宅建で、解らない問題があるので教えてください。

質問

今年の宅建受験に向け、独学で勉強をしています。
どうしても理解出来ない問題がいくつかあるので、お教えていただけないでしょうか？

(1)借地権について
　借地権には、
　　建物所有の目的+地上権と
　　建物所有の目的+土地賃借権とがあるそうですが
　この物権である地上権と、債権である土地賃借権の違いが解りません。

(2)保証協会は、加入前の取引においてもその還付を受け付けるとあります。
こんな事、実際にありえるのでしょうか？
営業保証金を供託し、その旨を届けなければ営業を開始できないとテキストには書いてありました。
供託もせず、保証協会にもいまだ加入していない業者が取引をできるのでしょうか？

(3)取得時効について
　善意無過失の者にて占有をされていたその土地を、本来の土地所有者が第三者に譲渡し所有権移転登記も済ませた場合の話です。
　移転登記を済ませた時期について時効完成前なら、占有者の勝ちとなり、時効完成後なら先に登記を得た方が勝ちとありました。
　ここが理解に苦しむところなのです。
時効が完成する前に登記を得たのに何故占有者が勝ってしまうのでしょう？
　権利の無い占有者を立ち退かせるには、時効完成を待ち先に登記を得るしかないのでしょうか？

トンチンカンな質問をして申し訳ありません。
全くの素人なので、お許しください。
お時間の許すときで構いませんので、どうか宜しくお願いします。

回答No.4

xs200 · ベストアンサー

(1) 物権の種類は法律で決められています(物権法定主義、地上権、抵当権など)。債権は何かを請求する権利で当事者同士で自由に作れます(契約自由の原則)。

試験に良く出る違いですが、

o 地上権には抵当権を設定できます。
o 地上権は地主の承諾なしに譲渡できます。

どちらも登記はできます。

(2) 保証協会ということは営業保証金ではなく弁済業務保証金分担金です。営業保証金は供託所に供託されます。分担金は協会に加入しようとする(社員になる)日までに納付しなければなりません。ですが、社員になる前に取引したお客さんも保証金の還付を受けられます。ただし、協会は業者に対して担保を出させることができます。

お礼

xs200さん、再びの回答をありがとうございます！
回答をいただけたかた皆様は、一般人と書かれています。
だのに、何故こんなに詳しいのでしょう。
きっと訳のわからない質問をしてしまったのだと、すごくビクビクしていたんです。
お子様の入浴の後にまで、書き込んでくださっていたんですね。
本当にありがとうございます。

＞債権は何かを請求する権利

とても解りやすいですね。
ちなみに私の頭の中では、抵当権も請求できる権利なんだと思い込んでいました。
借金のかたに抵当権を設定なんてよく効くからなんですね。
ちゃんと整理しなければならないですね。

＞分担金は協会に加入しようとする(社員になる)日までに納付しなければなりません。

解らなかったのは、この部分だったのです。
社員になる日までで良いのなら、業者はその日までどうしていたのだろう。
保証協会に加入前は、営業保証金を供託所に供託していたんじゃないかと、その時は思ったのです。
供託している限りは、還付請求すべきは保証協会ではないのではと・・。

それともどこにも属さず、営業開始してから保証協会に加入したと考えるべきなのでしょうか？

たぶん、私の考えが横道それているんでしょうね。

回答No.6

straker505

追加して言いますと今年向けには
民法は範囲が広いので、過去問既出の知識を
押さえておくにとどめて
他の分野の語呂合わせ、中でも業法のマスター・満点化に専念された方がよろしいかと思いますが・・・
今年はまた申込者数が増えて大変かと・・・
問題自体も年々難しくなっているとかいう話です。

お礼

straker505さんの仰る通りです。
たかだか宅建と思っていたら、想像以上に難しくて・・・。
独学での受験は無理だったかもとか、もっと早く準備をしておけば良かったと後悔しています。

あと少しですが「業法のマスター・満点化」を目指して頑張ります。
本当に有難うございました。

回答No.5

straker505

こういうのはどうかとも思いましたが
「行政書士受験生掲示板」というサイトの
法律問題分野質問コーナーでも
割と基本的な質問が入っていることがありまして・・・ひょっとしたらご参考になるかも知れません。質問も可能です。

お礼

サイトまで教えてくださり、ありがとうございました！

回答No.3

straker505

１．
物権である地上権は誰に対しても対抗可能だが
債権である賃借権は当事者間の関係であるため、債務者である賃貸人にしか
原則として対抗できないが、不動産賃借権は
登記すれば、誰に対しても対抗が可能となる。
権利のあることを主張できる。

有斐閣Sシリーズ民法２　１６７P、１６９P
土地使用の目的については特段の差異はないが、
地上権が土地に対する直接の使用権であるのに
対して、
賃借権は、特定の賃貸人に対する土地使用の
請求権と構成される。・・・
・・・要するに、地上権においては、土地の
使用権者の権利が、賃借権による場合に比べて
格段に強いわけである。・・・土地所有権に
属する諸権能のうち、用益権能を、相当の長期間に
つき使用権者に割譲したものが地上権であると
言っても良い。・・・

地上権は自由に譲渡できるが、賃借権の譲渡性は
制限される。譲渡には承諾が必要。
賃貸借が賃料の支払いを要素とするのに対して
地上権は無償でも良い。
地上権の存続期間は比較的長期で、地主からの
解約申し入れもありえないのに対し、
賃借権は、存続期間が比較的短期で、かつ、
期間の定めがないときは賃貸人が容易に解約する
ことが出来る（民法上）。

お礼

straker505さん、ご丁寧な回答をありがとうございます！
素人の私にも、とても解りやすい言葉を選んでくださったようで、何となくですが解ったような気がします。
まだもや～っとした状態なので、straker505さんの回答を何度も読み返しているところです。

法律って、本当に難しいですね。
初めて宅建のテキストを紐解いたときは、文字が呪文のように見えて、まったく理解不能状態でした。

所有権があるのに、何故、地上権があるのだろう、そして何時から地上権なんて生まれたのとか、宅建の試験がすぐそこまで来ているのに、考え込んでしまう私、悪いくせなんです。
一つの土地にどれだけの権利があるのだろうと考えても、数学のようには解けないんですね。
人が考えた法律にはそれなりの理由があるわけで、それを理解するには時間がかかります。

今回、宅建の試験に落ちても、こうして質問ができたこと、私にとっては勇気のいる行動でした。
でもこうして回答をいただけたこと、すごく嬉しいです。
ありがとうございました。

回答No.2

xs200

No.1さんの答えがわかりにくいので簡単に説明します。

登記されている土地を自分のものにできるのが時効です。ですから第三者が時効前に登記しても登記がついたまま占有者のものになるのです。

時効後は先に登記した方が勝つわけですが、
時効で手に入れながら登記しなかった占有者は落ち度があります。また第三者は土地を譲渡されながら登記をしなかったのですから落ち度があります。ですから先に登記したほうの勝ちです。

時効になるのがわかっているのなら時効を中断させればいいです。

子どもがお風呂に入ると言っているので残りの質問は後ほど。

お礼

xs200さん、お子様がいらっしゃってお忙しいでしょうに、ごめんなさい！
そして、ありがとうございます！

＞時効になるのがわかっているのなら時効を中断させればいいです。

時効完成前に登記を得ることと、完成後に登記を得ることと比べるからおかしな事になったのですね。
だったら時効完成してから登記すれば良いんだと、勝手な方向へと突き進んでしまって・・
私の頭の中はパニックでした。

何故、中断させればよいって気づかなかったのか。
ちょっと恥ずかしい気分です。

回答No.1

straker505

３．
善意占有開始１０年後時効完成の時点で占有者は、所有者のみでなく、
第三者に対しても時効取得を対抗可能。
時効完成をその後に登記しておかないと、その後に
権利関係に入った第三者に対しては、時効による
取得を対抗することが出来ない。
正当な権利の無い占有者に対しては、所有権に基づく
妨害排除請求権またはその代位行使により占有者を
排除することが可能か。

お礼

早速の回答をありがとうございます！
つまずくと先へ進めなくて戸惑っていました。

＞時効完成をその後に登記しておかないと

「時効完成後の話なら、先に登記を得た方が勝ち」とこれは、何となく理解できたのです。
ただ、時効完成前に登記を得た方が完成後より良いだろうにと思い込んでしまって・・・。

＞妨害排除請求権またはその代位行使により占有者を
排除することが可能か。

ようするに追い出せば良い。そんな感じでしょうか？
そういえばそうですよね。
占有者をそのままにしておくことないですものね。

どうも、ありがとうございました。