• 締切済み

賃借権と妨害排除請求権について

賃借権の対抗要件は、登記を具備しているか、借地借家法10条1項 「借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる」と規定している。この規定による対抗要件が認められるためには、(1) 借地権たる土地利用権が成立し存在していること、(2) 借地権の目的たる土地上に建物が存在すること、(3) 借地上の建物が借地権者の所有であること、(4) 借地上の建物が借地権者名義により登記されていること、以上の4つの要件が要求されています。 そこでBがAから賃借した土地(未登記、建物はまだ建設していない=さら地)をCが不法占拠し建物を建てた場合は、Bは対抗要件を具備していなくてもCに賃借権による妨害排除請求権を行使できますか?

みんなの回答

回答No.3

対抗力のない賃借権を根拠とする妨害排除請求は最判昭29.7.20で否定されてます。 なのでBは対抗力を備えてない以上、直接Cに対する妨害排除は請求できないと思われます。 この場合、所有者であるAが妨害排除請求すべきです。しかし、Aの持つ妨害排除請求権を Bが代位行使することは認められます。この場合、自己の債権の保全の必要性を証明で きれば良いので、賃借権が有効に成立していれば、対抗要件は不要であると考えられます。

noname#149293
noname#149293
回答No.2

考えるべき点は2つあります。 1.賃借権に基づく妨害排除請求は認められるか? 2.1が認められるとしても、対抗要件を具備している必要はないのか? 1.に関しては 不動産の賃借人は賃貸人に代位して、不動産の不法占拠者に対して直接自己に明け渡しをなすべきことを請求しうる(最判昭29.9.24)とし、賃借人に賃貸人の有する妨害排除請求権の代位行使を認めています。 2.に関しては、 民法177条にいう第三者とは当事者もしくはその包括承認人ではないすべてのものを指すのではなく、不動産物権の得喪及び変更の登記の欠缺を主張するにつき正当の利益を有するものをいう(大判明41.12.15)とされています。 この判断基準から、不法占拠者や、無権利者及びその承継人、不法行為者などは、登記が無くても対抗することができる第三者とされています。 よって、本質問においては、Bは対抗要件を具備していなくても、不法占拠者であるCに対しては、賃借権による妨害排除請求権を行使できると考えられます。

回答No.1

建物未登記のままでは行使出来ない、というのが一般的な理解かと思います。 債権である賃借権は特定の人に対する権利であり、 第三者に主張できないのが原則。 対抗要件をそなえ「物権化」した賃借権は、あくまで例外。 とは言え、不法占拠者のため建物が建築できないようなケースでは、 何とか解決する必要があります。 そこで、 (1)賃借権に基づく所有者の妨害排除請求権の代位行使(民法423条の転用)、 という法律構成が判例上も認められています。 なお、 (2)土地に賃借権の登記(民法605条)をすれば、建物未建設でも 直接の妨害排除請求は可能です。 土地賃借権の対抗要件は借地借家法10条だけではありません。

関連するQ&A

  • 賃借権について

    「建物の賃借権は借地権の登記をしていなくても地上建物について所有権の登記がされていればその所有権について所有権の登記がされていればその所有権登記で借地権についても対抗力が認められる」と参考書に書いてありました。 そして「建物の賃借権においては賃借権の登記がなくても建物の引き渡しがあれば借地人はその賃借権を第三者に対抗できる」ともありました。 これは賃借権は所有権の登記、もしくは建物の引き渡しで第三者に対抗できる、という解釈であっているでしょうか。

  • 賃借権に基づく妨害排除請求権とは

    地主さんから父が土地を借地権で、借りて古い家にすんでいました。 7年前に30年の更新時期が来たのを機会に、父では高齢で 住宅ローンが組めないので地主さんの了解をえて、 息子のわたしと妻が借地権の使用貸借として 2世帯と賃貸用の2戸のワンルームの3階建てを新築しました。 そして、わたしと妻名義で区分所有建物として登記しました。 ところが、この不況の影響で支払いができなくなり競売にかけられ 建物全部が落札されてしまいました。 裁判所の書類には、 「対抗力のない敷地利用権付区分所有権建物であり、 買受人は敷地利用権の設定を要する。本件建物所有者と 借地名義人は異なる。」 借地権は父のものなので対象になっていないと記述してあります。 このような場合は「賃借権に基づく妨害排除請求」をして、 落札者に対して建物の排除をさせることはできるのでしょうか? また、今現在わたしたち家族も父たちもこの住宅に住んでいます。 落札者はいまだに何も言ってきません。 どうすれば良いでしょうか? 弁護士に聞く費用もないのでどうかわかる方教えてください。 よろしくお願いします。

  • 対抗力?賃借権に基づく妨害排除請求?

    対抗力?賃借権に基づく妨害排除請求? 民法に関して質問です。 AがBから土地を借りてて、その土地に第三者Cが不法に侵害してプレハブ小屋を作ったとします。 そのとき対抗力があればAは賃借権に基づく妨害排除請求ができますが、この時の対抗力って何のことをさすのでしょうか?どうやったら対抗できるのですか?

  • 抵当権と賃借権

    A所有の甲土地と、その上の乙建物がありました。 Yは、乙建物のうちの一部屋をAから賃借して、住んでいました。 その後、甲と乙に、Bのための抵当権が設定され、抵当権が実行され、Xが、甲と乙を競落しました。 ここで、XはYに対し、所有権に基づき乙の明け渡しを請求できるのでしょうか。 乙建物の賃借権については、借地借家法31条の対抗要件を備えているため、これに遅れる抵当権にも対抗できるのはわかるのですが・・・ しかし、Yは、甲土地についての賃借権は有していないので、Xが甲土地の所有権に基づき明け渡し請求をしたら、Xは出ていかざるをえないのではないでしょうか??? どなたかよろしくお願いします。

  • 借地権の対抗要件について

    借地借家法には「借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。」との規定がありますが、この土地とはどの範囲までを指すのかの質問です。 例えば、店舗および付随する駐車場用地として事業用定期借地契約(公正証書)を結んでいて、駐車場部分が公道をはさんだ向かい側にある(つまり飛び地になっている)場合、その駐車場部分の対抗要件は店舗の登記をもって具備できるのでしょうか。 駐車場の上には建物がないので対抗できないようにも思えるし、借地人保護の観点からは対抗できるようにも思えるし、判断に迷っています。 回答よろしくお願いします。

  • 土地賃借権の対抗要件の備えてない底地の売却について

    土地賃借権の負担のある土地の所有法人が、その土地上の借地人が未登記家屋を所有している場合(土地賃借権の契約はあります)、この所有法人には賃借権を対抗できますが、建物未登記のまま底地を第三者に売却した場合はその第三者に対抗できなくなります。 以下の場合にどうなるかの質問です。 この底地所有法人がその法人代表者個人に売却した場合 借地権者はこの土地所有者である法人代表者個人に対抗できなくなるのか、 背信的悪意者として借地人が保護されるかどうか? 上記について有識者のご回答お待ちしております。

  • 敷地権の登記と借地借家法について質問があります

    >1:敷地権の登記について質問があります 1.地主Aが所有権の保存の登記をした土地(以下:甲土地)を持っていたとします。 2.その土地をマンション分譲業者Bが、マンションを建てるために借りたとします。しかし地主Aと業者Bは賃貸借契約を結んだものの、 その旨の登記(賃借権の登記)はしませんでした。 3.その後にマンションが建ったため、業者Bは表示の登記を行い、 一棟の建物の表題部及び専有部分の表題部にそれぞれ敷地権の表示を記載をしました。 4.これにより登記官は職権で賃借権敷地権の登記を行いました。 5.マンションが分譲され、Cが分譲されたマンションの一室を購入し、不登法74条2項申請により所有権の保存の登記を行いました。 土地の登記:Aの所有権保存登記、賃借権敷地権の登記 区分建物の登記:Cの専有部分の所有権保存登記 この状態ではAB間で土地の賃借権の登記がされていないのですが、 Cが専有部分の保存登記を行った時点で、借地借家法10条の規定により賃借権は対抗力を持つのでしょうか? また、その範囲はCの専有部分のみが対抗力を持つのでしょうか? それとも賃借権敷地権の登記がなされた時点で賃借権敷地権は第三者に対抗力を持つのでしょうか? >2:借地借家法31条の対抗力の発生用件 建物の引渡しを受けたときに効力を生ずるとされていますが、これは実際にはどういうことなのでしょうか?ただ単に『賃貸契約を結んでその部屋で生活を始める』だけでも対抗力は生じるのでしょうか?

  • 177条の第三者に「賃借人」が含まれるかという問題についての考察

    177条の第三者に「賃借人」が含まれるか?? まず、177条の第三者の定義はいくつかあるが、判例は「当事者及びその包括承継人以外で不動産に関する物権の得喪および変更の登記の不存在を主張する正当の利益を有する者」とし、一方で有力説(対抗問題限定説)は「問題となる物権変動と両立し得ない権利関係にたつ者」と定義づけている。   それでは、177条の第三者に「賃借人」が含まれるのだろうか??例えば、次のような場合である。 Aは所有する建物甲をBに賃貸していた。Aは甲をCに売却した。Cは未だ登記を備えておらず、Bに対して(1)賃料請求または(2)明け渡し請求を行った。Bは当然Cの登記の不備を理由に請求を拒んだが、さてここでCは登記なしに上記のような請求を為しうるのだろうか。   通説は「Cの所有権とBの賃借権は完全に両立するから、いわゆる対抗問題ではない」とし(内田 民法1 p446)、判例は単に「第三者に当たる」から登記が必要と説く。しかし、このような考え方はあまりに包括的で、もっと細分化して論理を組み立てる必要を看過しているといえる。  つまり、賃借権が対抗要件を備えているかどうか(登記されているか、借地借家法の対抗要件を備えているか)を度外視しているといわざるをえない。 賃借権が登記されていなければ、AからCへの売買によって当然には賃貸人たる地位は移転せず、A-B間の賃貸借契約は依然続いている(特約があれば別)。この時、譲受人Cにしてみれば自己の不動産がA-B間の賃貸借の目的物となっているだけで、何の負担も負わないのが当然である(債権には絶対効などない)。逆に、賃料請求も行えない。よって、CにとってのBは自己の不動産上に居座る不法占有者(無権利者)にずぎず、判例・通説どちらの定義を用いたとしても、177条の「第三者」に当たらず、Cは登記なくして明け渡し請求が可能である。Cに可能なのは債権侵害による不法行為責任と債務不履行責任の追及だけである。 賃借権が登記されていたならば、AからCへの売買によって当然に賃貸人たる地位の移転が生じる。結果、B-C間で賃貸借契約が結ばれたことになり、賃借権を否定することなど出来なくなる。では、登記なしに賃料請求は可能であろうか。この点、判例は上記のように対抗関係にたつとし、通説は本来の対抗関係ではない(「Cの所有権とBの賃借権は完全に両立するから、いわゆる対抗問題ではない」)が、賃料の二重払いを避けるために権利保護要件としての登記が必要と解す。確かに、賃料請求の場面においては「Cの所有権とBの賃借権は完全に両立するから、いわゆる対抗問題ではない」ということは可能であろうから、結果的に登記が必要だという点では共通する。 それでは、明け渡し請求の場合はどうか。この場合、明け渡しといっても新賃貸人たるCが賃借人たるBに対して明け渡せなどということは賃貸借契約によりできないはずだから(合意解除は別)、Bに出て行ってもらうには契約が期間満了かつ不更新で終了するまで待つか、Bの賃料不払いによる債務不履行を原因とした解除をするしかないであろう。そして、賃料不払いという状態が生じるには上記のように登記を備えて賃料請求できる立場にある必要にあるから、結局明け渡してもらう(債務不履行解除)には登記が必要となろう。 余談だが、178条の第三者に賃借人が含まれるかどうかについて少し述べる。  動産の賃貸借の場合、対抗要件は備えられないから、動産が第三者に譲渡された場合、賃借人は譲受人にしてみれば無権利者であり、何の負担も負わない。この結論は不動産の賃借権が対抗要件を備えていないのと結論は同じである。   畢竟、やはり賃借権が対抗要件を備えているかどうかというのは重要であると解する。 このように私は考えるのですが、どこかおかしいところがあるでしょうか。多くの基本書を読みましたが、このように分析しているものはなかったので不安におもっています。とんでもない思い込みのような気もしないではないのです。 皆様のご意見を伺いたいと思います。よろしくお願いします

  • 賃借人は、第三者(177条)か。

    「Aがその所有する甲土地をBに賃貸し,Bが甲土地を自動車の駐車場として利用していたところ,甲土地の賃借権の登記がされない間に,AがCに対し甲土地を売却した場合において,CがAからの甲土地の所有権移転登記を経由していないときは,Bは,Cからの甲土地の明渡請求を拒むことができる。」  私は、Bは、対抗力のない賃借権を有する賃借人であるから、「第三者」(民法177条)に当たらず、そのため、BはCからの明渡請求を拒むことができないと、思いました。なぜ、BはCからの甲土地の明渡請求を拒むことができるのですか。

  • 宅建の問題ですが教えてください

    平成20 【問4】 Aは、Bから借り入れた2,000万円の担保として抵当権が設定されている 甲建物を所有しており、抵当権設定の後である平成20年4月1日に、甲建物を賃借人Cに対して賃貸した。Cは甲建物に住んでいるが、 賃借権の登記はされていない。この場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の 規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。 (肢4) Aが借入金の返済のために甲建物をFに任意に売却してFが新たな所有者      となった場合であっても、Cは、FはAC間の賃貸借契約を承継したとして、      Fに対して甲建物を賃借する権利があると主張      することができる。  この選択肢で 解答 解説をみると、この問題は借地借家法ということで、  ”賃借権が登記されていなくても,建物の賃貸借では引渡し,土地の賃貸借(借地借家法10条) では借地上の建物の登記〔建物の表示登記,建物の所有権保存登記・所有権移転登記〕があれば 新所有者に対して賃借権の対抗力があるとしました。” となって ’○’なのですが、これは民法の賃借契約でなく借地借家法の問題 だとなぜわかるのでしょうか?  問題には一時使用かどうかは書いていませんし 建物の賃借契約(民法)もあるはずですが? 権利の問題で、”民法及び借地借家法の規定によれば”という問題で ’一時使用’ ’一時使用でない’ と明記していない問題がよくありますが 賃借契約か借地借家法かをどう区別すればよいのでしょうか? 私の質問は間違っていますでしょうか? お願いいたします。