共同名義の権利売却

質問

20年前に家を出て行った父から突然連絡があり、末期がんで余命3ヶ月だが延命治療したいからすぐに金をくれといわれました。
現在私は母と妹の3人で持ち家に住んでいるのですが、そのローンの返済で貯金はほとんどありません。それを伝えると、家の名義が半分あるから、50万でもなんでも金になれば売ると言っています。
家を購入した当初は父の名義でしたが、支払いが滞ったため10年ほど前に母との共同名義（土地・建物）にしました。
しかし今まで、２０年間死に物狂いでローンを払ってきたのは母で、（働けるようになってからは私・妹も協力）父はその間一銭も払っていません。それがどこの誰とも分からない人にその半分を持っていかれるのかとおもうと母が不憫でなりません。
ローンもまだ1200万程度残っているので、先行き不安です。
突然の連絡であったため、どうすることがいいことなのかわかりません。
助けて頂きたく質問させていただきました。。

漠然と今おもっていることは
・父の名義の分の権利を他人に売る行為を何とか止めたい。父は売却する権利があるのか
・ローンの返済が残っている家の権利を売られた場合返済はどうなるのか。
・できれば父の名義を母または私の名義に変更したい。（生前贈与　等で）
・母の守ってきた家をなんとか手放さないですむようにしたい
・父に内縁の妻と子供がいる可能性もあり、その場合どうなるのだろうか

色々と書いてしまいましたが、何かよい方法があればご教授ください。よろしくお願いいたします。

回答No.9

moonliver_2005 · ベストアンサー

No6です。

No8さんは遺言状の形式を心配されておられますが、遺言状には実はもっと大きな問題があります。それは、後日、内縁の妻その子に有利な遺言状を新たに作られると、そちらの遺言状が優先してしまう問題です。

これに対抗するには、質問者さんが父の方を最低１年に１回は訪問して、新しい遺言状を作っていないことを、それとなく監視しているより方法がなく、これも隠されてしまえば・・・・となってしまうのです。

そこで、質問者さんが払える金額を提示して、その支払いの条件として父の方の同意と手続きするための委任状に押印してもらう方法が一番確実でしょう（No3６の回答の修正になります）となって、この方法を具体的に考えてみたら次のようにないました。

委任状はこんなものでしょう。（厳密には弁護士会の弁護士相談受けてください。１時間１万円位です。自治体によっては無料相談が利用できます）
委任状
私は下記の者に下記事項の一切を委任します。
住所
氏名
１．贈与税（相続時清算課税制度）の申告に係わる一切の事務
２．所在地（　　）の土地建物の共有持分を妻（　）に贈与登記する一切の事務
３．前２項にかかわる（　　）銀行のローンの名義変更に係わる一切の事務
４．前３項の事務を司法書士もしくは弁護士その他に委任する一切の事務
以上

沢山の書類に押印が必要になりますから、実印をあづかるのが簡単ですが、これはいやだと言われれば、必要な事務書類を質問者さんが（実際には司法書士さんか弁護士さんに依頼できるでしょうがお金がかかります。自分ですれば無料です）すべて用意し、これに押印してもらい、委任状をつけて処理の実行にはいることになるでしょう。

ところがこの方法には大きな難点があります。母の方が６５歳以上でないと相続時清算課税制度が利用できず、利用できないときは贈与税が発生してしまうのです。贈与税は延納手続きをして、分割払いにしてもらえますが、母の方の負担が増えることには変わりません。よって現状では母の方が65歳以上でなければ遺言状が良いかな・・・とまたNo6の提案に戻ってしまうのです。

売買契約に持ってゆき贈与税を逃れる方法も考えましたが、税務署に否認されるとアウトで、贈与税が課税されてしまいます。Okかもしれません。税務署の資産税課が判断します。相談にゆくか名義書き換えの前にダメモトで以下の契約書類を仮に作って判断してもらう方法があるでしょう。事情は正直に話してOKで、逆に正直に話すことが条件です。法務局（登記所）に相談にいって売買契約として有効か判断してもらうことも必要でしょう。

売買契約書
１．Aは物件目録記載の土地家屋に対して有する共有持分を、価格（土地については路線価格で計算。建物については固定資産税評価額で計算。50万円みたいのではダメです）ウン円で、Bに譲渡する。
２．前項の譲渡に係わる価格の支払いは別紙債権目録記載のBがAに対して有する債権金ウン円の相殺によって行うことをA,Bは相互に承認する

（土地家屋の売買契約書にある標準的条文はずらずら書く。これは文房具屋さんで500円くらい売っている標準契約書を丸写しする）
以上
物件目録
所在地　（住所）
土地　ウン平米
家屋　木造　階建て　ウン平米
（登記簿謄本を添付）

債権目録
添付書証で証明されるBがAに対して有する債権
平成ウン年　金　円
平成ウン年　金　円
ずらずら、母が父に代わって支払ったローンの金額を全ての年について書き並べる
合計　金　　円
書証
（銀行に行ってローンがBによって支払われたことを示す証明書を書いてもらって添付する。これを銀行がNoなら、BがAに代わって支払っていたことを示すBの預金通帳の写しなど、何でもよいからBの証明書類として添付する

この契約は「売買契約である」と税務署、法務局（登記所）がOKして、（何かもっと書類出せみたいなのはOKということです）、父の方が上の委任状に押印してくれれば、本件すべて解決となりますが、すべてこううまく行くか・・・・・。

お礼

認められるか分からないけど、売買契約で税務署の判断を仰ぐ方向で、法務局に相談に行ってみます。
正直に話すことですね。分かりました。
今まで銀行引き落としになっているので通帳に全て記録はあります。
資産の評価額算定はやはり専門家にやってもらうしかないですよね。
弁護士さんの相談はお金がかかるので、今まで教えてくださった内容を整理なくてはいけませんね。
できるだけのことはやってみます。
父の委任状がネックですが。今週末か来週末に初めて病院に父を訪ねに行くつもりです。
また何かありましたら、質問をあげさせてください。
よろしくお願いいたします。
色々とご教授ありがとうございます。

回答No.8

53r

お父様の病気は、本当だったのですね。そして、お金を出せば、遺言書を書くと言っておられるのですね。それなら、難しく考えることはありません。

　まず真っ先に戸籍を確認してください。お父様に内縁の妻との間に子がいない場合といる場合に分けてお答えします。（内縁の妻とおっしゃることから離婚はされていないということでよろしいですね。）

（１）お父様に内縁の妻との間に子がおらず、かつお父様が長くない場合
　前に回答しましたように、お父様が生前に不動産の持分を売却できる可能性は事実上ありません。お父様が亡くなればその共有持分をお母様と質問者様妹様が各４分の２、４分の１、４分の１で相続しますので、その後３人の遺産分割協議でお母様がお父様の持分を取得することにでもすればいいのです。
　要するにこの場合は今焦ってすることは何も無いことになります。

（２）お父様に内縁の妻との間に認知している子がある場合

　この場合は、何もせずに放って置くと、お父様が亡くなられたときにお父様の不動産の共有持分を、お母様１０分の５、質問者様１０分の２、妹様１０分の２、その非嫡出子１０分の１の割合で相続してしまうことになります。
　ですから、ここは、手っ取り早くお金（５０万円？）と引き換えに名義を移転してしまいましょう。いくつかの方法が考えられます。

　その前に、贈与と売買の違いを認識してください。税金云々の以前の問題ですから。つまり、贈与とは無償、お金を払わないことを言います。一方、売買とは有償、代金を払うことを言います。ですから、買うのか貰うのか、そこをまずはっきりさせてください。次に贈与の場合と売買の場合に分けて税金面を含め回答しますね。

(1)贈与の場合
　これはただで貰うということです。貰ったほうには贈与税が課せられるのが原則ですが、お母様が貰う場合は、婚姻期間２０年以上という要件を満たせば、配偶者特別控除を使えば２１１０万円までの贈与については非課税となります。質問者様が貰う場合でもお父様が６５歳以上質問者様が２０歳以上であれば相続時清算課税制度を使うことによって２５００万円まで非課税になります。
　治療費を出されることは扶養の範囲内ですので問題はありません。

　注意していただきたいのは、配偶者特別控除にしろ相続時清算課税にしろ翌年の確定申告時にその旨の申告をしないと適用が受けられないことです。
　別途不動産取得税は掛かりますがたいした金額ではありません。

(2)売買の場合
　まず、不動産の持分の適正な時価から売買代金を算出します。ここから今までお母様がお父様に代わって負担されたローンや固定資産税の額の求償金を相殺し残額のみ実際に支払います。
　買主に課税させるのは不動産取得税のみです。お父様に譲渡取得税が課せられるかどうかは、実際に計算してみないと分かりません。

　こうして考えると、売買より贈与の方が簡単ですね。

　お父様に認知した子がいない場合でも、お父様に借金があり不動産の共有持分を差し押さえられるおそれがある場合などは（２）の方法を取ってください。

　その他の注意点です

(1)お父様の生前に不動産の名義を変えることは、ローンを借りた銀行との契約に反することにはなります。無断で名義を変えないという契約条項があるからです。ですが、名義変更の必要性がある場合は、やむを得ないと考えます。遅滞なくローンを返済していかれたら、事実上問題となることはないでしょう。

(2)戸籍取寄せを含め、早い目に司法書士に依頼されたほうがよいでしょう。全てを調査、準備し、名義変更の必要性がある場合は、お金の支払いと引き換えにするべきだからです。また、ここでの回答は前提事実の不明な部分があり眼界があるからです。

(3)最後に、遺言は勧めません。今の状況では、自筆証書遺言になるでしょうが、法律が定めた厳格な要件を満たさず無効となることが多いからです。しかし、お父様が遺言以外は協力しないというのであれば、専門家関与の元自筆証書遺言を書かれるというのもありです。

お礼

詳細なご説明ありがとうございます。
早速、昨日母が戸籍を確認に行きました。
しかし、内妻に子供がいた場合戸籍は内妻のほうに入るから父の戸籍では分からないと言われたそうです。
なので結局分からずじまいでした。
それから、役所の無料相談にも行ったそうです。皆さんに教えて頂いた事を色々と相談しましたが、やはり遺言書は書き換えられてしまうということで勧められませんでした。
また私が相続するには、父がまだ６５歳になっていないので、相続時清算課税制度が適用されないそうです。
母に贈与という形をとるのが一番でしょうか。
役所のほうで、家に近い司法書士を教えてくれるということなので、売買の件も含め早い段階で相談しようと思います。
本当にありがとうございました。

回答No.7

walkingdic

>売却を阻止することはやはり難しいと言うことでしょうか。
そうですね。法的手段の応酬になると父に所有権があるという前提では難しくなります。
なので父の所有権自体を否定する訴訟しかないのかなというところです。

>ローンの残りを考えると不動産価値はほとんどないと思います。
>抵当に入っているのであまり心配しなくて良いのでしょうか。
であれば今すぐの危険はないですね。ただ問題なのは父が亡くなった場合にはその子供にも相続する権利があることです。いずれはローンの支払いがなくなると．．．．という話になります。

>私が父の権利を買う形で名義を母に変更するよう交渉したほうがましなのかとも思っています。
そういうやり方もあります。訴訟して名義をこちらにするにも費用はかかりますからね。

>運よく父が私への売却を承諾したとして、
>税金の問題で生前贈与がいいのか、相続がいいのか、それも悩んでいるところです。
いまは相続時清算課税制度があるので生前の方がよいです。
なぜならば相続ということは父の内縁の妻との子供にも相続権があるからです。

>訴訟を起こして、勝算はどれくらいなのしょうか。
それは詳細に内容を聞かないと判断も出来ませんから、弁護士に相談するしかありません。
購入時から今までのローンの支払いや頭金などの出所など全部まとめておきましょう。

あ、今のうちに父の戸籍を過去に遡って取得して相続人の確認をして下さい。ご質問者は子供ですから自分の戸籍からたどって全部取得できます。
役所に相続人を確認したいのでといえばやり方を教えてくれますよ。

補足

教えて頂いたとおりに役所へいって、戸籍を確認したいと思います。

相続時清算課税制度調べてみましたが、難しくてよくは理解できませんでした。。
向こうの子供に権利を奪われないためには生前に確保すべきということでしょうか。

内縁の妻と子供がいたとして、
こちらにお金を要求するということは借金でもあるのかと更なる心配がおきてしまいました。
その場合、生前贈与で家の権利だけを受けることは可能なのでしょうか。
もし父が死亡して、相続権放棄をするならば、家の権利だけは生前に何とかしないといけないのでしょうか。
質問ばかりで申し訳ございません。
これ以上の借金＋扶養義務による治療費負担ではたぶんうちは破産します。
お手数ですがご教授ください。

回答No.6

moonliver_2005

母の方は他人ですが質問者さんご姉妹は子供ですから、父上の扶養義務は無いということではないです。これを逆手にとってたとえば「治療費全部で幾らかかるの？では、その一部のウン10万円だけなら一部を私達が共同で負担してあげます。現実にはそのお金無いので、給料前借とか、カードローン使ってとか、友達に借りるとか、なんとかウンヶ月以内（またはウン週間以内）に調達します。（事実でなく多少の誇張、場合によってはウソでも良いでしょう。）そのかわり、そのときに、（１）共有持分は絶対移転させない誓約書と（２）この家の所有権は質問者と姉妹もしくは母親に相続させる遺言状を、目の前で書いてくれるのが条件よ。案文はこれでお願いよ」と言って父の方の反応を見る方法があります。

父の方には命がかかっていますから、誓約書は守ってくれると私は予想します。金額は払える範囲の留めておいてあとで生活破綻して困るような約束は絶対しないと心に決めて父に会うようにします。

裁判を起こしたり、弁護士料払ったりする費用手間隙、心配解消料に相当するお金を父の方にあげて、そのかわり遺言状、誓約書で縛って、一切の不安を解消し母の方を安心させてあげる案です。父の方の病気回復の一助になります。弁護士や法務局、司法書士などに払うか、父親に払うかと割り切れればそうできると思いますが・・・

＞ローンの返済が残っている家の権利を売られた場合返済はどうなるのか。

　権利を買った人は、その持分割合に応じて、もしくは半額の支払い義務を負うことになります。

（共有持分の割合の推定）民法第250条　各共有者の持分は、相等しいものと推定する。

（共有物に関する負担）民法第253条　各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。
２　共有者が１年以内に前項の義務を履行しないときは、他の共有者は、相当の償金を支払ってその者の持分を取得することができる。

＞・父の名義の分の権利を他人に売る行為を何とか止めたい。父は売却する権利があるのか

権利はありますが、実際問題として上の負担を負う義務がネックになり買う人はいないと推定できるからです。

不動産屋さん経由で共有持分を売りに出しても１０中八九は買う人は居ません。法的には可能ですが実際問題は買い手ゼロで不可能になります。ということは不動産屋さんが扱わないということです。

そうすると買い手は居るとすれば、父の方の友人知人、兄弟姉妹とかに限られることになります。この権利を買って「この家に一緒に住まわせよ」とか「全部売却することを承諾せよ」と主張してきた場合は「過去20年分のローンの半分と修繕費用合計を一括して払ってください。でなければお断りします」ととりあえず回答しておくと、買い手は裁判に訴えるしか方法はありません。ということは、二束三文の超安値であっても友人知人は買わないということです。

http://dict.realestate.yahoo.co.jp/term_search?p=%B6%A6%CD%AD%CC%BE%B5%C1

＞父に内縁の妻と子供がいる可能性もあり、その場合どうなるのだろうか

少なくともこの子供には相続権が発生します。しかし「父上が過去20年分のローンの半分と修繕費用合計を全く払っていない」事実を盾に
遺産分割協議書で相続権が発生しないように取り決めることを要求、相続放棄の承諾要求をすれば良いでしょう。返事がNoであれば、「内縁の妻と子供がいる住居の名義、父名義預金残高、父名義株その他資産について質問者さんそのご姉妹に対して当然相続権がある」と主張されて「それとチャラにできません？」と対抗できるでしょう。

こういう財産ゼロなら「では名義書き換え後はローンの半額負担せよ。しないなら裁判も考える」みたいな圧力をかけるのが説得材料でしょう。

質問者さんご姉妹は、会いたくはないでしょうが、お見舞いを口実に
内縁の妻と子供がいる可能性を確認しておかれると良いでしょう。
そのときに「この家の所有権は質問者と姉妹もしくは母親に相続させる遺言状」を書いてもらうと最も安全となります。

それが最初に書いた、私の結論的提案です。

＞・できれば父の名義を母または私の名義に変更したい。（生前贈与　等で）

父の方の同意と手続きするための委任状が必要ですが、渡りに船と金銭支払い要求してくるでしょう。その金額は父の方が必要な金額になり、減額要求すると「では同意しない」と足元を見られるでしょう。これがネックで進めることは困難でしょう。

そうすると「２０年間死に物狂いでローンを払ってきたのは母で、（働けるようになってからは私・妹も協力）あるから」みたいな理屈で「仮登記」とか「予告登記」に持ち込む方法が無いではないでしょうが、難しい裁判を伴うことになり、大変なエネルギーと費用がかかるでしょう。
http://dict.realestate.yahoo.co.jp/term_search?p=%B2%BE%C5%D0%B5%AD
http://dict.realestate.yahoo.co.jp/term_search?p=%CD%BD%B9%F0%C5%D0%B5%AD

お礼

詳細に説明していただき本当に助かります。とても良く分かりました。
ありがとうございます。
確かに弁護士などにお願いすると結構お金がかかるようで困っていたのですが、誓約書や委任状などの手があるのですね。
これには法的効力があるのでしょうか？普通の紙ではなく決まった用紙があるとか。
裁判となれば会社を何度も休まなくてはならないので話し合いで何とかできればと思っていましたし、
数年しか一緒に住んでいませんでしたが、一応は父親なので出来る範囲で治療費を払おうと思うので、ぜひ参考にさせていただきます。

回答No.5

mahopie

先の回答で含まれていない部分だけ付け足します。
（余命３ケ月がまゆつば物、という意見もありますが、一応この前提は維持します）

１．ローンの借入名義が父親のままで、母親が代ってローンを返済してきたのだとすると、父親が死亡した場合には、ローンに付けられている生命保険でローン残高が完済されるケースがあります。（契約自体の確認が必要です）

２．父親が持ち分を幾らでも良いので売りたい、というのなら質問者なり・母親が持ち分を買い取るという選択肢が検討可能です。自宅の１／２の価格を算定して過去のローン支払分をどう絡ませるかは即答できませんが、仮に５０万円を最後の手切れ金と考えて実行に移す、という可能性を考えても良さそうです。（贈与とならない工夫が必要）

３．何も対応行為を取らないままで父親が死亡した場合には、父親の持ち分に対して内縁の妻の子供に相続権が発生する可能性があります。父母の婚姻関係が継続していて相手が嫡出外の子供となれば、自宅持ち分が、母親３／４、質問者２／１２、内縁の子１／１２という割合になります。（父親が母親と離婚後に再婚していれば後妻にも相続権が発生します）

４．父親が自由な意思表示の元で自宅持ち分の１／２と５０万円とを交換する、というのなら、生きている内に質問者の側の名義に移転することで、将来の相続における混乱を回避する、という考え方は、父親が死んでしまってから裁判をするよりは、十分に合理的な気がします。

お礼

１について早速確認致しました。ローンには生命保険がついていましたが、名義を母と共同にした際、保険も母の名前に移ったとのことでした。
やはり生きているうちに名義変更するべきなのですね。贈与とならない工夫というのは、生前贈与とはせず、あくまで購入の手続きをする？ということでしょうか。
話し合いによっては、生前贈与に持っていけるかもしれないのですが。
向こうに子供がいたら面倒なことになりそうですので、まずはそれを確認したいと思います。
色々と詳細に教えていただきありがとうございました。

回答No.4

53r

・父の名義の分の権利を他人に売る行為を何とか止めたい。父は売却する権利があるのか

　共有名義の不動産の自己の共有持分を売却することは法的には可能です。ですが、まず売れないと思ってください。共有持分を買って赤の他人と同居しようとする人間はいないからです。

・ローンの返済が残っている家の権利を売られた場合返済はどうなるのか。

　通常、ローン付き（つまり抵当権付）の不動産の売却は、受け取った売却代金の中からローンの残債を弁済し抵当権を抹消することになります。抵当権が付いたままの不動産を買い受ける人間はこれまたいないからです。

　仮に、ローンがついたまま不動産を売却しても、ローンの返済義務のある者はあくまで借主（債務者）です。買った者に返済義務が生じるわけではありません。ですが、借りた本人が返済しないと競売にかけられてしまいますので事実上代わりに返済することにはなります。

　ですから、結局、お父様が不動産を売ろうとしても、赤の他人と同居して、しかも、ローンも払ってもよいと思う人だけが買うことになるのです。たとえ５０万円でも買う人がいないということが分かりますでしょ。

・できれば父の名義を母または私の名義に変更したい。（生前贈与　等で）

　お父様がその気になって協力してくださらないかぎり不可能です。そんなことができるならみんな他人の不動産を自分のものにできることになります。

・母の守ってきた家をなんとか手放さないですむようにしたい

　先に書いたように、まず、大丈夫です。

・父に内縁の妻と子供がいる可能性もあり、その場合どうなるのだろうか

　可能性を言っても仕方が無いです。お父さんの戸籍を取ればすぐに分かることです。
　子供さんがおらず、本当に余命３ヶ月ならお父さんの持分は３ヵ月後に質問者様と妹さんが相続で取得することになります。どうも、余命三ヶ月は、借金でもあって首が回らずついた嘘のようにも思えるのですが。

　万一、子供さんがいるような場合は、なんとしても生前贈与に協力させるか、下の回答にもありましたように、お父さんが全く資金負担をしてないなら、もともとお父さんの持分は無かったという訴訟を提起することになりそうです。

お礼

ご回答ありがとうございます。
父が入院していることは本当のようです。今度２０年ぶりに会い（話し合い）に病院に行くつもりです。
その前に、おっしゃるように戸籍を確認しようと思います。
やはり生前贈与等で早めに解決したほうが良さそうですね。
お金を出せば遺言書を書くと言っているので、なんとか話し合いで解決したいとは思っていますが、無理ならやはり訴訟でしょうか。
ローンの返済で貯金はないので、訴訟にお金がかかると二の足を踏んでしまいそうですが。
ひとまず、家の権利が簡単に他人に渡ることはなさそうなので、かなり不安はなくなりました。
本当にありがとうございました。

回答No.3

walkingdic

>・父の名義の分の権利を他人に売る行為を何とか止めたい。父は売却する権利があるのか
共有物の持分売却は共同所有者の承諾が必要になりますが、強行すればできないことはありません。
もちろん法律的にそれを阻止することもできます。

ただ、共有物分割請求権を行使して法的手段で家全体を競売にかけるやり方もあるので簡単ではありません。

しかし、
>・ローンの返済が残っている家の権利を売られた場合返済はどうなるのか。
返済というよりそもそもローンの抵当権が設定されたままということなので、それだとそもそも購入する人かいないですよ。まあローンの残債より不動産価値の方が高ければ可能性はありますけど。

あと上記の共有物分割請求による競売でも抵当権者は拒否できますからね。

>・できれば父の名義を母または私の名義に変更したい。（生前贈与　等で）
お父様の了承がない限りは不可能です。

>・父に内縁の妻と子供がいる可能性もあり、その場合どうなるのだろうか
内縁の妻は関係ないですが子供は父の子供であれば相続人ですね。

>・母の守ってきた家をなんとか手放さないですむようにしたい
弁護士に相談して下さい。今は父は１／２の持分があるようですけど、実際にローンを支払ったのが母なのだとしたら、それを理由に真実の所有者は母であるという訴訟を起こして、裁判で勝てば母の名義に出来ます。

補足

>もちろん法律的にそれを阻止することもできます。
>ただ、共有物分割請求権を行使して法的手段で家全体を競売にかける
やり方もあるので簡単ではありません。
ご回答頂きありがとうございます。ただ、良く分からなかったのですが、こちらが売却を阻止することはやはり難しいと言うことでしょうか。
ローンの残りを考えると不動産価値はほとんどないと思います。抵当に入っているのであまり心配しなくて良いのでしょうか。
父は、私たちが治療費用を払えば、遺言書でもなんでも書くといっていますが、父の今までの行動を母から聞いていると、とてもその言葉を信用できません。
他の人に売られるくらいならば、私が父の権利を買う形で名義を母に変更するよう交渉したほうがましなのかとも思っています。
運よく父が私への売却を承諾したとして、
税金の問題で生前贈与がいいのか、相続がいいのか、それも悩んでいるところです。

>今は父は１／２の持分があるようですけど、実際にローンを支払ったのが母なのだとしたら、それを理由に真実の所有者は母であるという訴訟を起こして、裁判で勝てば母の名義に出来ます。
訴訟を起こして、勝算はどれくらいなのしょうか。

また、色々と質問してしまい申し訳ございませんが、いろんな可能性を考えて弁護士さんに相談しようと思っているので、ご教授頂けると大変助かります。

回答No.2

noname#62235

・父の名義の分の権利を他人に売る行為を何とか止めたい。父は売却する権利があるのか

権利はありますし、止める方法もないと思います。

・ローンの返済が残っている家の権利を売られた場合返済はどうなるのか。

ローンの返済は当然ながら借りた人が続けることになりますが、一般に抵当を打たれている物件の売却には債権者（銀行）の合意が必要です。ローン残債を一括返済しなければ売却は認められないと思いますから、特に心配はないと思いますが・・・。

・できれば父の名義を母または私の名義に変更したい。（生前贈与　等で）

これは共同名義人であるお父様の承認が必要ですので、現状では難しいでしょう。行方不明の状態であれば、公示送達を使って判決を貰い、強制的に名義変更できたかもしれないのですが、消息のわかってしまった今となっては難しいです。

・母の守ってきた家をなんとか手放さないですむようにしたい

とりあえず、ローンが残っている以上心配はないと思います（銀行が、売却させてくれない）。
家の評価額がわからないのでオーバーローンなのか価値が残っているのかわからないのですが、オーバーローンならそんな物件を買う人はいませんし、仮に価値が残っているとしてもそんなにたいした額にはならないでしょう。

・父に内縁の妻と子供がいる可能性もあり、その場合どうなるのだろうか

お父様がなくなった場合、権利持分は相手の子供にも相続されます。
もし、お父様の子があなたと内縁の妻の子の２人とすれば、権利持分の１／２ずつを相続しますので、全体としてはお母様１／２、あなた１／４、相手の子１／４の持分となります。内縁の妻には相続権がありません。

補足

やはり阻止することは出来ませんか。。でも家が抵当に入っていると父の勝手には出来ないということなんですね。
銀行に知られず父が名義を他の人に変更することは可能なのでしょうか？
もしそうなった場合、ローンも折半と言うことでしょうか？　さらにその人が返済能力がなかった場合、結局こちらが全て支払わなければならないのでしょうか。
無知ですみません。とにかく今の家を手放すことだけはさせたくないので、質問ばかりで申し訳ございませんが、教えていただけると大変助かります。

回答No.1

harun1

>>父は売却する権利があるのか
あります。

>>ローンの返済が残って・・返済はどうなるのか。
ローンの残債も父親の債務になるので、販売代金から債務相当分の支払いを求めることが出来ます。

>>できれば父の名義を母または私の名義に変更したい。
一番荒っぽいやり方は
父親を相手に今まで払ってきたローンのうち、父親が支払うべき金額相当分の支払いを求めて訴訟を起こし、支払いがなされるまで差し押さえることが出来ます。

>>母の守ってきた家をなんとか手放さないですむようにしたい
半分の権利を売却されても家を出る必要はありません。
しかし、ローンがあるということなので、土地建物は担保設定してあると思います。支払いが滞れば債権者が差し押さえをするので買い手はなかなかないと思います。

>>父に内縁の妻と子供がいる可能性もあり、その場合どうなるのだろうか
子どもさんには相続権が発生します。
父親が死亡した場合、父親の財産の1/2がお母さんの相続分、残りは子どもの相続分であなたと妹さんと、内縁関係の子どもさんの相続割合は異なります（遺言が無い場合）

なお、法律上あなた方には父親に対して扶養義務があります（内縁の妻と子供にも扶養義務が生じています）。このために治療に関する費用の支払いをまったく拒否する事が出来ないので注意が必要です。
無用法律相談の窓口等もあるので相談してみてください。市町村の役場で相談すれば窓口を教えてもらえます。

お礼

家を出る必要はないのですね。ひとまず安心しました。
今までの支払いに対して訴訟を起こした場合、勝つ可能性は高いのでしょうか。
実際に訴訟を起こすつもりはありませんが、保険としてそういう手があれば今後話し合いを持った場合非常に頼りになると思います。
貴重なご意見ありがとうございました。
教えていただいた相談窓口も調べてみたので併せて相談したいと思います。
本当にありがとうございます。