第一種中高層住居専用地域の事務所

質問

用途違反に該当するのか教えてください。
第一種中高層住居専用地域に３階建ての建物を建てました。建築確認申請は店舗兼用住宅として申請しましたが実際は１階を店舗に、２階と３階は事務所に利用する予定です。この場合、用途地域違反に該当してしまうのでしょうか？。
建築基準法の別表第二では「住宅で事務所、店舗その他これらに類する用途を兼ねるもののうち政令で定めるもの」と書かれており申請上は第一種中高層住居専用地域に建てても大丈夫と思われますが、実際には住居としては利用しません。あくまで店舗と事務所です。
つまり実体としては、単独の事務所ではなく、店舗兼用事務所という位置付けになりますがこれは用途違反ですか？。

回答No.6

noname#78261 · ベストアンサー

面積規模が良くわからないので判断できません。
軽微かどうかも判断できませんが、用途違反が巷にあるのは事実です。自宅を新興宗教の集会所のように使っている場合も厳密には用途違反かもしれません。駐車などで迷惑をかけていないと思っていてもどうもあそこは人が集まってきている・・と近隣が不審を抱きます。「実害」が出なければどう使ってもいいというのは社会規範から脱しているという事です。ただ、それを事実認定できなければ裁判で処分は決められないでしょう。
いまや、確認検査は民間に移り、役所は違反建築の取り締まりにやっと力を入れ始めました。今までは忙しくて出来なかったのです。これからどのように取り締まるかわかりませんが、近隣の通報がいまは一番のように思います。用途違反をしないように努力する義務が所有者にはあるでしょう。事務所を開けばお客以外の来訪者もあるでしょうから本当に実害が出ないといえるのか疑問です。また、同じような建物を建てたいと思った近隣のかたがそういう建物は建てられませんよ。といわれ違反に気づいた時や町会費を集める時などに詳しい人がいたりすると発覚する事があります。
使用差し止めをびくびくしながらテナント料で儲けるというのは果たして幸せな事なんでしょうか。「うそはどろぼうの始まり」なんて小さいころ言われましたよね、うそで破綻しないようにご注意下さい。
ため息がでます。

お礼

ご回答ありがとうございます。
そうですね、ご指摘のとおり恥ずかしい行為ですね。
どうしてこんなことになってしまったのかと悔やむしかありません。
今からどうすればよいものか。。。
一度、建築業者に話をしてみます。ありがとうございました。

回答No.7

kkknagisa

うーん、モヤモヤしてますねー。
あなたは誰なんですか？所有者？
自分で建てて自分で使用するのかな？
建物は完成しているのですか？工事中ですか？
完了検査は受けているのですか？または受ける予定ですか？
建物の規模はどの位？
始めから事務所として使用するつもりでいたのでしょうか？

お礼

私は所有者です。つまらない質問をしてしまいました。反省しております。事務所はあきらめるつもりです。ありがとうございました。

回答No.5

kkknagisa

用途規制上はアウトですね。
他の方が書かれてますので、詳しくは書きませんが、第一種中高層住居専用地域に「住宅で事務所をかねるもの」いわゆる事務所兼用住宅以外で、事務所は建てられません。
ここで、事務所兼用住宅は、住宅を部分的に事務所として使用するもので、あくまで主たる用途が住宅に限られます。

さて、建築確認申請は店舗兼用住宅で申請したとことですが、申請のとおりに完了しているのでしょうか。
申請どおりに完了し、完了検査も受け、検査済証も発行されているのでしょうか。
そうであれば、建物の設備としては、台所や風呂なんかもあって、住宅と見なせる形で出来上がっている。
しかし、住宅として賃貸してみたら、借り主が実際には住んでおらず、事務所として利用している。
それから波及して、住もうと思っていたが、諸般の事情により、移転が不可能になり、変わりに家業の事務所として利用している。
というのであれば、違反は違反ですが、ま、軽微なモンでしょうね。
実際問題も、周辺に騒音や深夜の出入りなど、悪影響を与えるものでなければ、問題視されることもないでしょう。
悪影響を与えたら、アウトですが。

また、確認申請とは違う形で完了している、というのなら話は全く別で、問題外ですね。

補足

ご回答ありがとうございます。
実際の話を知りたいのですが、用途違反でタレコミされても実害性がまったく無かったり事実を認定できない場合は行政指導されないという意味でしょうか？。事務所を開業したとしても住居の場合とは異なる実害がでる要素はありません。

回答No.4

noname#78261

法別表２の（は）の１に
（い）項第１号から第９号に掲げるもの
とあります。
店舗は、５の項のとおり５００m2以内の規定がありますが
事務所はそこで規定されないため（い）の項２号の兼用住宅の範囲でしか認められません。

店舗と事務所の差は何なのか。お客がそこに来て販売活動があるか無いかだと思います。例えば少なくとも宅建業などは打ち合わせ席が２セットしかなくても全体を店舗と申請することが多いですね。
シビアにいきたければ５００m2までは店舗扱いできないか確認する事です。しかし、事務所は５０m2までで兼用住宅で無ければいけません。
住宅はみずまわり３点セット（風呂トイレ台所）と寝室がないと住居とはいえませんね。

苦言を呈しますがはっきりいって建設側（建築主も含めて）自分の利益のために法を犯すことは悪質です。建ててしまったからといって壊せとはいえないだろうという考えをお持ちなら非常に身勝手なお話だと思います。しかし、もし、あなた自身、だまされたと思うなら詐欺罪で建築業者や設計士を告訴して解体、又は改装して合法にすべき事です。基準法で決まっている事は最低レベルなのでそれも守れないのは社会人として恥ずかしいと思うべきことと感じます。

補足

ご回答ありがといございます。確かに仰るとおりです。。。
ただもうどうすることも出来ないのですいませんが教えてください。
住居には風呂トイレ台所寝室すべて残そうと思いますので設計上は住居兼用事務所に該当させることができそうです。
ただ実際には住居に寝泊りはしません。事務所として利用する予定の部屋面積は50平米を超えていますので部屋のその一部（50平米以下）を事務所として利用すれば問題ないのでしょうか？

回答No.3

danke3

NO.1です、回答訂正します
夜中にボーっとしてたようです
店舗のほうが小さいわけだから、全体が「店舗」は無理ですね
このままですと、NO.2さんの指摘通り、違反です

補足

ご回答ありがとうございます。
No02ご回答の補足に記入したとおりですが、2階3階を事務所に使うことを辞めて、2階は住居で3階を事務所にすれば問題ないのでしょうか？

回答No.2

noname#78261

残念ですが・・・
事務所に関しては1種低専と同じ考え方ですから50m2以下で住居の1／2までとなります。つまり明らかな違反です。

施行令130条の5の3により、店舗も500m2以内の物販（性的好奇心をそそる物販は除く）か飲食、宅建業などのサービス業店舗となります。また、5の2にある１）理髪店貸本などのサービス業２）洋服屋、自転車屋などサービス業店舗で作業面積50m2以内0.75KW出力原動機のもの３）パン屋米屋菓子屋などで作業面積50m2以内0.75ｋｗ出力原動機のもの４）塾、文化教室系施設
以上は認められますが後はだめ、違反なので用途変更申請も通らないでしょう。廻りから指摘されたら住居としては全く使う気が無かったとすると悪質と思われる可能性も高いので行政処分の危険がありますね。

誰が言い出したのかわかりませんがそういう抜け道で立てちゃえば建築費がもらえると思った建設業者か建築主か世間を甘く見たモラルの低いメンバーがいたのは残念な事です。設計者はわかっててその用途で申請したとなると本当悪質です。

補足

ご回答、本当にありがとうございます。

・”事務所に関しては1種低専と同じ考え方ですから50m2以下で住居の1／2までとなります”と書かれていますが、事務所の場合は1種低専と同じ規制を守る必要があるという法的な根拠は何でしょうか？。というのも、”50m2以下で住居の1／2まで”は1種低専の規制なので1種中高層には関係ないと思えます。教えてください。（ちなみに店舗の業態は施行例130条で規定されている範囲内ですので問題ないです。）

・いずれにせよ用途違反になるというご指摘ですが、既に建ててしまいました。。。もうどうすることもできません。不謹慎な質問かもしれませんが、あくまで「住居としても使うんです。住居の一部を事務所として使っているだけです」と回答する対応で役所の追求をクリアできないものでしょうか？

回答No.1

danke3

第一種中高層住居専用地域では、
別表第二、（は）欄の「建築することができる建築物」で
五　店舗、飲食店その他これらに類する用途に供するもののうち政令で定めるもので
その用途に供する部分の床面積の合計が五百平方メートル以内のもの
（三階以上の部分をその用途に供するものを除く）
とありますね
◆問題ないでしょうが、厳密に言えば「用途変更」の申請が必要だと思います