不動産投資について（長文です）

質問

アパート１棟を購入したいのですが、解らないことだらけですので教えてください。

(1)手付金とは、頭金の一部として見なされるのですか。または、手付金とは別に頭金を支払うのですか。

(2)買い付け申し込みする際、当然“融資特約あり”を記載しますが、仮に希望額の７割程度しかおりなかった場合、足りない金額を頭金で支払うことになるかと思いますが、現金が足りない場合は辞退するしかないのですか。その時点で辞退はできるのですか。予め仲介業者に用意できる現金を伝えておくべきですか。

(3)諸費用は物件価格の１０％前後必要とのことですが、諸費用ローンも銀行によっては受けれるのですか。

(4)物件を購入する際に、現金で支払うものは下記以外にあれば教えてください。
頭金1割程度、諸費用１０％前後、手付金５～１０％、仲介料、不動産取得税（購入後半年後位）。
また、２０００万の物件だと現金はどれくらい必要でしょうか。

(5)物件を購入できたら、リフォームをしたいのでリフォームローンを受けたいのですが、物件のローンと纏めることはできますか。その場合、どういう順序で進めていけばいいですか。

(6)銀行から融資を引き出すには、土地評価額＋建物評価額より積算評価額が高いものであれば、フルローンも可能性ありますか。

よろしくお願いいたします。

回答No.2

noname#184449 · ベストアンサー

元業者営業です

＞(1)手付金とは、頭金の一部として見なされるのですか。または、手付金とは別に頭金を支払うのですか。

手付金は頭金として扱われます。
つまり３０００万の物件で３００万の手付金を入れたら、残金２７００万という事です。
大変ざっくりですが。

＞(2)買い付け申し込みする際、当然“融資特約あり”

この特約が付いていれば、貴方が「融資を得る為に最大限の努力をしたにも関わらず購入できるだけの融資承認が得られなかった場合」は白紙解約です。
その際、手付金その他支払済みの金員は即座に変換されます。

なお、通常は融資特約は期限を設けます。
その期限までに上記のような事になれば当然白紙解約。また、仮に融資がおりても決められた期限内に買う為の条件が整えられなければ白紙解約です。

簡単にいえば３０００万融資が下りなければ買えないところ、２０００万しか承認がえられなかった場合、残りの１０００万を「八方手を尽くしても決められた日までに用意できなかったら」白紙解除という事です。

仲介業者に事前に用意できる現金を言っても言わなくてもかまいません。

＞(3)諸費用は物件価格の１０％前後必要とのことですが、諸費用ローンも銀行によっては受けれるのですか。

可能と言えば可能です。
ただし、基本諸費用ローンは購入の為のローンと「別立て」になります。
つまり、返済が２本になるという事。（金利、返済期間が異なるため）
その為に「返済比率」に影響を及ぼして希望の融資（期間、金額）が下りない可能性があります。

＞(4)物件を購入する際に、現金で支払うものは下記以外にあれば教えてください。

基本全て現金です。（税金は必ず現金・頭金と手付金は同義）
なお、物件の評価額等によって変わりますから「２０００万の物件で現金いくら」というのを、ズバリで回答するのはできませんが、ざっくり言って２０００万でローンを利用するのであれば、現金（手付金を除く）として１５０万～２００万は必要と思っておいた方がいいでしょう。

＞リフォームをしたいのでリフォームローンを受けたいのですが、物件のローンと纏めることはできますか

金融機関次第ですが、通常は難しいですね。（理由は３の理由と同じ）
ただし、仲介業者の提携金融機関を利用した場合は可能の場合が多いです。
手順に関しては金融機関に相談して下さい。

＞(6)銀行から融資を引き出すには、土地評価額＋建物評価額より積算評価額が高いものであれば、フルローンも可能性ありますか。

金融機関の考え、貴方の属性次第ですが、基本「投資用物件」を購入する為のローンでフル・ローンは借りれないと考えた方がいいでしょう。
特に中古アパートでは資産価値として「土地のみ」という事も珍しくありません。（築年、構造）
以上はあくまで「一般論」としての回答です。
当然、契約内容や融資条件等は「個別案件」ですから、全てが全てこの回答に当てはまる訳ではありません。詳しくは不動産業者、金融機関にご相談ください。

お礼

ご丁寧に回答いただき有難うございました。
一歩前進できそうです。本当に助かりました。

回答No.1

panda-007

(1)手付金とは、頭金の一部として見なされます。

(2)希望額の７割程度しかでない場合、ローン特約で契約を解除できます。

(3)諸費用ローンもでます。ただ、かなり厳しいです（ノンバンク系なら出やすいですが、金利が高めです）

(4)2000万円程度の投資用物件なら、できれば２０～４０％の現金があることが好ましいです。

(5)自己資金が少ない場合、物件購入代金とリフォームローン、セットで組むことがおススメです。

(6)フルローンも可能性あります。金融機関の担保評価は結構複雑で金融機関により若干違います。買う方の　属性（現在の年収・年齢・職種）また建物の収益性（賃料－固定資産税等）に依るところが大きくなりま　す。

※収益物件は、購入にはそれなりのメリット・デメリットが多くあります。まずは、信頼できる不動産会社を見つけることが一番の近道だと思いますよ。頑張って下さいヽ(^o^)丿

お礼

回答いただき有難うございます。
とにかく現金は多く用意したほうがよさそうですね。
参考になりました。