固定資産税について

質問

1月1日現在工事完了してない新築賃貸住宅に固定資産税が課税されました。　役所が、勝手に調査を行い、課税対象と物件とみなされましたが…これって合法ですか？　役所の担当者の言い分は、12月30日に調査を行った際に一連の工事が完了したとみなされたからださそうですが…

回答No.6

tutomugold

(1)登記がいつなされたか？
(2)建築完了検査がいつなされたか？
(3)建築業者からいつ引渡しがあったか？
(4)入居契約がいつからなされたか？
これらをもとにいつ竣工したかを判断してください。
それらの資料で1月1日以降に竣工したと証明できればＯＫです。

ただし気をつけてほしいこととして・・・
(1)家屋は1年課税が先になったとしても、土地の住宅用地特例が
外される可能性が高いので税額は丸々落ちる訳ではないということ。
(2)住宅ローン控除などを受けるためには登記がなされている必要が
ありますが、当然竣工が1月1日以降であれば昨年中のローン控除は
受けられませんし、逆に受けているのであれば固定資産税が
課税されても仕方ないという見方もできます。
厳密に言えば固定資産税上と表示登記上では違うのですが・・・
(3)今回の場合は固定資産税審査委員会への審査申出の対象では
ないので市町村長宛に文書として不服申立をしてください。
審査委員会へ申出をしても対象外となります。

回答No.5

aiai_013

ハイレベルなスレですね。
こんなところに、トーシローが口出すものなんですが、ここまでのレベルの方でしたら、下記のＨＰは参考になると思います。
http://www.recpas.or.jp/

また家屋については特に下記のＵＲＬです。
http://www.recpas.or.jp/jigyo/report_web/html_0022/hon022_036.htm

ご存知でしたらあしからず。

回答No.4

o24hit

ANo.1です。大変よくお調べになっているようですし、私は固定資産の担当ではありませんから、提示いただいた判例などは存じていないのですが、お話の筋は通っていると感じました。

　以下、今回のケースを踏まえて、税一般の話について書かせていただきますと、

○税務職員には、法律(今回は「地方税法」ですね)で固定資産税の課税に際し質問権が与えられています。

地方税法
（固定資産税に係る徴税吏員等の質問検査権）
第三百五十三条 　市町村の徴税吏員、固定資産評価員又は固定資産評価補助員は、固定資産税の賦課徴収に関する調査のために必要がある場合においては、次に掲げる者に質問し、又は第一号若しくは第二号の者の事業に関する帳簿書類（その作成又は保存に代えて電磁的記録（電子的方式、磁気的方式その他の人の知覚によつては認識することができない方式で作られる記録であつて、電子計算機による情報処理の用に供されるものをいう。）の作成又は保存がされている場合における当該電磁的記録を含む。次条第一項第一号及び第二号、第三百九十六条第一項並びに第三百九十七条第一項第一号及び第二号において同じ。）その他の物件を検査することができる。
一 　納税義務者又は納税義務があると認められる者
二 　前号に掲げる者に金銭又は物品を給付する義務があると認められる者
三 　前二号に掲げる者以外の者で当該固定資産税の賦課徴収に関し直接関係があると認められる者
　(以下略)

・ただし、あなたは質問について拒否したこともないようですので(拒否すると、次条の第三百五十四条で罰則があります)、この点については問題がないと思われます。

・以上を前提としますと、お礼を読ませていただく限りでは、十分な調査をし尽くしているとは思えないと感じました。

○登記と固定資産税の関係

・勿論、登記と固定資産税の課税は、誰に課税するかという観点で重要なことですが、登記をしていないことを持って課税を免れるわけではありません。

・今回のケースは別として、住居を建てて登記をせずに住んでおられても、実態として家屋があれば、課税されます。
　よく、建て増しをした方が登記をしていないケースや、カーポートを建設した方が、それ自体を建築物と認識していない場合がありますが、これも徴税吏員等が発見すると、申告を指導します。

○建築中の家屋についても評価がされます

・建築中の家屋についても評価ができることになっています。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/kihon/sisan/zaihyou/zaihyou3/01.htm

・ただし、評価と課税対象になるかは別の話です。

○では、今後どうすればよいのか

・申告がないにもかかわらず、役所が課税額を決める事を「決定」と言います。この「決定」の処分に異議がある場合の申し立ての手順はおおむね次のとおりになります。

・まずは、「更正」の請求または異議申し立てをする。
　ただし、これはいずれも処分庁(課税した役所ですね)がその請求を審査しますので、そういう意味では、処分庁に重大な瑕疵がないと、棄却されると思われます。

・次に、というか最終的には裁判所への提訴ということになります。
　なぜなら、地方税については、処分をした市町村の上級庁がないため、それ以上、申し立てるところがないからです。

・地方税全般について言えば以上のとおりなりですが、固定資産税だけは例外となっています。つまり、評価額に対する異議がある場合の審査の為の、第三者機関が設けられています。

地方税法
（固定資産評価審査委員会の設置、選任等）
第四百二十三条 　固定資産課税台帳に登録された価格に関する不服を審査決定するために、市町村に、固定資産評価審査委員会を設置する。……
（争訟の方式）
第四百三十四条 　固定資産税の納税者は、固定資産評価審査委員会の決定に不服があるときは、その取消しの訴えを提起することができる。
２ 　第四百三十二条第一項の規定により固定資産評価審査委員会に審査を申し出ることができる事項について不服がある固定資産税の納税者は、同項及び前項の規定によることによつてのみ争うことができる。

・つまり、まずは「固定資産評価審査委員会」不服を申し立て、その決定に不服がある場合は、訴訟を提起することになります。

・なお、以上から、固定資産税に関する不服申し立てを首長に申し立てることは出来ませんので、まずは、「固定資産評価審査委員会」に申し立ててください。
　首長に文書を送ったとしても、ただの「苦情」にすぎませんから、法的には何の効力もありません。

○私見

・私の経験では、「決定」は、明らかに課税対象になる自信があり、相手方と十分折衝したが申告がない場合に行う最終的な処分ですから、役所の対応は少し拙速な気がします。

・ただし、いつを持って完成したか、双方に認識の違いがあるというのが今回の原因ですから、今の時点では違法とまでは言えないです(結果的に違法になる場合がありますが)。

○最後に

・通常の家屋の評価は、職員が施主の立会いの上行います。ただし、前述のとおり、調査を拒否した場合は、外見から評価して課税することもあります。

・どちらにしても、一度「決定」すると、役所自らがそれを取り消すことは期待できないですから、手続きの手順を踏んで対応してください。

(おまけ)
　質問者さんの知識以上の回答が少しでもあればいいのですが…

お礼

ご丁寧な回答ありがとうございます。　担当者の無知に問題あるので、上のほうと掛け合ってみます。　ダメなら、審査申し立て行います。本来なら、審査申し立てなど面倒な手続きは、したくなかったのですが…

回答No.3

nik670

俺なら町長あてに不服申し立ての文書を送ります。
あるいは、「町長いる？」と押しかけていっても
いいんじゃないですか。

お礼

ありがとうございました。現在、長相手に審議申し立て中です。

回答No.2

zeizei2000

一連の工事が完了していないとするならば、具体的にどの工事が完了していないのかを示す（証明する）必要があると思います。例えば、それが外溝工事であれば、家屋の評価には関係無いことなので、家屋本体の工事は完了しているということになります。

また、登記がいつされたのか、完了検査がいつだったのかということも参考にされるでしょう。

それから、賃貸住宅ということなので、もしも未完成であれば土地については非住宅用地になり、完成して住宅用地となる場合に比べて、土地の税額が相当高額になります。場合によっては、完成したとする方が土地・家屋トータルでの税負担が少なくなるケースもありますが・・・

補足

回答ありがとうございます。　トータルで考えても税負担は、家屋に課税されると困ります。　具体的に申しまして、屋内仕上げ工事（手直し等）が完了しておりませんでした。　完了検査が1月半ば登記は、２月に致しました。　もう一回役所とかけあって、ダメなら、審査申し立てを行います。

回答No.1

o24hit

こんにちは。税金の仕事をしています(若葉マークですが)。

・原則

　１月１日現在で建物が完成していなければその建物に固定資産税が課税されることはないてす。あくまで完成しているかどうかが基準になります。

・例外

　完成した物権と思い、役所の担当者が調査に来たとして、調査を拒否した場合は、外見から課税することもありえます。
　このケースでなければ、課税されるのはおかしいと思います。

http://www.tabisland.ne.jp/explain/koteisis/kote_110.htm

参考URL：

http://www.tabisland.ne.jp/explain/koteisis/kote_110.htm

お礼

ありがとうございます。　役所の担当者は、新築家屋が固定資産税の課税客体となる時期については、「一連の工事が完了した時である」（最高裁昭和５９年１２月７日判決）との反論ですが、昭58（行ツ）第19号）不動産取得税賦課決定取消訴訟で一連の工事が完了した時は、１月１日ではなく、２月頃に初めて課税客体とみなされたと思われます。家屋とは、（法341III　取扱通知第３章第１節第１二　不動産登記法施行規則111　不動産登記事務取扱手続準則（法務省民事局長通達）77）屋根及び周壁またはこれに類するものを有し、土地に定着した構造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるものと定義されています。
家屋は、賃貸住宅です。本年、１月１日付け本家屋は、工事途中段階にあり、よってその目的とする用途に供し得る状態にあるものではないと思われます。と私は反論してるのですが…

施主の立会いなく評価、課税した事に対して
本来なら、固定資産の評価に関する事務に従事する市町村の職員は、総務大臣及び道府県知事の助言によつて、且つ、納税者とともにする実地調査、納税者に対する質問、納税者の申告書の調査等のあらゆる方法によつて、公正な評価をするように努めなければならない。（地方税法第４０３条２）にもとずき納税者である私と共に調査を行い公正な評価を行なわなければならないと反論しましたが…　どうお考えでしょうか？