当権者が競売を取り下げるのは買主が支払いを済ませ、物件の引渡しが済んでからで、3月末の引渡しを希望された場合競売の方の手続きの方が先に進んでしまう可能性が高いと言う事でした。 その不動産屋さんが言うとおり引渡しまで済んでいないと競売を取り下げてはもらえないものなのでしょうか? 購入希望者と売買契約が済んだだけでは取り下げてもらえないのでしょうか? できれば競売の手続きより先に任意売却で処分したいし、3月末の引渡しと言う条件も譲りたくないのですが、何か方法は無いものでしょうか? 専門家の方よろしくお願いいたします。

  • 任意売却専門

    不動産の任意売却専門会社の求人がありました。 未経験可との事で応募しようか迷っています。 私は任意売却はもちろん不動産業界自体未経験です。 不動産業界に転職したいのですが、まずは通常の売買の経験を積んだほうが良いでしょうか? 任意売却は債権者などの交渉が難しいと聞きます。

  • 任意売却物件の購入について

    知り合いの不動産屋から任意売却物件(マンションの1室です)を勧められています。 こちらは素人で全く分からないのですが、通常よりかなり安くなるそうで 購入後、もし売ることになっても、得にはなるけど損はしないと言われました。 安くて損しないなら賃貸物件にしてもいいかなと思っていますが 任意売却物件購入のメリット・デメリットがあればアドバイスお願いします。

  • 任意売却について

    任意売却について 任意売却についての流れなど詳しく教えていただけないですか? 今現在、不動産会社に売却を依頼していますが、案内がない状況です。 銀行の支払いもとまっていて保証会社から差し押さえの通知がきました。 これからどうしていけばいいのか全くわからないので教えて下さい。 保証会社との話し合い方や任意売却の方法など教えて下さい

  • 任意売却物件の購入は、時間がかかるのもなのでしょうか

    任意売却の中古マンションを購入しようとしています。 8月の終わり頃に重要事項の説明をしていただき、印鑑を押しました。 9月25日には住宅ローン本審査も無事とおってホっとしました。 が、その後、不動産会社から今後のスケジュールについて何の連絡なく、問い合わせても、金融機関サイドの問題だからわからないと言うのです。 前々からリフォームも考えていたので、既にリフォーム業者さんとも打ち合わせをして、契約もしました。 その後、工事の日程の件もあるので、もう一度、不動産会社に問い合わせたところ 「年内は難しいかも」 とのこと。 ありえません! 8月には購入の意思も示し、手付金も振り込んでいます。 重要事項説明書類に、○○ファイナンスと記載があったので抵当権者は金融公庫と○○ファイナンスの二者だと思われます。 リフォームについても、「今、契約するからこの値段で」と、がんばって値引き交渉もしたし業者さんもそれならばとかなり勉強してくださったと思ってます。 この契約も、いつ工事ができるのかわからない状態ではいったん白紙に戻さなければなりません。 勉強不足だったと反省していますが、いくらなんでも年内は難しいというのはひどすぎると思います。 このままでは、入居するのがいつになるかわかりません。もしかしたら春になっても引っ越せずにいるかもしれません。 ・任意売却物件の抵当権の手続きには、そんなに時間がかかるものなのでしょうか。 ・少しでも早く進めるために、私たちにできることはないのでしょうか。 一度、売主側の不動産会社と買主側の不動産会社と私たち(主人と私)で話し合いの場を設けて欲しいと依頼するつもりですが、その前にこちらで相談させていただきました。 不動産会社に確認しておいたほうがいいことなどあればアドバイスもお願いいたします。

  • 任意売却の物件でマンション購入を考えています。

    任意売却の物件でマンション購入を考えています。この物件はたまたま不動産屋さんが紹介していろんなものから見に行った中から自分が気に入ったといったら任意売却の物件でした まだ前の住人の方が居住中でした。 初めての購入ですので注意すべき点などありますか 関西を中心に大証第二部上場の近くの昔からある地域の不動産屋が仲介です。

  • 任意売却物件について

    不動産購入を考えている者です。 条件を絞って探していた所、まさに理想の物件を見つけ、早速内覧を申し込み、日を確定させたところ、どうやら任意売却物件という事がわかりました。 理由は、ローンが支払えなくなったから、との事。 競売に出したくないので、任意売却をしたいという売主の希望で、弁護士がついている様です。 そこでまったくの無知識だったため、ここの質問や、色々なサイトで調べた所、なかなか進展しにくい事や面倒なケースに陥る事が多い事がわかりました。 そこで、売主を守る弁護士がついているなら、買主の私達側も弁護士をたてようかと思っております。そして弁護士同士でやり取りをして頂こうかという考えに至りました。 その際の弁護料等の金額等調べたわけではないので、あさはかな考えかもしれませんが、過去にそういう事をされて購入した方はいらっしゃいますか? 弁護士を立てるくらいなら買わない方かと思われる方もいるかと思うのですが、私自身はまずは買う方向で考えてみたいと思っております。 アドバイスお願いします。

  • 任意売却らしい物件の購入について

    任意売却らしい物件の購入について 登記簿上、一度裁判所に差し押さえられている物件を購入しようと思っております。 現在は不動産会社所有です。(不動産会社=売主) 販売価格2500万円(土地35坪 建物は築5年) 周辺地区の坪単価は35~37万円ほどです。 登記簿上で、この物件の第一抵当権で3500万円の借入れをした事が記載されています。 (5年前の価格として3800万円ぐらい??もっと高価??) 5年経過している物件ですが、内装及び掃除はキチンとして管理してあります。 また、不動産会社が競売で購入した物件ではないようなので、不動産屋さんが元の所有者より購入した価格は不明です。 2500万円の価格は安いのか・・・ 妥当な相場の値段なのか・・・ 高いのか・・・ また値引き交渉をしたほうがいいのか・・・ 北向きの玄関が気になりますが、購入したい意思の方向で考えておりますが、値段の件で決めかねております。 ご回答よろしくお願いします。

  • 任意売却物件 購入

    お世話になっております。 現在、購入を検討中の物件が任意売却物件になっております。 1つ目の不動産屋さんに相談したところ、詳しく説明してくれたので内覧を申し込みました。 でも、希望の日時を伝えても売主側の都合が合わないとの事で、 1ヶ月も待たされています。 売る気があるのかと不動産屋さんに問い合わせたら、可能性として駄目かもしれないので、他も検討した方が良いとの回答でした。 半ばあきらめ気味に、他の不動産屋さんにも内覧の申し込みをしたら、来週見れそうなので交渉しますとの事でした。 でも、その際にこの売主はまず離婚をしていると。 それに経営者で会社の負債もあるとの事でした。 そこで、物件価格から200万引いた金額で契約して、200万を私がその売主に贈与(?)した形にしてくれという条件でした。 まず、あれ?と思ったのは、普通売主の個人情報は明かせないんじゃないのかな?と思ったことと、現金で200万を払う(贈与する?)ってことにひっかかりました。 とりあえず、中が見たいので2番目の不動産屋さんを通して見て来ようと思いますが、いざ契約といったときに、2番目の不動産屋さんはちょっと信用できません。(←ちなみに一部上場の大手です) その際に、仲介業者を変えることって出来るのですか?(イメージ的には1番目の不動産屋さんの方がよかったです。) 後、上記のようなことはありえるのですか? 長々と書きましたが宜しくお願い致します。