サラリーマン不動産投資について…この不況ではありますが、現金元手３５０

質問

サラリーマン不動産投資について…この不況ではありますが、現金元手３５０万円で古いワンルームを探し当てたとして、月４万の収入があったとします。この物件を抵当に、次に同額程度の物件を購入し、それをしばらく繰り返す事で、借金も膨れますが資産も膨れる図式になるのでしょうか？それぞれの物件は６年ほどで完済させていくと、その後さらにこれらを担保に大きな物件への投資を行います。もちろん、空室のリスク、老朽化のリスクは考えていますが、ここでは理屈をお教え頂きたく宜しくお願いします。ただ、この不況下、普通の銀行が低額とは言え、上記のような流れで融資をしてもらえるものかも知らないです。私は年収６００万のサラリーマンで、自宅はローン残債２６００万円（残１７年三菱東京ＵＦＪ）があります。現在は大阪市内の不動産管理会社で勤務しているので管理や営業面でのノウハウはあります。

回答No.1

e-hide · ベストアンサー

考え方だけだとその通りです。

現実にはその通り行きませんが。

物件によっては、350万円の物件で4万円の家賃は可能性はあると思いますが、
区分所有だと、管理費や積み立て修繕費が毎月掛かり、また大規模修繕時には
不足分は一時金として徴収されます。
入居者の入替わりの度にリフォーム費用が掛かり、入居斡旋にまた広告費用が掛かり
また、固定資産税もかかりますので、その辺を考慮して幾ら残るかですね。

350万円程度の物件なら築年数もそこそこだと思いますので
建物の原価償却も要注意です。
数部屋ぐらいの金額なら所得税も大した事は無いでしょうけど、
物件が増えてくれば所得税の割合が大きくなって来ますので
融資額が大きければ借金の返済で現金が残って無くても
所得税を払わなければならないので、黒字倒産という危険性も出てきます。
（これが一番怖いんです。）

そして、その物件を抵当に次の物件の融資を受けるとの事ですが、
350万円の物件で幾らの融資が引けるかが問題です。
融資の金額や金利は物件だけでなく、貴方の属性によっても変ってきます。

一般的に良く聞く方法は、
一棟目（一戸目）は現金で購入し、ある程度資金を貯めてからそれを頭金に
次の物件を購入するパターンです。
購入する物件と一棟目を共担に入れることで融資額も大きくなり
規模の大きい物件が購入出来ます。
そしてそのキャッシュフローを一定額貯めてそれを頭に次の物件の購入をする。
この時も焦らずに出来るだけ多くの頭金を入れて融資の割合を少なくする事が大事です。
（上記の黒字倒産の可能性が低くなります。）

そのようにして、多くの物件と莫大な借金を抱えた人が沢山いらっしゃいます。
この先、空室と税金対策に怯えながら・・・・

お礼

早速のお詳しいご教授大変ありがとうございました！
現実的な厳しい面も大変参考になりました。
素人には目に見えない難しい面がよくわかりました。
そんな卓上の理論でいけるほど甘くないですね。
思想的な物件に出会える可能性も低いハズでしょうし。

お教え頂いたことを元に再検討してみます。
ありがとうございました！