不動産投資について。助けてください。

質問

我が家は夫婦ともに30代で、夫は年収700万ほどですが、家庭の事情で今後生きていく為の資金が全く足りません。
そこで主人が悩んだ末、埼玉県の北上尾（大宮から3駅です）にある築１０年の中古マンション（約１億円）への不動産投資を始めようとしています。
私は、利益が追いつかず借金で夫婦共倒れになることを心配しています。連帯保証人として署名もしました。
そこで、物件について、どうか皆様のお知恵を拝借したいのです。
この物件は、現在満室（１１戸）らしいのですが、いつ空室になるか分かりませんし、大宮から近いとはいえ駅の雰囲気をみてもあまりにぎやかではありません。
夫によると、利回りは満室で約８．５％、構造は鉄骨で間取りは２ＤＫと１ＬＤＫ、北上尾の駅からは徒歩５分程度です。
銀行の評価は結構高いらしく物件価格くらいのローン（２５年）が組めるそうなのですが、ほぼフルローンというのはすごく不安です。
収益が上がらなければ５年くらい保有してから売ればいいと主人は言っていますが、５年後の銀行の評価も分からないしどのくらいの額で売れるのかも分かりません。
北上尾という場所もあまり知りません。
どうか分かることがあれば何でも結構ですので教えてください。

回答No.2

faith0404 · ベストアンサー

結論としてこの投資はリスクに見合ってないと考えます。

地方物件で利回りが8.50％というのは、かなりＮＧですね。
これはあくまでグロスで、ネットの利回りではありません。
以下は、『超』楽観的シミュレーションです。
物件を取得する際に、仲介手数料やローン設定費用、取得税等を
含め物件価格に対し約4％の初期費用が加算されます。
1億円に対し8.5％ということは8,500,000円ですね。
1億400万円に対しては8.17％ですから、この段階で、数字の罠に
はまっています。
また、取得後に、固定資産税（土地・建物）・修繕費・保険料・支
払手数料等の毎年の運営コストを約20％と考えると、実質の利回りは6.536％となります。
また、11部屋ですから、仮に、年間2部屋の入れ替えが合った場合、
その部屋を埋める作業が退去から平均3.5ヶ月かかったとすると、
7ヶ月間のブランクが生じます。これを想定すると、満室のようで、
常に95％の稼働率です。これが倍になると、何とか埋まっているよ
うで、稼働率は90％となります。（礼金は無視、原状回復費も無視）
ここまでで、実質利回りは5.8824％になります。
鉄骨造ですから、いわゆるアパートですね。しかも一部屋あたりの
賃料が平均65000円ですから、設備関係も最低限レベルと考えます。
推測するに、この物件の競争力は著しく落ちて行きます。
今後の募集活動で平均賃料を5％下げた場合、利回りは5.588％です。
25年ローンで購入ですから、金利を2.5％（低い）と仮定しましょう。
月の返済額が46万円、年額返済は552万円（元利均等）です。
収入　1億400万円×5.588％＝5,811,520円(1)
支出　5,520,000円(2)
　(1)-(2)＝291,520円（月額25000円のプラス！？）
ぎりぎりセーフで数年は何とか持ちこたえる？？？
設定金利によって、既に終わっています。
※建物の減価償却等の損益は無視します。

5年後売るとき
長期金利が1.5％上昇したとします。
物件は利回り10％（8.5+1.5）でしか売れません。
賃料収入が5％減少していたら、売却時の年間賃料は807.5万円
これの10％換算の売り出し価格は良くて80,750,000円。
売る為の手数料が3％（250万円）
つまり手残りが78,250,000円
金融機関に対する残債が約101,000,000円（1億400万円フルローン）
債務超過で、売却不可！！抵当権がはずせません。
（差額を自前で調達できればＯＫ）

つまり、5年間で得た投資に対する配当は約150万円
　　　　5年後にロスしている元本部分は2275万円

以上、利回りバブルに巻き込まれないようにお気をつけください。
さらに、それはそろそろ終焉を向かえつつあります。

一般人が手にする情報は、既に経済合理性としては、不利であるということが、世の中の常です。確かな情報は自分のごく近くにある現象の中にしか存在しません。あしからず。

お礼

細かなシミュレーション、助かります。どうもありがとうございます。
ご回答を早速主人に見てもらいました。

どうも主人は、物件は見た感じきれいなマンションで、ケーブルＴＶで衛星放送やインターネットもできるし、自動販売機も設置しているので、入居者は比較的入りやすいと考えているようです。
こうした付加価値が、不動産投資にどれほどの影響を与えるのでしょうか？それとも、この付加価値は主人が言うように、本当に今後の入居率をかなり上げてくれる材料となるのでしょうか？

また、主人は、銀行は５年後も減価償却分くらいの価格の下げで売却できるので、ローン残高と比較しても５年分の家賃収入はまるまる手元に残ると言っています。
このあたりは私にはわかりかねます。
銀行の評価が高くていくらフルローン可能な物件だとしてもやはり借金が増えるのは恐いです。

わからずやの主人でしょうか。
これに懲りずに、もしまだお分かりになることや異論がありましたら是非どうか御返事いただけたらと存じます。
ご面倒をおかけいたします。

回答No.6

free-shisa

はじめまして。
FPをやっております。まず不動産投資についてお話いたします。
賃料収入目当ての不動産投資は、もっとご年齢をずらすほうがいいのかと思います。
ただし、出口が転売益（キャピタル）狙いですと、数年（５～１０年）は考えても良いのかと思います。
そうなると国内の不動産は、難しいです。海外（アジア圏）の値上がり確実なもので運用し、１０年たてば転売すると決めてやるべきです。
国によって違いますが、１０年あれば最高で５倍は行くところも出てくるでしょうから、そのときに転売すべきです。それによって利益確定したあとに、余裕を持って賃料収入目当ての不動産投資を行ってもいいのではないでしょうか。
お解かりだと思いますが、日本の不動産は買っても売るのは厳しいですから。

お礼

ご解答ありがとうございます。
なるほど、ど素人の私も日本の不動産の将来は少子化でどうなるかわからないと不安感を抱いております。
海外とおっしゃると、新興国の中国・インドなどでしょうか？
日本人でも中国やインド、タイ、ベトナムの土地を買うことはできるのですか？

海外の土地を転売するのと、投資信託と同じ年数でどちらが儲かるのでしょうか？
ご回答を夫にも見せます。
ありがとうございます。

回答No.5

zingaro

>北上尾という場所もあまり知りません。

投資としての側面は既に書かれていますし、ド素人ですが、近隣出身者として↑に一言。埼玉県内でも大宮までとそれより北部では全く違います。大宮までなら京浜東北線が通っていますから、東京までの通勤圏として選ぶ人も多いですが、それから北は高崎線又は宇都宮線のみとなり、便が全く違うため、同じ扱いには決してなりません。それでも、浦和で駅からちょっと離れると安めのアパートでも空きがあるところもあるのが現実です。

30代で700万円稼げるなら、奥様が働いて上乗せするとか、節約して家計を抑えるとか、お連れ合いが仕事頑張るとか、の方が余程確実だと思います。

お礼

おっしゃるとおりです。
私が働けば確実に収入が増えますね。
今年は夫の希望で専業主婦として家のなかのことだけしています。
あせりはずっと感じていましたので、もう少ししたら働くつもりです。
たぶん、夫は、私の収入程度は、大家さんになれば簡単に手に入るので、ということで私に専業主婦を希望したのだと思います。
あとは、自分自身が家事をしたくないというのもあるとは思います。
枝葉の仕事は面倒で、大家さんになっても、掃除など面倒なことは全て管理管理会社などにやってもらう方針だそうです。
夫の、「楽をして儲かりたい」という姿勢に最近危惧を感じ始めています。
私は私で、なるべく早く働こうと思います。

また、実際に北上尾近辺に住んでいる方からのご意見は大変貴重でした。
大宮より北部の事情など知る由もありませんでしたので、とても参考になりました。結局この物件は流れました。

どうもありがとうございました。

回答No.4

dorce0000

私は専門家じゃないので素人として「無謀だなー」と拝見してました。レバレッジ利かせすぎです。
で、最初のご質問の仕方からして投資向きの方の書き方じゃありません。自信があるのなら、漠然とした利回りではなく純利回り（物件取得費用、税金、今後のリフォーム想定額、固定資産税、等をいくら見ているか）を挙げ、その根拠が示せるはずです。ご質問が当人ではなく奥様だから、というのはわかりますが、その奥様に対しても説明ができないということはどうなんだろうと思います。逆に、奥様も心配心配と仰ってますが、NO.2さんの示したような算定方法は、本など読めばある程度理解できます。その程度の知識もないままお知恵拝借・・・という姿勢では、せっかくのアドバイスの真意も測りかねてしまうのではないでしょうか。まさに、銀行屋さんが言えば銀行屋さんの話、不動産やさんが言えば不動産屋さんの話、と振り回されている人とそう変わりません。むやみと恐れても判断基準がなければ意味がありません。少しはご自身で勉強されましょう。

＞どうも主人は、物件は見た感じきれいなマンションで、ケーブルＴＶで衛星放送やインターネットもできるし、自動販売機も設置しているので、入居者は比較的入りやすいと考えているようです。

設備投資はあったほうが入居率は高いでしょう。けれど、あったりまえのことですが…　いくら入居率を高めたところで、11室以上の収入はあり得ません。見た感じが綺麗とか、設備が良いというのは、確かに空室率を低める要員とはなるでしょうが、だからといってリスクを計算に入れなくていいとか、NO.2さんのあげられたような実質利回りの計算を無視してよいわけではないのです。うちのマンションも似たような設備で綺麗なところですが、少し前まで数室空室があり、やはし数ヶ月は空きました。引越しは誰でも可能性がありますし、そのタイミングなんて誰にもわかりませんし、諸手続きに時間は必要です。むしろ利回り＆リスクヘッジ計算で余裕分を多めに見ておき、それでも収益に余裕がある物件に投資するのが基本と思います。
なのに、、、それへのコメントが↑のようなトンチンカンなものだったので、もしかして純利回り計算の意味すらわかってらっしゃらない？？？とちょっとおそれをなしました。

奥様もご主人様も、冷静になられたほうがいいです。

お礼

すみません。
結局私は不動産投資の計算を勉強する気はないのです。
主人が一人でいろいろ本を読み調べているので、完全に任せていますが、今回のような物件にあたり、不安に思ったので質問をあげさせていただきました。
勉強不足な身でありながら、いろいろご回答をいただきありがたく感じております。

主人は、空室率1.5割で、家賃は毎年5%　下がるという計算で、たとえ5年後に売っても利益があがると計算したようです。
空室率を1.5割と甘めにしたのは、今現在満室であり、周囲には競合物件も少ない上に、そばにあるマンションも満室だったからのようです。（需要はある、と読んだようです。）
でも、おっしゃることはまさにそのとおりですね。
引越しで出て行かれたあとのクリーニング期間は空室になりますね。
空室率1.5というのもちょっと甘かったのでしょうか。

今回の物件は三本指に入るほどいい物件だと主人は言っていました。
ということは、あまりいい物件は紹介されていない、ということでしょうか。
いい物件はお得意様へ回ってしまうのですね。

皆様の回答を読んで、あらためて1億ものローンを組むのが怖くなりました。
子供も産もうかというときに、莫大なローンをかかえたら、不安で流産しそうです。

回答No.3

faith0404

今どき、銀行（金貸し）の言うこと、不動産屋の言うことを素直に聞き入れてしまう人も珍しいというか、、。例えば、優秀な税理士に相談しましょう！

不動産屋→とにかく仲介できればいい。あわよくばその後の入居退室管理もとれてリスクとらずにぼろ儲け。
その不動産屋はあなたにとって利害を共にする人ですか？
そんなにいい物件だったら、お得意さんに勧めませんか？
物件は専任ですか？地主と直結物件は地主のメリットを優先しませんか？一般だったら、それは割の合わない物件として下に降りてきた情報ですよ。最後に誰かがつかまされるんです。

銀行→とにかく融資ができればいい。収益還元の評価など鉛筆を舐めればどうにでも。ただ、その物件が、所有者が儲かるかどうかは別に、返済原資が最低限確保できるかどうか。５年後の時価が債務超過となっても関係ない。淡々と賃料はその銀行の口座に入り、即返済。返済が最優先となるのでリスクはほとんど無し。売れない訳だから、その後は淡々と正常債権として回収するのみ。買う時に『収益還元評価』で売るときは『原価法』だなんて、ど素人にでも矛盾が一発でわかる。
その銀行マンは身内のかたですか？優秀な人ですか？５年後にその支店にいますか？銀行や証券会社の営業のスタンスを理解されていますか？

それと、ローンというのはいわゆる他人資本を活用すること。つまり小さな資本で大きな買い物をし、そのレバレッジ効果（てこの原理）でスケールメリットを得ることです。基本社会はそんなに甘くないですよ。
この物件で稼げるということは、誰でも資本無しに稼げることになりますよ。

結論、買ってみましょう。答えは出ているのですから、、。

私は、今のあなたのお仕事で、同じ時間内に２０％報酬が上がるように頑張ったほうがいいと思います。他力本願は所詮他力本願です。

お礼

ご回答ありがとうございます。
主人は回答者の方々からの相次ぐ批判を素直に受け入れることができずにいますが、今回の物件は場所が悪かったという理由であきらめることにしたようです。
ですが、今回の主人の反応を見ていて、直感で「投資にのめりこんでいる危ない」側面を垣間見ました。既に人の意見を受け入れることができずにいますので、投資に熱くなって冷静さを欠いている部分があると思います。
私も、年収700万で1億以上のローンなど、やめてほしいと思っています。
が、土地が残るんだし、それを売れればいい、と主人は言っています。
売れなかったらどうするのか、という他の方からの指摘は、主人にはいまいち飲み込めないようです。
ちなみに「この物件は専任物件だと思う」と主人は言っていました。また、銀行マンは身内ではありませんし、全く存じないかたです。
「銀行の評価が高く出ているから大丈夫、売れる」と主人は言っているのですが、今後はたとえ銀行の評価が高く出ていても、信用してはいけないのでしょうか？
私は不動産投資にそれほど関心がなく、主人がやりたいのなら、というスタンスですので、勉強する気も正直ありません。
ですから、主人がいうことを不安に感じつつも鵜呑みにするしかないのです。
主人が言うには、「不動産投資がそんなに危ない商売なら、とっくに大家さんなんて世の中からいなくなってるよ」と・・・。
主人は「仕事はもちろん頑張っているよ。でもそれだけじゃ、今後はダメなんだ。他の投資もしないと安定した将来は迎えられないんだ」と言っています。
それも一理あります・・。

回答No.1

oska

投資物件が１億円。満室で８．５％利益。ＲＣ構造築１０年。

＞物件価格くらいのローン（２５年）が組めるそうなのですが、ほぼフルローンというのはすごく不安です。

ご存知の様に、確定申告では借入金の金利は費用計上出来ません。
全額ローンでは、非常に危険ですよ。
あまりにも資金計画に無理がありますし、資金計画では満室入居でなく７割程度で計算します。
既に１０年経っていますから、今後益々入居者獲得は難しくなりますよ。
それに、家賃は「毎年下がる」事も考えた方が良いです。
入居者は「新築を優先する」ものです。古い物件は、リフォームか家賃値下げで対抗するしかありません。

＞収益が上がらなければ５年くらい保有してから売ればいいと主人は言っていますが、

５年程度で売却すれば、莫大な借金だけが残ります。
築１５年、抵当権付き物件は二束三文ですよ。

投資物件を購入するか否かは、先ず地元の複数の不動産屋さんに（大家になる事を隠して）何気なく物件価格・家賃相場をご確認下さい。
そして、複数の金融機関と融資内容について相談する事をお勧めします。
また、儲かっている？物件が「何故売りにでているのか？」もご確認下さい。

年収７００万円で、頭金無しの１億円＋諸費用の借金。
はっきり言って、無謀だと思いますが・・・。

お礼

大変貴重なご回答ありがとうございます。
物件は前の持ち主がご高齢のため売りに出されたそうです。
また、近辺の不動産屋さんの外に張り出されたチラシを見ると、今回の物件は大体相場どおりの賃料です。

フルローンの件ですが、主人は、ローンで購入したほうがその間手元にある自己資金を他の投資にまわせるのでいいと言っています。
私からすれば、返済総額は増えるのでいいことはないと思っているのですが、主人からは途中で売れば損をすることはない、と返ってきます。
現在1億の土地とマンションは、5年するとそれほど下がるものでしょうか。主人の試算では「大宮に近いし現在満室だし、あまり下がらないだろう」と言っています。「僕は沢山勉強しているから」といわれると言い返すことができません。