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投資用不動産の売却判断について
3年前に新築で購入した投資用マンションを売却すべきか、所有し続けるべきか、迷っているので、お詳しい方のお知恵をお借りできないでしょうか。 主に不動産会社から「売却して損切りすべき」と言われるのですが、実は所有し続けたほうが得なのではないかと思われてなりません。 ・物件の取得価額と当初借入金はほぼイコールです(1000万円位)。 ・借入金は変動金利で35年ローン、金利3%台です。 ・家賃収入と返済もほぼ同額です。 「税金対策になる」と言われて購入しましたが、今思えば、高い買い物をしてしまったと思います。 不動産販売会社に聞いたところ、利回り10%になるような売却価額で売れそうだ、とのことです。 これにより、売る場合と所有し続ける場合の有利不利について、 次の判断ができると思っております。 1.収入(家賃、あるいは売却収入) 売る場合、将来得られる家賃収入よりも低い金額でしか売れない。 なぜなら、利回り10%を得られる金額でしか売れないからです。 このため、所有し続けるほうが有利と考えます。 2.節税効果 売る場合、売却損がでますが、税務メリットとして使えない。 一方、所有を続ければ、残存価額までは減価償却費がとれる ため、税務メリットをすべて享受できる。 このため、所有し続けるほうが有利と考えます。 3.その他 ただし、次のリスクは想定しています。やはり不安要因は残ります。 空室リスク 老朽化(家賃の減少、修繕費) 金利上昇 年間150万円を繰り上げ返済に回せそうなので、物件は所有し続けながら、早く返済してしまおうと思っております。 このやり方で、何か落とし穴がないか、あるいは、通常言われるとおりやはり売却したほうが良いのか、それはなぜなのか、教えていただけないでしょうか。
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- YUTAMAKI
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お礼
有難うございました。 ご想像の通り、元利均等払いです。「利回り10%」というのは、業者が「売るなら利回り10%出る値段でしか売れませんよ(すなわち安く売る)」と言っているだけで、私はこだわっていません。というか、最初に買った時点で10%利回りなどとても無理な計画になっていました。 ・家賃相場を調べるべき ・「黒字倒産」の件 参考になりました。調べてみます。 おそらく「黒字倒産」に関しては、こう考えれば良いのではないかと思いました。 1.借入金 売っても売らなくても借入金は残る。ただし、売ったら早く返済できる。 そうすると、売って早期返済した場合は利息が少ない(=損金計上も少ない)ですが、金額の大小関係は常に「利息デメリット>損金メリット」でしょうから、早く売ったほうが得。 売却すると手取り600万円くらいになりそうでして、これがあれば、ほぼ4年早く繰り上げ返済できる(600÷毎年繰上返済150万円)。 これによる金利メリットは、600万円×金利3%×4年=72万円(というか元本も減っていくので、実際にはずっと少ない)であり、それほど大きくはない。 2.家賃 家賃が入れば税金がかかります。 一方、売れば、その時点から家賃は入らず、税金もかからなくなります(当たり前ですが)。 金額の大小関係は常に「家賃>家賃収入にかかる税金」でしょうから、ここだけ抜き出せば所有を続けるメリットはある。 結局、売却による手取り額と、売却しなかった場合のその後の「家賃-家賃にかかる税金」と、どちらがより多くの現金を受け取れるか比べるべき。 利回り10%になる売却価額で売るとなると、その金額は10年分の家賃収入よりもほぼ1割少ない金額ですから、およそ11年分の家賃収入と同額。税引後家賃を考えると、税率20%と単純計算して、14年(=11÷80%)以上の家賃収入があるなら、それ以降は所有を続けたほうが得になる。 結局、具体的な金額を入れてシミュレーションしてみるしかなさそうですね。 助かりました。