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国税局差押不動産の随意契約について
公売を主張する国税局に対し、その優先する債権額の保全（支払の確約）をし、他の債権者への支払金額についてもその総額の範囲で事前打合せにて合意した不動産があるのですが、随意契約したいと申し出ても「公売以外の方法は認めない」との一点張りです。 国税の先取特権が回収する目的である金額を確実に受け取れる前提なのになぜ、国税局は随意契約に応じてくれないのでしょうか。 また、公売に関する法律で、下記の条文がありますが、この場合の「法令の規定により～」の法令とは具体的に何を指し示すのでしょうか。 第三款 随意契約による売却 （随意契約による売却） 第百九条 次の各号の一に該当するときは、税務署長は、差押財産を公売に代えて、随意契約により売却することができる。 一 法令の規定により、公売財産を買い受けることができる者が一人であるとき、その財産の最高価額が定められている場合において、その価額により売却するとき、その他公売に付することが公益上適当でないと認められるとき。
- lanlead
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質問者が選んだベストアンサー
要は税務署が差押解除をしてくれる額の交渉次第ということになります。 もちろん税務署は滞納税額全額を主張してくるでしょうから、いかに値切るかです。 公売にかけて回収できる額以上・・・どの程度、積みますかが問題ですが・・を提示すればいいことになります。 まず延滞金は勘弁してもれう、あとは公売して回収できる額と滞納本税との差額をどの程度積みまして税務署を納得させるか、相手の顔色で判断しないと駄目になります。 不動産公売は評価に不動産鑑定士をいれないといけない等見かけの手続き以上に、結構、手間暇かかります。 できたら税務署も避けたいとこです。 税務署の顔色・真意（差押解除料をどの程度に考えているか）なかなか素人にはわからないので、宅建業者を入れるのも一手段です。但し手数料として任売手数料（任売額の3％＋6万円に消費税をかけた額）がかかります。 頑張ってください。
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- montebianca
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質問文を良く読むと質問者さんは事実上「任売」の提案をしていますね。 それでも税務署に断られた・・・差押にかかる滞納税がかなりな額に上り、「公売」よりも高い額で売却できる「任売」ならば、各債権者への配当は増えるはず、優先する租税のみより、もう少し、税への配当分も増やせ、そうすれば差押解除に応じるというメッセージと思われます。 それから、訂正ですが、「任売」は担保権者が債権回収の時、担保不動産を競売にかけると競売額が低くなり、債権回収がままならない場合、競売にかけずに「任売」という手段を使う場合が多いですね、滞納者の場合もありますが。 そのとき税務署の差押物件である場合、差押解除料として滞納額全額には及ばないが、それなりの額で差押を解除してもらい売買する場合のことです。 公売VS任売ではなく、競売VS任売でした。 訂正しお詫びします。
お礼
回答ありがとうございます。不勉強で申し訳ありませんでした・・・。 先ほど補足にもいれたのですが、抹消するというから契約後半年近くも待ったのです。国税局の言い分に筋が通っていないのでだまされたような感じがします。
- montebianca
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差押財産は（法的公平・公正さを担保するため）公売が大原則ですが、公売によらず不動産を取得するには「任意売却」があります。 一般的には不動産は時価の６～７割の価額で公売にかけられますが、もし競落人がいないと、2回目は1回目の価額の6～7割の価額設定をしないといけない。手間暇がかかり時価の半額以下になって租税債権の回収が困難になるということにもなります。 そこで通常は宅建業者が媒介し、相場価格か、それ以上の買い受け人を探し売却します（任意売却）。 そうすれば各債権者の債権充当額が多くなり、買い受け人も不動産にローンをつけれる等のメリットもあります。 税務署も公売にかけるよりも多くの額が税に充当される条件ならば、「任売」に応じて差押解除ということになると思われます。 一般的には、指定流通機構を通じて広く買い受け人を探せる立場にある宅建業者が滞納者の依頼により行う例が多いですが、質問者さんが買い受け人の立場で税務署が納得するような額の提示を行えば差押解除、不動産取得も可能と思います。 ちなみに国税徴収法は昭和34年制定の法律で、敗戦後まもない時期の法律で、細部において現在では、殆ど意味のない規定が残っています。 質問者さんのおたずねになった条文もその傾向がありますね。
お礼
回答ありがとうございます。 そうですよね！差押解除、不動産取得も可能だと、私も思うんです。回収する金額をこちらは売買代金の中から納め、さらに他の抵当権者にも納得のいく金額で抹消の内諾をとってあるんですもの。 なのになんで～～～。国税局がいい加減なことを言ったがために私ともども他の抵当権者である金融機関の方も怒ってました。
- montebianca
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＜国税徴収法基本通達＞ 第１０９条関係 随意契約による売却 随意契約の意義 1 法第１０９条の「随意契約」とは、差押財産の換価に当たり、入札又は競り売りの方法によることなく、税務署長が、買受人及び価額を決定して売却する契約をいう。 随意契約により売却できる場合 （買受人の適格を有する者が１人であるとき） 2 法第１０９条第１項第１号の「法令の規定により、公売財産を買い受けることができる者が１人であるとき」とは、たばこ専売法第１８条第１項((納付))の規定により耕作者の収穫した葉たばこをすべて専売公社に対して納付しなければならないとされているとき等をいう 上記のようです。
お礼
ちょっと淡く期待していたのとはぜんぜんちがう内容でした・・・（TT） 今回は売買契約も締結してあったため、当然買い受ける者が一人～なんてことならいいなぁと・・。 ありがとうございました。
- LFB
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国税徴収基本通達（参考URL）によれば、「たばこ専売法第１８条第１項((納付))の規定により耕作者の収穫した葉たばこをすべて専売公社に対して納付しなければならないとされているとき等をいう。」 のように法律上譲渡に制約がある場合などを規定しているようですので、不動産は基本的に公売となります。
お礼
URL、ありがとうございました。やはり公売しかないのでしょうか。納得できないんですが・・・
- buttonhole
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なぜ随意契約なのでしょうか。不動産所有者と売買契約が結べなかったのですか。
補足
不動産所有者とは既に売買契約済みです。この際、差押している国税局には、不動産所有者の会計士を介して、ならびに他の債権者とは直接、各債権の優先額、抹消額とも交渉済みなのです。この不動産所有者は複数の不動産を保有し、それらのうちの一つが今回の対象不動産です。国税局は前回この所有者の不動産を一箇所公売しました。その際に回収した960万円で国税局の優先は回収できたといい、他の不動産については他の抵当権者に優先しないので他の債権者が応じるということになれば、差し押さえは抹消せざるを得ないといいました。各者承諾の中、それぞれに必要な書面などを要請に応じて提出し、国税局には「差押解除の上申書」を不動産所有者に出させてほしいと言われ準備したところ、今になって（これまで5ヶ月調整を図ってきて突然です）、他の金融機関の債権に1000万円優先する差押であったことがわかったので、公売で処分するとの連絡が入りました。ではその1000万円を売買代金の中から優先してお支払しましょうと申し出たのですが、公売以外の方法には応じないという答弁なのです。
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