国税局の公売物件、残置物

質問

国税局の公売物件、残置物

　いつも、回答ありがとうございます。DELL INSPIRON ６２０S、Linux Mint 19.2 Xfce 64bit

　国税局の公売物件があります。
　市街地の大きな通りに面していてマンションの一階にある
　店舗が公売で売りに出ています。

　40平方メートルほど有り、表面道路に面していて、最低価格が、170万円程度で安価です。
　管理費の滞納が有り、300万円程度になります。

　収益物件として購入を考えているのです。
　しかし、室内には、残置物が、残されています。

　元の所有者は、不動産業者で、今は、廃業しています。机や、コピー機、椅子、戸棚などが残置されたままです。

　無価値なものなら、処分したり、再利用すれば、良いのです。しかし、同じ会社が、隣の部屋も所有していて出入りがあるから、残置物のことを処分すると文句を言いそうです。

　国税局に所有者が、続きで、部屋を二個持っているのであるから、なぜ、二個とも売らないのかと聞きました。税金の滞納額によって、二個売らなくとも、回収できると判断できると一個だけ売ることにしているのだと説明します。

　公売になっていて、落札したら、荷物を処分していただけるのか？

　と今の所有者に聞きましたが、まだ、落札していないのに話ができない。落札すれば、話すれば、よい。
　などと言って聞き入れてくれません。

　一般の売買で無いので、売り主の明け渡しの協力を得られません。

　強制的に売却されるので、傷ついたトラのようで、気性が荒いです。

　暴力団などでは、無いようです。

　落札したら、どこかに荷物を移動してしまい、賃貸に出すなどして、使用すれば、良いのかと考えますが、残置物の所有権は、あくまで、今の所有者にあるので、どのように文句を言ってくるのか分かりません。

　荷物の処分費用、異動費用、
1万円程度を
　要求されたら、提供しても良いと考えています。簡単に合意してくれると良いのですが。

●Q01　杞憂でしょうか？

　裁判所に聞きましたが、公売の場合、残置物の強制執行付与文が取れないので、強制執行できないとのことです。
　裁判して強制執行付与文を取るとしたら、期間も手間もお金もかかるし大変です。

●Q02　このような場合、どのようにすれば、良いでしょうか?

　固定資産税、都市計画税など、公開しないので、購入後の費用のめどがたちません。

　管理費の滞納金額の清算金など、不明な点があるので、管理組合と交渉が必要です。

●Q03　その他でも、公売で気をつけることがありましたら、よろしく教授方おねがいします。

　何か類似の経験のある方、法律の詳しい方など、処分方法をよろしく教授方おねがいします。

敬具

回答No.1

兼元 謙任（@kanekaneto） · ベストアンサー

実家が借家をやっています。

退去してもらうときにトラブルが起こったこともありますが、最後はとことん話し合うしかなかったです。契約している不動産屋さんに助けてもらったことも多々ありました・・・

法律的な部分と、心理的な部分は別になるので、抵抗がありそうなら、どちらも仲介役は必要になるかもしれません。

＞●Q01　杞憂でしょうか？

ある程度譲歩するおつもりもあるということなので、しっかりとコミュニケーションして双方納得しながら進めていくことができれば大丈夫だと思うのですが・・・
今回半分が残り、国税さんが絡んでいるのですから、相手さんも滅多なことはしてこないと思います・・・

”公売の場合には、競売の不動産引渡命令に相当する手続きが用意されていないようだ。そうすると、まず、明け渡しについての債務名義を得なけれ ばならないことになり、訴訟等を提起する必要がでてくるわけだ。
もっとも、今回のケースは相手方と話ができたので、一定の猶予期間を与えたうえで明け渡す旨の即決和解を申し立てることにした。これは、物権的請求権であ るから申立書は至って簡素だ。(1)申立人は所有権を有している。(2)相手方が権限なく占有している。(3)よって・・・。そして、和解条項案を添付する。”
http://xn--fiqui1ew2o5rb2c2a680hkray93eo1lv8qca.com/fudousantouki-koubai-akewatashi/

＞●Q02　このような場合、どのようにすれば、良いでしょうか?

分からないものを考えるのは徒労なので、費用やフローを明確にして、進めていくしかないかと。
やはり、不動産業の専門家の方への相談が必要なのではないでしょうか。

＞●Q03　その他でも、公売で気をつけることがありましたら、よろしく教授方おねがいします。

”落札後の注意事項 | 公売情報 | 東京都主税局”
https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/kobai/netrakuchu.html

↓”競売物件の借主との敷金”においてもトラブルは絶えないので・・・

”賃貸されているマンションを落札する素人 は珍しくない。差押登記以前の借主に対して 敷金返還債務を承継するが、以後の借主への 返還債務はない。借主は競落後1年内(=6 月+手続に要する期間)に退去する。10
ビル落札は、事業者のレベルだが、敷金返
還債務の承継のトラブルは多い。”
https://www.retio.or.jp/attach/archive/69-015.pdf

↓戸建て賃貸

”知っておきたい！「占有者」がいたらどうしよう？大家さんの競売物件トラブル解決法”
https://www.chintaikeiei.com/column/senyuusya/

”まず、裁判所に「明渡命令」を申請します。簡単に認められます。
そして取得した明渡命令に「執行文付与」の手続きをします。簡単です。
執行文が付与されたら、今度は「強制執行の申し立て」を行い、予納金を払います。いくらでもありません。
担当の執行官と打ち合わせをし、物件に強制執行の「催告」に行きます。あなたも同席する必要がありますが、その道のプロである執行官に任せておけば大丈夫です
催告からおよそ一か月後、ついに「強制執行」となります。”
https://www.chintaikeiei.com/column/00001182/

”トラブル頻発はなぜ？競売物件の魅力とリスク”
https://invest-online.jp/column/auctioned-property-10948/

こちらも参考に！

”公売促進に向けた一提言 ”
https://www.sozeishiryokan.or.jp/award/023/z_pdf/ronbun_h26_04.pdf

（画像引用）
https://www.photo-ac.com/main/search?q=%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3&srt=dlrank

こちらも参考に！

「公売」「所有者」に関する質問と回答
https://okwave.jp/search?word=%E5%85%AC%E5%A3%B2%E3%80%80%E6%89%80%E6%9C%89%E8%80%85

良い方向に進みますように！

参考になれば幸いです。

お礼

レスありがとうございます。DELL INSPIRON ６２０S　Linux Mint 19.2 Xfce 64bit

　親切な詳しい解説に感謝します。

　最終的な、明け渡し請求は、
物件的請求権
　ですね。

　話し合いで、和解ができると良いが、ゴネる可能性もあります。
　こうなると通常の裁判になります。
　裁判官が、即決判断してくれるのかどうか分かりません。長期になることも、覚悟しないといけません。

　不動産競売のように物件状況調査書が、無いので、落札前に占有が有ったかどうかの報告がありません。

　ですから、空き室を専有しているのに、裁判所では、私が、使用していると言い逃れしてくる可能性も、あります。空き室を証明することは、容易ではないし、裁判官が、これをすぐに、認めるのかどうか不明です。

　裁判官は、分かっていても、それをすぐに、認めず、そのことに触れないで、別の解決案を提示しようとします。

　占有者が、どうせ負けることが、明らかでも、できるだけ時間を遅らせて、多くの立ち退き料をせしめようとします。強制執行されて、立ち退きされると明け渡し料は、もらえない。強制執行付与をもらうまでに、時間がかかる。

　占有者の信用に傷がついて、これからの生活に不利です。ブラックリストにのります。しかし、本人は、度重なる国税庁の督促にもかかわらず、逃げ回ってきたので、すでに、社会的な信用は、損失しており、やぶれかぶれ、目先の金のためなら、どうなっても良いと考えています。

　こじらせないように配慮しても、はじめから、相手が、こじれる意志なら、どうでも、こじれてしまいます。

　即決和解で、簡単にまとまるのかどうか分かりません。

　和解の手間を駆け引きの材料にして、最大の明け渡し料を請求してくる可能性が、ありそうです。

　困難な状況が、杞憂に終われば、良いのですが、常に、最悪な状態も、考慮しておく必要がありそうです。

　最悪の場合も踏まえて、長期的な戦いを想定する覚悟と必要があります。

　公売は、調査が、不十分で、報告書も簡易なものです。
　購入後の費用を見積もる必要があります。しかし、固定資産税を公開しない。
　強制執行付与が、取れない。

　購入後の費用の予定を立てるのに、固定資産税、都市計画税の明細を出して欲しいと言うと国税局は、個人のプライバシィを考慮して、公開しない。
　市役所に行っても、同様も駄目だと言われる。

　落札前の所有者のプライバシーが、有りますが、入札者の落札情報を得る権利もあるでしょう。裁判所では、すでに、公開されている。
　裁判所の競売の法律と国税局の公売では、法律が、違うので、できないと言う。

●Q01　機会の均等と落札者の権利を考慮して、公開できるような法律の整備は、できないのでしょうか？

　公開しないことで、落札者は、手控えることになり、入札者が、少なくなり、落札金額が、低下して滞納した税金の回収が、できなくなります。国民に不利を押し付けることになる。

　国税庁の公売によらないで、借り入れの滞納によって、競売にすることは、できないのでしょうか？

●Q02　税金を滞納していると同時に、借り入れのローンも滞納しています。ローンの滞納があれば、競売に付すことも、できるのでは、無いでしょうか？

　報告書では、マンションの管理費のみの滞納（100万円）になっているのに、実際には、管理費の二倍の遅延損害金（200万円）を支払う義務があるとなっている。

　マンションの管理費の滞納金のみを考慮して最低入札価格を決定しているのに、遅延損害金を支払う必要が、あるのなら、最低入札価格を変更するべきである。

●Q03　取り下げて、最低入札価格を変更して、次回に公売に出すべきだと考慮するべきだと考えるが、どうだろうか？

　裁判所の競売でも、昔は、強制執行付与文が、取れないときが、あった。
　裁判所で、落札しても、占有者は、立ち退きしない。落札者が、入居予定になっても、占有者が、立ち退きしないので、怒り、占有者を殺害したことがあった。
　こんなことから、裁判所の落札者は、執行文付与をとれるようになった。

●Q04　公売でも、落札者の立場は、競売と変わらない。
　執行文付与を与えて、落札者の便宜を図るようにするべきで無いだろうか？

●Q05　法律の改定は、可能では、無いだろうか？

　今回の場合、実際に人は、使用していないので、空き家のまま、専有していることになる。

●Q06　残置物を移動して、保管しても良いのだろうか？

●Q07　落札して、所有権が、変われば、鍵を交換しても良いのでしょうか？

　たとえ一つでも、お知りのことがあれば、よろしく教授方お願いします。

敬具