今から不動産投資は大丈夫？

質問

今から老後のことを考えねば、ということで業者から不動産投資を勧められています。
その物件とは・・・・？

築２０～３０年の利回り14～17％の物件ばかり勧めてきます。
銀行の融資金利が４．５％ほどです。
返済期間は物件によりけりですが約１５年～２０年の返済です。

その不動産屋いわく
年金代わりに不動産を所有してくださいとのこと。

ほんとうに年金かわりになるのでしようか？

回答No.4

oska · ベストアンサー

＞業者から不動産投資を勧められています。

不動産屋は、不動産を売る事で利益を出します。
証券会社は、投資信託・株の売買手数料で利益を出します。
どちらも、顧客の儲けには興味はありません。

＞築２０～３０年の利回り14～17％の物件ばかり勧めてきます。

商法では、木造＝３０年・コンクリ造＝６０年で家屋の評価額はゼロ円です。
当然、質問者さまも（不動産投資を考えているのですから）ご存知の様に原価償却費ですね。
築３０年ほどだと、そろそろ建物自体の改修・修繕が必要になる時期です。
購入費とは別に、準備しているのでしようか？
それと・・・。
購入物件がマンションの場合、修繕積立金などの未払いは確認したのでしようか？
修繕積立金の未払いは、現所有者が過去の未払い分も支払い義務がありますよ。
当然、ご存知だと思いますがね。

＞ほんとうに年金かわりになるのでしようか？

投資不動産は、多くが「節税目的」なんです。
意図的に空き部屋にして、確定申告時に赤字として処理するのです。
２０年から３０年前に建築した物件との事ですから、ちょうどバブル時期ですね。
高い確率で、節税目的物件でしよう。
これらの物件は、築後多くが長期間空き部屋です。
私が持っているマンションも、ずーーっと空き部屋状態にしています。
入居者が居ないので、毎月の共益費・修繕積立金を支払っていますよ。

質問者さまは、入居者が無くても（家賃収入が無くても）毎月の共益費・修繕積立金支払いは出来ますか？
固定資産税は、大丈夫ですか？
入居者募集から家賃集金など、自分で出来ますか？　出来ない場合は、有料で別途管理会社と契約し毎月管理費支払いが必要です。
家賃収入が無くても、これだけの経費が必要なんです。
先ず、シミュレーションを行なう事です。
節税対策目的だと、赤字になれば成る程万々歳！ですがね。

バブル時期の不動産屋の営業トークが「将来の年金確保」でした。^^;
まだ、バブルがはじけて２０年経っても同じ営業トークなんですね。

お礼

節税目的だったとは・・・・
このようなフレーズは一切不動産屋からは出てきていません。
とにかく年金だと思って購入してくださいとのことでした。

修繕費、固定資産税等は理解していました。
管理会社はこの不動産屋の会社に家賃５％の管理料を支払うとの契約です。

ただ修繕積み立て金までは勉強不足でした。

不動産の利回りから金利を引いて１０％回ればいいかな
というスタンスです。

ご回答ありがとうございました。

回答No.5

e-hide

『ほんとうに年金かわりになるのでしようか？』

『ならない』とは言い切れませんが、後悔する可能性が高いと思われます。

築20年程度で、賃貸需要がそこそこ見込め、
適正家賃で、表面利回り14～17％で、物件に瑕疵が無ければ
なんとかなると思いますが、そのような物件はそんなに多くありません。

そして、収益物件を探している人は割りと多くいますので、
買うか買わないか解らない人に勧めるより、収益物件を探している人に
そのような情報は流れます。

購入を希望していない貴方に勧めるような物権は、収益物件を欲しがっている人が
見向きもしないような物件の可能性が高いと思われます。

ホントに収益物件で年金代わりにしたいのなら、色々と勉強をして
ホントに魅力的な物件を購入しましょう。

収益物件が稼いでくれる総費用を。本業で稼ごうと思えばかなりの仕事を
しなければならないと思います。
それぐらい手間隙掛けて仕入れた物件は魅力的な物件になると思いますので
その気があるのであればもっと勉強をしてから購入することをお勧めします。

お礼

その物件とは生活保護者が多く入居する一棟ビルでした。
不動産屋が言うのには
「生活保護者のほうが収入は安定しているので取りっぱくれはない」とのこと

実際１７％以上の物件です。
ただ物件の老朽化が進み修理代等が嵩むのが心配ですね。

でも節税目的ではない人はどうして不動産投資をしているのでしょうか？
節税目的ばかりじゃ、ないような気がするのですが・・・

実際利益を出し不動産からの収入で生計を立ててる人は
実際いると思うのですが・・・・

う～ん？

ご回答ありがとうございました。

回答No.3

P0O9I

＞築２０～３０年の利回り14～17％の物件
それくらい経っているのなら、修理等の費用がかかってきます。
そんな物が14～17％の利回り、本当に取れるの？ でしょうね。
融資金利が４．５％だと、それくらいの利回りがないと本当の利益にはならないでしょうね。そちらから出た数字かもしれませんよ。

回答No.2

山田 太郎（@testman199）

>この不動産屋が言うのには
ご自身で情報を集め計算できないのなら止めた方が無難です
なにせ失敗時に責任を取るのは貴方なのですから

お礼

ありがとうございました。

回答No.1

toteccorp

少し勉強してからのほうが良いと思います。
利回りの事、税金の事、建物の事、需要、年金など。
十分なお金があれば良いと思いますが。
返済中は自宅のローンなども組めないかも。

お礼

ご返答ありがとうございます。

この不動産屋が言うのには
収益不動産のキャッシュフローで住宅ローンが返せ
しかも年金になるのだからこんないい投資は無いと断言
しているのですが・・・・

勉強不足は怖いですね！