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不動産投資について
仮に３０００万円ほど現金があったとして 不動産投資の経験はないのですが 借主が見つからない場合のリスクはあると思いますが ノウハウがないので多少手数料とられるにしても 一括借上家賃保証のところを利用して運営は 任せてしまおうと思っているのですが 銀行に定期預金するより儲けはでると考えて いいでしょうか？ ちょっと気になっているのがネットで ２０歳でマンション購入して家賃収入で１０年でローンを 払い終わり２つめのマンションを購入して 今、月に何十万の収入があります という人をみかけました 月の収入を見るとなんだか儲かってそうに見えますが その間に固定資産税も修繕費も掛かるだろうし 一つ目のマンションも買った時より値段はだいぶ落ちているだろう し・・・その人はたしてトータルとして収入が得られているので しょうか？ という疑問です 例えば中古マンションを１０００万で購入して月５万ぐらいで 貸したとしたら・・・中古なので２０年後にはほとんど 価値なくなるだろうし ５万×１２ヶ月×２０年として１２００万円 ２００万円のなかから固定資産税と修繕費等の経費を ひいたらいくらのこるのか・・・ 家賃が１０万だったらかなり儲けになりそうな 気もしますが１０００万円で購入した中古マンションが １０万/月で借主が見つかるとも思えないし 表面利回り１０％以上ぐらいないと不動産投資で 利益がでない気がするのですが そんな物件はよく見かけるものなんでしょうか？ ご意見を聞きたいのは 表面利回り１０％以上の物件を個人が入手する事は できるのでしょうか？ほよど知識やコネ？運がないと無理 でしょうか？ ローンしないで不動産投資をしている人たちのなかで ざっくりと全体の何％ぐらいが利益を上げていますか？ 経験者の経験談をお聞かせ下さい
- kenzi_2009
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ＡＺＥＳＴという会社から東京の志村坂上というところにある新築マンションを２２００万円で投資購入しないかと言われています。家賃は８１０００円で家賃でローンを返済するということなので、手出しは少ないがメリットは大きいと迫ってきます。固定資産税や都市計画税を払い、委託料、管理費、修繕積立金も必要で、７７歳（３５年ローン）で完済しますが、その際は築年数のかなり古いマンションになってしまいますよね。節税効果や生命保険代わりになるので得だとも言って強く勧めてきますが、それよりは退職時に（退職金４０００万くらいだと思います）築１５～２０年のマンションを中古で１戸１２００万くらい出して２つ現金で購入したほうがいいように思えるのですが、どちらがお勧めですか？どちらも辞めたほうが良いですか？不動産投資や権利収入には興味があるので、詳しい方の見解を聞かせてください。
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昨年主人から『東京にワンルームマンションを買った』と話がありました。ワタシは全く知らず、すでに購入して現在で2年程経つようです。自宅のローンもまだ20年も残っているし、マンションのローンも2000万円で組んで返済していると…家賃収入があるので払っているのは2万円くらいだそうですが。義父母も同居で生活しているので、家族で話しあい、売るということになりましたが、売れません。どうしたらいいのか…子供もまだまだこれからでお金がかかるので将来が不安でしかたありません。修繕費や借り主がこの先いなくなったらと思うとすぐにでも主人とは縁を切りたい気持ちです。主人は購入した理由は話せないと言っているし、もしかしたら売る気持ちはないのかもしれません。でも年収も低いし、とても投資する余裕なんてないので、ワタシはすぐにでも売りたいのです。何か良い方法はありませんか？ まとまらない文章ですがよろしくお願いします。
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#不動産投資 #大家さん #アパート経営 「悲報」家賃年収1000万円はフリーターより貧乏です【334】 107,265 回視聴2020/02/29 https://www.youtube.com/watch?v=OoF8U_-BvNY （１）まじは自己資金５００万貯める ↓ （２）１０００万の中古戸建てもしくは区分マンションを買う ↓ （３）３０００万のアパートを買う ↓ （４）８０００万の賃貸マンションを買う （２）で投資した不動産の収益と本業の給与所得で（３）を買う 買ったら（３）で買った不動産の収益と、、、 と同じことを繰り返して行って雪だるまのようにどんどん 資産を大きくしていく。(´・ω・`) (´・ω・`) 不動産で頭金５００万ぐらいでフルローンで １億の物件買って利回り１０％で １０００万ずつ収入入ると行った場合でも 経費とかいろんなもん抜くと年間１５０万しか 残らないんですね。(´・ω・`) (´・ω・`) ・・・ (´・ω・`) １億もってて１億のモノ買うのと (´・ω・`) ローン組んで買うのじゃぜんぜんちがうんすね やっぱり(´・ω・`)
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東京都の板橋区で２６m2の１Ｋマンションを投資目的で２２００万円で購入を考えています。 委託料・修繕積立金・管理費が計２万円必要ですが、ローンは月８００００円、で家賃８１０００円ですので家賃保証されれば実質の手出しは１９０００円＋固定資産税＋都市計画税ということになるでしょうか。 家賃保証の罠につきましては少し勉強しましたので、１０年契約でその後2年毎の更新という契約書を変えてもらい、３５年のローン期間の『定期借家契約』でその後２年更新でもＯＫ、かつ『借賃増減請求権』排除の条件で契約してもらえるよう依頼することに加え、修繕積立金についても想定の如何に関わらず必要となった修繕経費が積立金の額を超えた場合はオーナーではなく管理会社が負担する旨を契約書に記載いただくことを条件にＯＫを出すようであれば投資してみようかと思っています。 今回不動産購入を強く勧めてくる会社は、家賃保証が10年で２年毎の更新である理由を、10年後周りの物件がみな家賃が上がっていた場合にこの家賃補償額では少ないとオーナー様に不満を持たれないように家賃保証額を上げることができるようにしているためだと言ってきます。しかし、家賃保証額が上がったとかいう話はないと言われていますし、逆に更新毎に下がってしまい問題になっている事案がかなり多いこと、しかし裁判では『借賃増減請求権』があるのでオーナーが結局負けてしまった事案が最高裁判決で出ていることを知りました。よってこのリスクを排除するには『借賃増減請求権』排除の条件で契約するしかないと思っているのです。 ローンを返済した後は古い入居者の居ないマンションになるのでは？それでは権利収入になりませんよね？と聞くと、ローン返済後も場所（東京都内で場所が良い所、今回は板橋区の志村坂上で駅のそばですので場所は悪くないと思います）がよく、建物の管理がしっかりしていれば入居者を付け続けることができると自信を持って言われます（実際は新築から１０年、良くてせいぜい１５年くらいまでしか入居者の確実な確保は無理だと私は思っています）。そのため修繕積立金を取っているので今のマンションで弊社が管理をすれば７０年は問題なく入居者はつきますというのです。しかし小額な修繕積立金がどんな大きな修繕費用にも対応しているとは到底思えませんので、予期せぬ修繕費がかかりましたのでプラスで修繕費を出してもらわないと入居者を確保できませんなどど言って高額な修繕費を２０年、３０年、４０年、５０年といった将来に払わなくていいように、修繕積立金についても想定の如何に関わらず必要となった修繕経費が積立金の額を超えた場合はオーナーではなく管理会社が負担する旨を契約書に記載いただくことにしました。 この２つの条件を販売会社・管理会社がＯＫできるのであれば、節税効果があるわけですし（年収１１００万円ですので、概算で６０万くらいの節税効果あると思います）、３５年の家賃収入を確保しつつ、ローンは退職金で残債を一括返済してしまえばそれだけでかなりのプラスになります。 ８１０００円×１２ヶ月×３５年＝３４，０２０，０００円 ３４，０２０，０００円－ローンの２２，０００，０００円＝約１２，０００，０００円のプラスかな １８年後に退職金で残債を一括返済すれば余計な利息の支払いも減り更にプラスは増しますよね。 固定資産税や都市計画税を年１５万払ったとしてもプラスですよね。 うるさい不動産の飛び込みセールスに損させられないように一生懸命不動産投資について勉強してきたので、この条件を呑むなら契約しようと思うのですが（きっと逃げ出すと思いますが）、まだ甘いでしょうか？ 販売業者がその条件を呑んだとしてもオーナーが損することがありますか？ もっとこうしたらいい！とか、いうアドバイスがあれば教えてください。 不動産販売業者は詐欺の集まりだと思っていますし、それに騙されてマンションを投資として購入し泣きを見ている人も多いと思います。そんな事が今後おきないように勝利の方程式を考えていけたらと思っています。今までは買手が逃げなければ泣きを見ることが多かったはずですが、これからは売り手が逃げなければ泣きを見るように、こちらがコントロールしていくべきだと思っています。 よろしく御願いします。 僕は今週末の土曜日にひつこい不動産販売会社と最終決着させようと思っていますので、みなさんのお力を御願いします。
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