不動産投資についてお願いします

質問

不動産投資に、適した築年数は本当のところどうなのでしょう？
浅築がよいと聞きますが、築20年くらいで安くなっている物件も
気になります。
よろしくお願いします。

回答No.3

iemonhuku

前提条件が漠然としているため、可とも不可とも言い難いです。
築20年経っていようが、30年経っていようが、売れるものは売れるし、借り手がつくものはつきます。逆にそうでない物件もあります。

下の方が回答されているように、管理費等の維持費は当初より上がっていることが多いです。逆に、その方が健全です。つまり、新築時には、維持費を安くしておいて、見栄えを良くするというのは、よくある話です。中古の方が、その物件に対してどの程度の費用がかかるのかが見れますし、修繕の履歴、積立金の総額等、新築では将来的に不透明な部分が明らかになっているため、管理状態などを参考にすることが可能です。
当然、家賃も新築時より下がりますが、ある期間を超えるとさほど賃料の差はなくなります。逆に将来的な収益を計算しやすくなります。

話は変わりますが、投資する地域、どのくらいの資金で、ローンを利用するのか、投資期間をどのくらいで考えているのか等、投資条件によっても、リスク・リターンは随分と変わってくるので、そのあたりによって、もう少し具体的なアドバイスを皆さんから受けられるのではないでしょうか？

回答No.2

DieMeute

物件にもよりますが、もし私の友人が築20年のマンションを不動産投資で買うと言ったら、止めますね。
オーナーの手取り部分である家賃収入からは管理費、維持費が引かれます。築年数が多ければ、その分、こうした管理費、維持費も多くかかります。また、20年も経っていれば、それなりの修繕、改修も必要になってきます。購入前にそうした改修がしてあれば、まだいいですが、購入した後にするとなったら大きな出費を強いられます。それに長期の修繕計画が甘い見通しをしていると、修繕積立金では全く足りません。その他、耐久設計基準強度がどれくらいの数値かという問題もあります。これはわかりやすく言えばコンクリートの強度ですが、現在はこの数値が24Nが標準ですが、一昔前は18Nが標準でした。この数値が大きければ大きいほど、大規模な補修が不要の期間が長くなります。昔の建物はそれだけ根本的な耐久力が無いのです。あと、マンションの総戸数が多い場合、各人が勝手な主張をして管理運営が困難ですし、近所迷惑をかける常習者がいた場合、資産性にも響いてきます。予想以上に賃料が下がったり、入居率が低い事もあります。
まあ、全てがこのような物件ばかりではないでしょうけど、リスクが大きすぎると思いますよ。マンションと仮定して回答しましたが、家でもアパートでも同様だと思います。

回答No.1

xs200

マンションですよね? その前提で。
築20年と言ったらもう誰がババをつかむかという時期を過ぎています。
入居者はいなくなるのに管理費、修繕費、税金などは必ずかかります。建替えは住人の総意がないとできないし、さらにお金はかかるしいいことはありません。ただでも要りません。

不動産の現物投資をするなら商流の上流にいなければいけません。土地の購入から建設まで自分でやるのがいいです。下流にいてもおいしいところは上流で食べられてありません。どうしても不動産投資をしたいのでしたらREITをお勧めします。

アパートの大屋をしてますが築20年の中古マンションなんて絶対に買いません。