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団信不承認の場合の契約解除について
みなさまからアドバイスを頂ければと思い、質問します。 よろしくお願いします。 先日新築マンションを正式契約しました。 販売価格2900万円、手付金135万円（支払い済）、自己資金450万、 残り約2300万を金融公庫と銀行ローン半々での借り入れを計画し、 （契約書にも明記しています）公庫に審査請求を出しました。 審査請求書類に、自律神経失調症で通院歴ありと申告したところ、 団信加入が不承認との結果になりましたが、融資自体は承認されました。 借り入れはできても、万一のときにローンが残ることになるため、 残念ですが、マンションの購入をあきらめようかと考えています。 この件について売主（担当者）と話をした際、「融資自体は承認されて いるので、契約を解除する場合は手付金を放棄することになります」 と言っていました。 このような事情で契約解除する場合、担当者の言うように手付金を 本当に放棄しなければなりませんか？ 銀行に本審査を請求していませんが、銀行融資が承認された場合は、 自己都合による契約解除とみなされてしまうのでしょうか？ 逆に、不承認の場合はローン特約が成立して白紙撤回となるでしょうか？ いろいろ勉強すると「自律神経失調症」と申告した時点で、銀行融資は ほぼ不承認のようですが。 ちなみに、私は、勤続12年、年収630万円です。 みなさまのご助言をお待ちしています。 よろしくお願いします。
- takeshi_kun
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- e_fudousan
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公庫融資承認、公庫団信不承認、銀行融資不承認の場合、契約は白紙撤回できますか？ その契約書の内容を宅地課に確認したら この場合は白紙契約となると言われた （実際言われると思います） と言えば 白紙契約になる可能性は高いでしょう ただし 絶対ではありません 業者がごねることもありますので まだ業者に意思表示はせずに いた方がいいと思います 銀行の結果が出てからでもいいでしょう
- e_fudousan
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銀行ローンが不承認の場合は契約を白紙撤回できるか？ 銀行ローンが承認の場合は手付金放棄で解除せざるを得ないという認識でよいか？ ほぼ この認識でいいとは思いますが できれば その前に 都道府県庁の中にある 「宅地課」に行っておきましょう （地域によって呼び名がちがう場合があります 東京都は不動産業課） そこで 洗いざらい相談をした上で 動くのも一つの方法です そこは 不動産業の従事者にとって 元締めのようなところで（ちょっとニュアンスが違いますが） 不動産のトラブルについていろいろ相談に乗ってくれます できれば 一度行って もしくは電話で 相談をしておくと 後々 不動産業者と交渉しやすいかもしれません
お礼
アドバイスありがとうございます。 都道府県庁の宅地課にも相談してみようと思います。 再質問ですが、公庫融資承認、公庫団信不承認、銀行融資不承認の場合、契約は白紙撤回できますか？ 公庫融資承認で公庫一本の借入が可能な状況なので、「自己都合」と受け取られるのではと心配です。 明日売主側と相談し銀行融資申請をする予定ですが、契約解除も考慮していると言うのは 相談するのは審査結果を待ってからの方がよいでしょうか？
- e_fudousan
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では 諸費用分は別に現金で用意しているという解釈でよろしいですかね？ あとは 売買契約書ではなく 重要事項説明書に 同じように記載されていると思います そこが重要なのでもう一度確認してみて下さいね
補足
いつも迅速なご回答感謝しています。 諸費用分は別に現金で用意しているという解釈でＯＫです。 借入金額は売買契約書のみに記載があり、重要事項説明書には記載がありません。 重要事項説明書には「取引形態について」という条項があって、「売買代金及び支払方法、支払時期は売買契約書の定めによる」とあります。 同じく重要事項説明書「取引形態について」の条項に、「公庫・提携ローンの借入申込みが審査の結果不承認となった場合、本契約を解除できる」とあります。 私の状況を整理すると、 ・借入金額は、公庫、銀行でほぼ半額ずつとして契約した。 ・公庫融資は承認、公庫団信は不承認 ・銀行の本審査はまだ未申請（今週末申請予定） ・公庫一本からの借入は金額上は可能 銀行ローンが不承認の場合は契約を白紙撤回できるか？ 銀行ローンが承認の場合は手付金放棄で解除せざるを得ないという認識でよいか？ アドバイスよろしくお願いします。
- e_fudousan
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通常 不動産の売買には 売買価格 消費税 オプション費用の他に 登記費用 印紙代 ローン保証料（あるなしがあります） 火災保険料 などの諸費用と呼ばれるお金が必要です 新築マンションの場合で おそらく１５０万から２００万くらいですね それを諸費用と呼びます その部分も現金がないと 「買えない」ということになりますね それと 今 もう一つ肝心なトコを 思い出しましたが 重要事項説明書に 借入の金額が出ていると思います その金額は いくらになっていますでしょうか？
お礼
アドバイスありがとうございます。 登記費用、印紙代、保険料等の諸費用の件は事前説明がありました。 ご指摘のとおり、150万円程度との説明でした。 この諸費用分は現金での支払いで計画しており現金は準備しています。 また、売買契約書に残代金の内訳という項目があり、そこに公庫融資1150万円、銀行ローン1080万円の借入金額が明記されています。
- e_fudousan
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それで諸費用の分も間に合いますか？
補足
ご質問ありがとうございます。 「諸費用」の内容がよくわかりませんが、 物件の基本価格、オプション費用、消費税を含めた売買代金が2832万円です。 自己資金が600万円ですので、2832万円×80%＝2265.6万円借入れれば購入が可能、 と売主側からは説明を受けています。
- e_fudousan
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公庫とおっしゃっているのは フラット３５の事だと思うのですが 公庫にしてもフラット３５にしても 売買物件の８０％までしか融資しません その売買物件に対する公庫の融資額次第でしょう 私の憶測では 公庫の借入だと足りないから 銀行も借入してると思うのですが。。。？
お礼
アドバイスありがとうございます。 ご指摘のとおりフラット35の融資限度は2900万円×80%＝2320万円となります。 私の場合、手付金を含めた自己資金が600万円ほどあるので、 公庫一本の借入でも間に合うことになります。
- e_fudousan
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４です 金消契約といってお金を貸し借りする契約は先でも 本審査はできます なるべく早く本審査を受けましょう その結果次第で 状況は変わるでしょう 通ってしまうならば みなさんの仰る通り 手付け放棄しかないかもしれません ですが 銀行ローンが不可であれば 白紙解約になりますよ 銀行は団信不可ならローンは受け付けませんから
お礼
アドバイスありがとうございます。 公庫融資が承認されていても銀行ローンが不可の場合には白紙撤回となりますか？ また、公庫から全額借り入れてください、と売主に言われたりすることはあるのでしょうか？
＃3です。 昨年の10月まで通院されていたのならば、告知義務を免れる団信を探すのは難しいと思います。 私がいう、団信に通りやすいというのは、例えば通院していたのが3年前ならば、告知義務が3年以内の団信ならば入れる、という意味です。 自律神経失調のような心身症や精神疾患に近い病気の場合、保険加入はかなり厳しいといわれます。 ただ逆に言うと自律神経失調のような不定愁訴は、はっきりした病気ではないと判断されて団信Ｏｋになる可能性もなきにしもあらずなので、やはり他の銀行にあたってみるとよいでしょう。 銀行の団信がどこの保険会社かを調べてみてトライしてみるとよいですよ。
お礼
アドバイスありがとうございます。 団信の保険会社によっては審査が通る場合もあるということですよね？ 難しいとは思いますが、他銀行にも本審査請求を出してトライしてみます。
- e_fudousan
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銀行ローンの方の審査はどうなっていますか？ 通常 銀行は 団信不可の場合 ローン自体も不可だと思いますが？
補足
ご質問ありがとうございます。 銀行ローンは現在仮審査のみです（仮承認済）。 病気のことを告知すると団信不承認の確率が高いようです。 早期に銀行に本審査請求を出したほうがよいでしょうか？ 売主側からきたスケジュールでは、6月に銀行と契約、となっています。
ケースバイケースではありますが、この場合は自己都合であると判断されるのは明らかだと思います。 まず住宅購入の資金を用意するのは買主の責任であり、その資金をどのように出すか、つまりローンを組むのは買主の意志によるものであることを理解してください。 つまり、団信不可によってローンを組めない場合には一般的にはローン特約により白紙撤回はできます。 が、もともとローンを組む(代金を用意する)時点で、病気である自覚があったならば、「ローンを組めない可能性があることを知っていながら売買契約をした」ということで ローン特約の適用にはならないのが原則です。 良心的な仲介不動産屋ならば「病気であることを知っていたか」ということを争点として売主、買主双方に公平に、ローン特約の適用を判断します。 ただ現実にはローンが不可である場合にその理由は誰にも知らされないのが原則ですので、ただ「融資不可」というだけでもローン特約は有効になる場合が多いのです。 上記のことを踏まえた上で、質問者さまの場合はさらに条件が違います。 団信不可で融資は通っているのですよね。 ローン特約は融資についての約定であって団信に加入することを条件とはしていません。 団信に加入するか否かは買主(質問者さま)の自由であり、勝手であり、そして自己都合となります。 質問者さまの場合、手付金の返却は難しいのではないかと思います。 病気がありながら売買契約をしてしまったことは知らなかったとはいえ、質問者さまの過失となるので、手付け放棄は致し方ないのではないでしょうか。 参考までに、自律神経失調の通院歴がいつ頃のものなのでしょうか。 もし数年前のものでしたら、団信の告知義務に当たらない場合もあるので(告知義務が2年以内とか3年以内などがある)、別の銀行にも融資を申し込まれてはいかがでしょうか。 また保険会社によっては団信が通る場合もありますから、一ヶ所だけで諦めないでトライしてみることをお勧めします。
お礼
アドバイスありがとうございます。 昨年8月～10月まで通院歴があったので告知義務違反にならないように記載したのですが、これが不承認理由になるとは思いもしませんでした。 「勉強不足」と言えばそのとおりですが。。。 ところで、審査が通りやすい銀行というのはあるのでしょうか？
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お礼
アドバイスありがとうございます。 今日、銀行の融資審査請求をしてきました。 業者提携銀行への審査請求だったので、業者に書類一式を出しました。 実は、、、もし銀行融資が不承認だったら契約は白紙撤回できると言われました。 （「ローン条項」と言ったでしょうか） 以前はまったく逆のことを言っていたのに。。。 いずれにしても、心配だった点は解消されました。 皆さんこれまでいろいろなアドバイスを頂きありがとうございました。 特に e_fudousan 様には何度もご助言を頂き、大変感謝しています。 今回の件で、家を構えるということの重大さのようなものを身に染みて感じました。 家がほしいという思いはさらに強くなったので、可能性は低いでしょうが銀行審査承認の吉報を待ちたいと思います。 今回の質問は、銀行の審査結果の報告をもって締め切ることにします。 今後同じような状況になってしまった人の参考になればと思います。